Tồn kho lớn ở thị trường tỉnh lẻ, Kosy tiếp tục trì hoãn dự án Kosy Hà Nội Complex?

Tồn kho cao lớn ở Lào Cai, Bắc Giang

Theo báo cáo tài chính hợp nhất quí II/2020 vừa được Kosy công bố, lợi nhuận sau thuế trong quý 2 của doanh nghiệp chưa đến 2,5 tỷ đồng.

Cụ thể, doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ quý 2/2020 của Kosy đạt 254 tỷ đồng, giảm 8% so với cùng kỳ năm 2019. Doanh nghiệp cho biết do dịch Covid – 19 ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh, khiến nguồn thu giảm, bên cạnh đó là các dự án bất động sản của Công ty vẫn đang trong quá trình hoàn thiện, sẽ ghi nhận doanh thu trong các kỳ tiếp theo.

Trong quý II, Kosy đã có cải thiện về doanh thu hoạt động tài chính đáng kể, khoản mục này tăng từ 5 triệu đồng trong quý II/2019 lên hơn 13,5 tỷ đồng đã bù đắp được sự sụt giảm 46% của lợi nhuận gộp. lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh đạt 6,9 tỷ đồng, tương đương kết quả cùng kỳ.

Chi phí tài chính, cụ thể là chi phí lãi vay tăng gấp 2,3 lần lên 9 tỉ đồng do doanh nghiệp đẩy mạnh sử dụng đòn bẩy tài chính. Hết quí II, lợi nhuận sau thuế của Kosy giảm 49% còn 2,5 tỉ đồng.

Luỹ kế 6 tháng đầu năm, doanh nghiệp đạt 433 tỉ đồng doanh thu thuần, chưa tới 9 tỉ đồng lãi sau thuế; giảm lần lượt 24% và 36% so với cùng kì năm 2019.

Cuối tháng 6/2020, hàng tồn kho của Kosy là 781 tỉ đồng, chủ yếu nằm ở ba dự án: Kosy Lào Cai 348 tỉ đồng, Kosy Bắc Giang 249 tỉ đồng và Kosy Sông Công hơn 108 tỉ đồng. Không chỉ riêng trong quý này, giá trị tồn kho của Kosy tại các dự án này đã duy trì từ các năm trước, đặc biệt là dự án Kosy Lào Cai.

Trong quá khứ, khi triển khai các dự án này, Kosy cũng từng vướng “lùm xùm” huy động vốn trái phép, “bán lúa non” tại dự án Kosy - Bắc Giang khi chưa đủ điều kiện mở bán. Điều này khiến nhiều người lo ngại, doanh nghiệp này không đủ năng lực tài chính, “đói vốn” để thực hiện dự án…

Trong đó, dự án Kosy Mountain View Lào Cai có tổng mức đầu tư dự kiến gần 1.420 tỷ đồng. Dự án đã được UBND tính Lào Cai phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 tại quyết định ngày 3/4/2012, tổng diện tích lập quy hoạch là 38 ha với các khu chức năng chính: Khu ở, dịch vụ, thương mại, giáo dục, văn hoá - thể thao, vui chơi giải trí và một số công trình công cộng cấp đô thị và khu vực…

Theo kế hoạch ban đầu, dự kiến đến hết Quý III năm 2018 sẽ thực hiện xong việc chuẩn bị đầu tư, đầu tư hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng kỹ thuật, đầu tư một phần công trình nhà ở liên kề, nhà ở biệt thự (đối với khu vực cơ bản hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật).

Giai đoạn 2 đến hết Quý IV năm 2019, chủ đầu tư phải hoàn thành việc xây dựng các công trình trên đất (hoàn thiện phần thô và mặt ngoài công trình nhà ở liền kề, nhà ở biệt thự, nhà vườn, công trình dịch vụ thương mại). Tuy nhiên, đến thời hạn trên các hạng mục không được hoàn thiện đúng tiến độ.

Cuối tháng 10/2018, Kosy đã phối hợp với đơn vị phân phối Danko Group tổ chức đợt mở bán. Doanh nghiệp thông tin, 2/3 quỹ hàng được đưa ra giới thiệu ở buổi chào bán đã giao dịch thành công. Tuy nhiên theo BCTC quý 2/2020, tồn kho ở dự án vẫn chiếm giá trị lớn nhất với 348 tỉ đồng.

Có thể thấy, mục hàng tồn kho của Kosy trong 4 năm trở lại đây thì chi phí sản xuất kinh doanh dở dang nằm phần lớn ở dự án Kosy Lào Cai.

Cũng tại dự án Kosy Lào Cai, Phó Thủ tướng Trương Hòa Bình từng có chỉ đạo, UBND tỉnh Lào Cai kiểm tra, làm rõ nhiều vi phạm, nguy cơ thất thoát ngân sách… và có kết luận trong năm 2020.

Còn dự án Kosy Bắc Giang, theo giới thiệu dự án nằm ở phường Xương Giang của thành phố Bắc Giang với diện tích 23,3 ha và tổng vốn đầu tư là 295 tỷ đồng. Doanh thu dự kiến của dự án đem lại khoảng 695 tỷ đồng.

Dự án triển khai theo hình thức khu đô thị quy hoạch thành 754 lô nhà phố, biệt thự song lập và đơn lập, các khối nhà phố thương mại. Kosy Bắc Giang được khởi công xây dựng từ ngày 9/5/2018.

Tuy nhiên, trong giai đoạn giải phóng mặt bằng, thi công hạ hầng, nhiều cơ quan báo chí đã lên tiếng phản ánh dự án Kosy Bắc Giang, dù chưa hoàn thiện xong khâu giải phóng mặt bằng nhưng Chủ đầu tư là công ty Cổ phần Kosy đã liên kết các sàn để rao bán đất nền khu Shophouse trá hình thông qua hợp đồng vay vốn.

Bên cạnh đó, ngày 31/5/2018, Công ty Cổ phần Kosy đã bị Sở Xây dựng tỉnh Bắc Giang xử phạt hành chính tại Quyết định 123/QĐ-XPHC do thi công xây dựng không có giấy phép xây dựng, với mức phạt 40 triệu đồng.

Tại dự án Kosy Sông Công, đây là dự án được triển khai trên khu đất rộng 38,78 ha thuộc phường Thắng Lợi, thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên. Thời gian qua, các lô đất nền tại dự án được rao bán rầm rộ trên các website mua bán nhà đất.

Nhiều dấu hỏi với dự án Kosy Hà Nội Complex

CTCP Kosy là một “ông lớn” địa ốc sở hữu quỹ đất “khủng” ở thị trường bất động sản tỉnh lẻ với hàng loạt dự án có quy mô lớn tại nhiều tỉnh thành. Bên cạnh đó, doanh nghiệp này cũng đang sở hữu một dự án lớn tại Hà Nội (Kosy Hà Nội Complex) với quy mô gần 4.000 tỷ đồng nhưng đã “đắp chiếu” nhiều năm, đến nay vẫn chưa triển khai xây dựng.

Dự án KĐT Kosy Hà Nội Complex (Đông Anh, Hà Nội), tọa lạc phía Bắc cầu Nhật Tân, có diện tích 20.8ha với tổng vốn đầu tư dự kiến là 3.800 tỷ đồng. Theo giới thiệu, KĐT Kosy Hà Nội Complex có quy mô xây dựng bao gồm 6 tòa chung cư cao cấp cùng 400 căn hộ biệt thự, liền kề đạt tiêu chuẩn chất lượng cao.

Có thể nói, đây là dự án BĐS có tổng mức đầu tư lớn nhất của Kosy tính đến thời điểm hiện tại, gấp nhiều lần các dự án doanh nghiệp này đang triển khai dở dang ở các tỉnh như Bắc Giang, Lào Cai, Thái Nguyên...

Mặc dù có trong tay nhiều dự án “khủng”, thế nhưng để triển khai thực hện lại không phải là điều dễ dàng khi tình hình tài chính của doanh nghiệp khá èo uột, trong khi đó, số tiền đầu tư để thực hiện các dự án lại rất lớn.

Cần nguồn vốn đầu tư các dự án trên, Kosy liên tiếp tăng vốn điều lệ nhiều lần thông qua phát hành cổ phiếu huy động vốn. Vốn điều lệ của Kosy được tăng từ 120 tỷ đồng lên 415 tỷ đồng. Vào cuối tháng 8/2018 Kosy đã chào bán riêng lẻ thành công 62,25 triệu cổ phần, qua đó chính thức nâng vốn điều lệ từ 415 tỷ đồng lên 1.037 tỷ đồng.

Cũng trong năm 2018, Kosy khiến thị trường chú ý khi phát hành thành công trái phiếu doanh nghiệp và thu về 235 tỷ đồng. Tổng tài sản cũng được đẩy lên tăng gấp đôi. Được biết, phương án phát hành 235 tỷ đồng trái phiếu nhằm nộp tiền sử dụng đất và hoàn thiện hạng mục Hạ tầng kỹ thuật của Dự án Kosy Lào Cai.

Đáng chú ý, doàng tiền kinh doanh của Kosy trong tình trạng âm liên tục trong nhiều năm, từ năm 2016 khi dòng tiền lưu chuyển thuần từ hoạt động kinh doanh ghi nhận giá trị âm 110,2 tỷ đồng. Năm 2017 âm 98 tỷ đồng. Đỉnh điểm là năm 2018, khi KOS ghi nhận lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động kinh doanh âm tới 532,52 tỷ đồng.

Dòng tiền kinh doanh âm, tồn kho cao tại nhiều dự án khiến Kosy bị “mắc cạn” ở tỉnh lẻ. Việc huy động vốn để triển khai các dự án khiến Kosy lâm vào thế khó, có thời điểm, trong khi doanh nghiệp này đang “chật vật” huy động vốn để triển khai cùng lúc rất nhiều dự án tỉnh lẻ, thì Kosy Hà Nội Complex gần như bị lãng quên.

Người ta không tìm thấy bất kỳ thông tin nào liên quan đến kế hoạch triển khai thực hiện KĐT này, thậm chí, trên website chính thức của Kosy Group, trong danh mục các dự án của doanh nghiệp này, không có tên Kosy Hà Nội Complex? Điều này khiến nhiều nhà đầu tư băn khoăn, liệu Kosy có đủ năng lực để triển khai thực hiện dự án “khủng” này?

Cho đến ngày 25/6/2020 vừa qua, Kosy tổ chức Đại hội đồng cổ đông thường niên 2020. Tại đây, vấn đề tình hình giải phóng mặt bằng và kế hoạch triển khai dự án Kosy Hà Nội Complex được cổ đông chất vấn và đưa ra thảo luận.

Trả lời vấn đề này, ông Nguyễn Việt Cường, Chủ tịch Kosy cho biết, hiện nay Kosy đã chi gần 300 tỷ đồng cho công tác giải phóng mặt bằng dự án này, và đến nay công tác giải phóng mặt bằng đã cơ bản hoàn thành.

Với tính chất đặc thù của dự án được triển khai theo hình thức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người dân, do vậy sau khi hoàn thành công tác giải phóng mặt bằng, Tập đoàn Kosy sẽ hoàn thành các thủ tục pháp lý tiếp theo và phấn đấu khởi công dự án trong năm 2021.

Dù vậy, xét tình hình kinh doanh của Kosy, nhiều người băn khoăn, liệu doanh nghiệp có đủ năng lực để triển khai dự án đúng kế hoạch nêu trên?

Thực tế, tham vọng của Kosy rất lớn, điều này đã thấy rõ qua quá trình triển khai hàng loạt dự án của doanh nghiệp trong khi nguồn lực tài chính hạn hẹp, dòng tiền liên tục âm, liệu thời gian tới doanh nghiệp sẽ huy động vốn ra sao với dự án Kosy Hà Nội Complex có tổng mức đầu tư gần 4.000 tỷ đồng?

Chưa kể còn hàng loạt dự án đang chờ triển khai và đang xây dựng dở dang như Dự án KOSY Nghệ An (TP. Vinh, Nghệ An) khoảng 55,5ha, tổng mức đầu tư dự kiến 1.200 tỷ đồng; Dự án KOSY Ninh Bình (tỉnh Ninh Bình) khoảng 40,7ha, tổng mức đầu tư dự kiến khoảng 800 tỷ đồng; Dự án KOSY Phú Thọ (TP. Việt Trì, Phú Thọ) diện tích 157,7ha; Dự án KOSY Hà Nam (huyện Duy Tiên, Hà Nam) diện tích 21,4ha; dự án Kosy Gia Sàng (Thái Nguyên)…