TP HCM: Tồn kho căn hộ cao cấp tăng 74% trong năm 2020, thanh khoản giảm gần một nửa so với năm 2019

Báo cáo của CBRE cho biết, năm 2020, nguồn cung căn hộ chào bán mới giảm đáng kể do ảnh hưởng của dịch covid 19 và quy trình cấp phép cho các dự án mới và những dự án điều chỉnh quy hoạch chậm, dẫn đến việc chậm trễ trong việc mở bán chính thức.

Nguồn cung mở bán mới trong năm 2020 đạt 17.272 căn, giảm 35% so với cùng kỳ, đây cũng là con số thấp nhất trong sáu năm qua. Tổng cộng có 21 dự án được mở bán vào năm 2020, giảm đáng kể so với 36 dự án vào năm 2019.

Về phân khúc, lần đầu tiên không có dự án bình dân mở bán mới trong khi phân khúc cao cấp chiếm tỷ trọng cao nhất, chiếm 76% tổng nguồn cung mở bán mới. Phân khúc trung cấp chiếm 17% và phân khúc hạng sang chiếm 7% từ hai dự án (The River và The Metropole).

Xét về vị trí, khu Đông chiếm 91% nguồn cung chào bán mới theo số lượng căn hộ và 43% theo số lượng dự án nhờ vào dự án khu đô thị tại Quận 9. Việc thành lập thành phố Thủ Đức vào năm 2021 dự kiến ​​sẽ làm thay đổi Cảnh quan khu Đông và tăng nguồn cung mở bán mới. Khu Nam chiếm 38% về số dự án và chỉ 7% về số căn.

Giá bán trung bình cho thị trường sơ cấp ở mức 2.150 USD/m2, tăng 9% so với quý trước và 13% so với cùng kỳ năm ngoái. Giá sơ cấp tăng do phần lớn nguồn cung là sản phẩm cao cấp và hạng sang.

Ngoài ra, giá bán sơ cấp của nguồn cung mới mở bán tại các quận ngoại thành tăng từ 20% -30% so với mặt bằng giá hiện tại ở từng vị trí. Giá sơ cấp cao cấp tăng 9% so với cùng kỳ, là mức tăng cao nhất trong bốn phân khúc.

Giá cao cấp ghi nhận giảm nhẹ 1% so với cùng kỳ do nguồn cung mới mở bán ở các quận ngoại thành đã chững lại từ phân khúc trung cấp đến cao cấp. Giá sơ cấp trung bình ở phân khúc trung cấp và bình dân tăng lần lượt 5% và 4%.

CBRE cho biết, hoạt động bán hàng bị ảnh hưởng bởi giá bán cao và dịch COVID-19. Xét về tỷ lệ bán của các dự án mới mở bán, chỉ 75% nguồn cung chào bán được bán, thấp hơn 90% trong năm 2019.

Đáng chú ý, tồn kho căn hộ cao cấp tăng mạnh 74% so với cùng kỳ, quý 4/2020 có thêm 5.007 căn bán được, đạt tổng số 15.086 căn đã bán năm 2020, giảm 49% so với cùng kỳ.

Việc tồn kho căn hộ cao cấp tăng đến 74% đã làm dấy lên lo ngại ngại về tình trạng thừa cung nhà ở cao cấp tại thị trường TP HCM.

Một báo cáo về tình hình thị trường bất động sản tại TP HCM năm 2020 của Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cũng nói lên thực trạng đáng quan ngại khi thừa cung căn hộ cao cấp, thiếu căn hộ bình dân khiến thị trường bất động sản phát triển kém thiếu tính ổn định, bền vững.

HoREA cho biết, tại TP. HCM, căn hộ cao cấp chiếm 70% lượng nhà ở, áp đảo chung cư giá rẻ chỉ chiếm 1%. Nhiều dự án thuộc phân khúc bình dân đã bị đẩy giá tương đương phân khúc trung – cao cấp.

Điều đáng nói, sự thay đổi phân khúc là vì tăng giá chứ không phải vì tăng chất lượng của dự án cho phù hợp. Điều này là bất thường khi không phản ánh đúng giá trị của bất động sản, rất dễ xảy ra bong bóng bất động sản.

Tình trạng “lệch pha” đáng báo động giữa hai phân khúc cao cấp và bình dân tại thị trường bất động sản TP HCM đã khiến phân khúc nhà ở bình dân thiếu hụt nguồn cung trầm trọng. Ngược lại, phân khúc cao cấp rơi vào tình trạng thừa cung, “ế ẩm” và tồn kho cao.

Theo dự báo năm 2021 của CBER, năm nay, thị trường sẽ không có thay đổi đáng kể. Dự kiến ​​sẽ chào đón khoảng 17.500 căn tại các quận ngoại thành bao gồm các giai đoạn tiếp theo của Vinhomes Grand Park, Masterise Center Point (Quận 9), Masterise Lumière Riverside, Laimian City (Quận 2), các giai đoạn tiếp theo của Sunshine City Sài Gòn, Sunshine Diamond River (Quận 7) và Celesta Rise (Nhà Bè).

Giá sơ cấp sẽ tiếp tục tăng với tốc độ chậm hơn để hấp thụ các căn còn lại. Dự báo sẽ tăng khoảng 1% -4% so với cùng kỳ ở tất cả các phân khúc trừ phân khúc hạng sang. Phân khúc hạng sang sẽ tăng 2% -7% vào năm 2021 và 2022 nhờ các dự án căn hộ có thương hiệu tại Quận 1.