Tranh chấp quản lý chung cư: Bài 2 - Chuyện "thâm cung bí sử" từ lời kể của "người trong cuộc"

Người "trục lợi" thổi bùng tranh chấp chung cư

Liên quan đến những mâu thuẫn, tranh chấp thường xảy ra tại các tòa chung cư và công tác quản lý vận hành tòa nhà, chia sẻ với chúng tôi, bà Vũ Thị Hương Lan, đại diện một đơn vị quản lý tòa nhà tại Hà Nội (đơn vị trực thuộc Đất Xanh Miền Bắc) - Giám đốc Ban Quản lý tòa nhà  Eco Lake View cho biết: Vấn đề để xảy ra tranh chấp chung cư có nhiều nguyên nhân, nhưng xét tường tận, nguyên nhân luôn xuất phát từ 2 phía.

Theo bà Lan, nhiều khi cái sai xuất phát từ phía chủ đầu tư, nhưng cái sai đó đôi khi lại không phải là nguồn cơn của mọi vấn đề. Chỉ khi là người trong cuộc thì mới thấy hết được câu chuyện tranh chấp, quản lý vận hành tại chung cư hiện đang rất “có vấn đề”.

Chia sẻ về tranh chấp liên quan đến quản trị nhà chung cư, một đại diện đơn vị quản lý tòa nhà khác tại Hà Nội mới đây chia sẻ câu chuyện thuộc loại "thâm cung bí sử" của nghề. Theo đại diện này, trong các tòa nhà do đơn vị này quản lý vận hành, đã diễn ra hiện tượng tiêu cực, khi một số người hiểu luật, họ lợi dụng và vận dụng sự hiểu biết để chèn ép chủ đầu tư. Thậm chí đã xuất hiện một bộ phận không ít người làm cái “nghề” là chuyên đi chèn ép, bắt chẹt chủ đầu tư, để rồi đòi những quyền lợi cho cá nhân, hơn là đấu tranh vì lợi ích cộng đồng.

Về nguyên nhân để xảy ra hiện tượng này, đại diện này cho biết, khá nhiều khách hàng có tiền, hiểu luật, họ mua nhà và thậm chí là họ đi mua căn hộ ở những tòa nhà khác nhau, sau đó đưa các vấn đề bất cập tại tòa nhà lên để gây áp lực với chủ đầu tư. Cuối cùng là họ ra các điều kiện cho chủ đầu tư là phải thế này, thế kia, như: Phải giảm giá nhà, phải cho họ những ưu đãi, những chính sách đặc biệt. Thậm chí những trường hợp họ áp đặt luôn cho chủ đầu tư trong đợt thanh toán 25% giá trị hợp đồng mua nhà. Thậm chí, doanh nghiệp khi ấy chỉ được thu 10%.

Cái được của họ là khi nêu lên các vấn đề bất cập tại chung cư, nhóm người này tỏ ra mình là người rất hiểu biết, có thể vận động cư dân “biểu tình”, vận động cư dân không đóng phí. Họ chứng tỏ với cư dân là người cực kỳ hiểu biết để được bầu vào Ban Quản trị. Đến khi vào BQT rồi thì họ gây áp lực với ban quản lý tòa nhà. Họ đàm phán luôn với Ban quản lý tòa nhà về phí dịch vụ phải “chung chi” cho họ bao nhiêu….

Ngoài ra, về các khoản tiền gửi ngân hàng như quỹ bảo trì, thường là khoản tiền rất lớn, có thể lên đến vài chục tỷ. Vì vậy, khi là chủ tài khoản, đại diện BQT là người được quyền lựa chọn ngân hàng nào và gửi như thế nào…  Khi đó, một cá nhân đại diện hoàn toàn là người có thể đứng ra đàm phán được lãi suất, được nhận nhiều quà cáp có giá trị.

Trong trường hợp quản lý không tốt, BQT còn có có thể “ôm” số tiền này bỏ đi, vì họ là người đứng tên tài khoản. Thực tế này đã từng xảy ra ở rất nhiều tòa nhà. Trước sự "tác quái" của BQT, nhiều trường hợp cư dân thậm chí còn kiện lại BQT để phế truất quyền của những người này.

Có thể nói, một điều dễ nhận thấy tại nhiều tòa chung cư hiện nay là tình trạng nhiều thành viên đang sinh sống tại các chung cư ở Hà Nội có xu hướng “chạy” vào ban quản trị, bởi bên cạnh việc có lương hàng tháng, BQT còn có nhiều cơ hội để “trục lợi” từ các khoản chi phí quản lý chung cư. Thậm chí BQT còn được sử dụng, quản lý số tiền phí bảo trì lên đến hàng chục tỷ đồng.

Theo ông Nguyễn Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), thủ đoạn của những kẻ muốn trục lợi là mua căn hộ nhỏ, vận động để được bầu làm trưởng BQT. Sau đó thực hiện hành vi trục lợi. Đặc biệt, có cả trường hợp bán lại căn hộ chung cư mà cư dân không hay biết, thậm chí từ bỏ vị trí trưởng BQT sau khi đã trục lợi xong.

Kịch bản khó lường

Theo quy định, nhà chung cư sẽ được giao cho CĐT quản lý trong thời gian chưa có BQT tòa nhà, hoặc CĐT sẽ ủy thác cho một đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp.

Về công tác quản lý, vận hành tòa nhà, bà Vũ Thị Hương Lan cho rằng, trong quá trình quản lý vận hành, nhiều người trong số cư dân có khả năng được bầu vào BQT, họ luôn thể hiện cái tôi của họ và tìm ra cái sai của đơn vị quản lý vận hành. Điều này rất tốt, nếu đơn vị dịch vụ quản lý vận hành có lỗi thì phải khắc phục lỗi của mình, dịch vụ kém thì phải khắc phục…

Tuy nhiên, cư dân lại có một số vấn đề mâu thuẫn với với chủ đầu tư, ví dụ như việc tranh chấp liên quan đến diện tích căn hộ, cách đo diện tích, và nhiều mâu thuẫn, tranh chấp khác… Tất cả những vấn đề này lại trở thành cái cớ để người dân không đóng phí dịch vụ để gây áp lực với chủ đầu tư. Nhiều người dân cho rằng, đơn vị quản lý vận hành được chủ đầu tư lựa chọn, ủy thác nên họ gây áp lực bằng cách không đóng phí dịch vụ.

Bà Lan cũng cho biết, nếu không đóng phí dịch vụ thì cả một bộ máy quản lý, vận hành sẽ không thể vận hành được và sẽ nảy sinh rất nhiều vấn đề. Một số tòa nhà, chủ đầu tư, BQL đã tiến hành cắt điện, cắt nước… khiến mâu thuẫn ngày càng lên cao.

Trong khi đó, cư dân vẫn không đóng phí thì chung cư cũng không có tiền để duy trì vận hành. Nếu không có tiền thanh toán cho các nhà cung cấp dịch vụ như Công ty bảo vệ thì bảo vệ sẽ rút lui, không có tiền thanh toán cho đơn vị vệ sinh thì đơn vị vệ sinh, thu gom rác thải họ cũng rút. Điện công cộng không có tiền đóng thì điện lực cũng sẽ cắt điện… mà không có điện công cộng thì cũng không bơm nước lên được, không vận hành được thang máy…

Hơn nữa, nếu cư dân không đóng phí dịch vụ cho đơn vị quản lý vận hành thì công tác quản lý để đảm bảo an toàn cho hệ thống kỹ thuật, hệ thống thang máy, hệ thống PCCC, toàn bộ hệ thống điện tòa nhà, điện dự phòng, hệ thống thông gió… không ai quản lý vận hành thì các sự cố như cháy nổ, các trục trặc về kỹ thuật hoàn toàn có thể xảy ra gây hậu quả không thể lường hết được. Nhưng nhiều người không nhìn ra được bức tranh đó, nên họ vẫn không chịu đóng phí dịch vụ để gây áp lực, bà Lan chia sẻ.

Đối với trường hợp tại Eco Lake View, vì Ban Quản lý của Đất Xanh là đơn vị được chủ đầu tư ủy thác, nên cư dân vẫn có suy nghĩ là BQL đứng về phía chủ đầu tư. Vì vậy, khi có tranh chấp là họ lại gây áp lực lên BQL bằng cách không đóng phí dịch vụ. Theo bà Lan, hiện có tới 60% số hộ dân không đóng phí đã 3 tháng nay do xảy ra tranh chấp với chủ đầu tư.

“Trong các cuộc họp, chúng tôi đã giải thích là ban quản lý luôn đứng về phía cư dân và đã làm việc với chủ đầu tư, kiến nghị nhiều vấn để chủ đầu tư phải cải thiện tại tòa nhà” - bà Lan nói và cho biết thêm: Trong những câu chuyện tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư, với vai trò là đơn vị quản lý vận hành, doanh nghiệp vẫn luôn ý thức rằng cư dân là người trả tiền, nên BQL luôn phải đứng về phía người dân. Thế nhưng ban quản lý cũng là người đứng giữa và vẫn luôn phải dung hòa căng thẳng giữa cư dân và chủ đầu tư.

“thực tế, chúng tôi đã nhiều lần tổ chức các cuộc họp gồm chủ đầu tư, cư dân và BQL để đề xuất các phương án. Đồng thời kiến nghị các bên cùng giải quyết khó khăn, vướng mắc, giải quyết mâu thuẫn để cư dân sinh sống ổn định, và hoạt động vận hành, quản lý tòa nhà ngày một hiệu quả, cùng cư dân xây dựng cồng đồng lành mạnh, văn minh tại nơi sinh sống”- Giám đốc Ban Quản lý tòa nhà  Eco Lake View cho hay.

Hải Lan
Theo KD&PL