Theo đó, HoREA cho biết, thị trường bất động sản (bao gồm thị trường quyền sử dụng đất) thường trải qua các giai đoạn phát triển gần như có tính chu kỳ: Tăng trưởng - ổn định - nóng sốt - đóng băng - trầm lắng - phục hồi và tăng trưởng trở lại...
Trong 10 năm qua, thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh đã có bước phát triển vượt bậc theo hướng tích cực là chủ đạo; quy mô thị trường bất động sản, nhà ở tăng gấp đôi trong thời gian khoảng trên dưới 15 năm; chất lượng đô thị, nhà ở được nâng lên rõ rệt với nhiều tiện ích, dịch vụ, cảnh quan môi trường và cũng là nơi thể hiện rõ nét nhất tác động của cơ chế thị trường.
Tuy nhiên vẫn còn một số hạn chế, bất cập, chưa thật sự minh bạch, chưa ổn định, chưa lành mạnh, chưa bền vững, chưa chuyên nghiệp, chưa giải quyết được bài toán nhà ở cho đa số người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, công nhân lao động, giới trẻ và người nhập cư.
Đáng chú ý nhất là tình trạng lệch pha cung - cầu. Cụ thể, thị trường có dấu hiệu thừa cung trong phân khúc căn hộ cao cấp, condotel nhưng lại thiếu nhà ở vừa túi tiền, nhà ở thương mại giá thấp và nhà ở xã hội.
Dự án nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện huy động vốn và số lượng giao dịch nhà ở giai đoạn 2016-2020.
HoREA dẫn số liệu của Sở Xây dựng, cụ thể căn hộ cao cấp với giá trên 40 triệu đồng/m2 có 47.837 căn, chiếm tỷ lệ 33,6%; căn hộ trung cấp giá từ 25-40 triệu đồng/m2 có 65.920 căn, chiếm tỷ lệ 46,4% trong tổng số nhà ở dự án; căn hộ bình dân giá dưới 25 triệu đồng/m2 chỉ có 28.295 căn, chiếm tỷ lệ 19,9% rất thấp trong tổng số nhà ở dự án trong giai đoạn 2016-2020.
Đáng lưu ý là năm 2020, căn hộ bình dân đã tụt dốc mạnh chỉ chiếm 1% tổng số sản phẩm nhà ở. Riêng quý 1/2021, tỷ lệ nhà ở cao cấp, hạng sang, siêu sang chiếm đến 59%, trong đó, tỷ lệ nhà ở hạng sang, siêu sang chiếm khoảng 39%; tỷ lệ nhà ở cao cấp chiếm khoảng 20%; tỷ lệ nhà ở trung cấp chiếm khoảng 41% và không còn căn hộ giá bình dân trên thị trường thành phố Hồ Chí Minh.
Tuy nhiên, theo khảo sát của HoREA trên thị trường, giá nhà từ 35 triệu đồng/m2 trở lên đã được xếp vào loại nhà cao cấp, chứ không phải từ 40 triệu đồng/m2 trở lên mới được tính là căn hộ cao cấp.
Hơn nữa, số liệu thống kê cũng chưa hợp lý, như năm 2019, tổng số nhà ở đưa ra thị trường là 23.046 căn, thì trong đó, chỉ riêng 01 dự án đại đô thị tại quận 9 đã chào bán 10.007 căn hộ cao cấp, chiếm 43,4% thị phần của thị trường, nhưng lại được thống kê vào loại căn hộ trung cấp, nên chưa chính xác.
Theo cách phân loại và đánh giá của HoREA, số lượng căn hộ cao cấp trên thị trường trong 5 năm qua gần 81.000 căn, thay vì 47.800 căn như số liệu của Sở Xây dựng cung cấp. Tức, tỷ lệ căn hộ cao cấp trên thị trường là 57%, áp đảo trên thị trường trong 5 năm gần đây.
Riêng quý I/2021, tỷ lệ nhà ở cao cấp, hạng sang chiếm đến 59%, nhà ở trung cấp chiếm 41% và không còn căn hộ giá bình dân (0%).
Nguồn: HoREA
Đáng lưu ý là tình trạng rất thiếu nguồn cung nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội, như Bộ Xây dựng đã báo cáo trong giai đoạn 2015-2020, cả nước đã thực hiện 248 dự án nhà ở xã hội, với khoảng 100.000 căn hộ, chỉ đạt 41,4% kế hoạch.
Theo HoREA, cơ cấu sản phẩm nhà ở như trên là biểu hiện rõ nét của tình trạng “lệch pha cung-cầu”, thị trường bất động sản phát triển thiếu cân đối, thiếu bền vững, do rất thiếu loại nhà ở vừa túi tiền và có dấu hiệu thừa cung nhà ở cao cấp như Bộ Xây dựng và Hiệp hội đã nhiều lần cảnh báo.
Trước đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cũng từng phát biểu trước báo chí về vấn đề này, ông lo ngại nhà hạng sang sẽ góp phần đẩy giá nhà bình quân trên thị trường, tác động xấu đến an sinh nhà ở.
Về vấn đề này, mới đây, trong cuộc làm việc với Bộ Xây dựng, Thủ tướng Phạm Minh Chính nói thị trường bất động sản chưa thực sự được kiểm soát, chưa có chiến lược cụ thể, chưa gắn với chiến lược phát triển nhà ở một cách hài hòa, hợp lý.
Dòng tiền đang chủ yếu hướng vào phân khúc bất động sản dành cho người giàu, trong khi phân khúc nhà ở cho người thu nhập thấp còn thiếu.
Vì vây, Thủ tướng yêu cầu Bộ Xây dựng phải điều tiết bằng quản lý nhà nước, bằng cơ chế thuế, tránh tình trạng dòng vốn chỉ chảy vào chung cư cao cấp, biệt thự, mua để đấy không sử dụng, trong khi các đối tượng thu nhập thấp thiếu nhà ở.