VnFinance
Thứ hai, 04/09/2023, 09:04 AM

Tránh “chồng chất” thủ tục hành chính đối với dự án nhà ở

Chuyên gia pháp lý Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi quy định thủ tục “công nhận chủ đầu tư” dự án nhà ở dưới hình thức một “giấy phép con”, khiến cho thủ tục hành chính “chồng chất”.

Theo chuyên gia pháp lý Nguyễn Văn Đỉnh, dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi quy định thủ tục “công nhận chủ đầu tư” dự án nhà ở dưới hình thức một “giấy phép con”. Ngoài “giấy phép con”, dự thảo còn đặt ra một thủ tục khác cũng hoàn toàn mới đối với riêng loại hình nhà ở chung cư là phải có “thông báo đủ hồ sơ bàn giao nhà ở” của cơ quan Nhà nước.

Tại khoản 4 Điều 39 dự thảo về thực hiện dự án nhà ở thương mại có quy định, việc bàn giao nhà ở cho người mua, thuê mua chỉ được thực hiện sau khi đã hoàn thành việc nghiệm thu toàn bộ công trình nhà ở, các công trình hạ tầng kỹ thuật của khu vực có nhà ở để bàn giao tương ứng với tiến độ của dự án.

Chuyên gia pháp lý Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi phát sinh thêm thủ tục hành chính.

Trường hợp bàn giao nhà chung cư thì tùy vào cấp công trình nhà chung cư, chủ đầu tư phải có thông báo đủ hồ sơ bàn giao nhà ở của cơ quan quản lý nhà ở ở trung ương hoặc cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh theo quy định của Chính phủ.

Quy định này sẽ làm phát sinh thủ tục “thông báo đủ hồ sơ bàn giao nhà ở” của cơ quan quản lý nhà ở, đây là một thủ tục hành chính hoàn toàn mới, không có trong Luật Nhà ở năm 2014.

Do vậy, cần đánh giá sự cần thiết của việc ban hành thủ tục hành chính mới này trong bối cảnh pháp luật về xây dựng (gồm Luật Xây dựng và các văn bản dưới luật) đã có những quy định hết sức chặt chẽ để quản lý loại hình dự án nhà chung cư.

Cụ thể, Nghị định số 15/2021/NĐ-CP ngày 3/3/2021 về quản lý dự án đầu tư xây dựng quy định nhà chung cư thuộc danh mục “công trình có ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng".

Nghị định số 06/2021/NĐ-CP ngày 26/1/2021 về quản lý chất lượng công trình xây dựng quy định với “công trình có ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng” thì bắt buộc phải có “văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu” của cơ quan chuyên môn về xây dựng thuộc Bộ quản lý công trình xây dựng chuyên ngành hoặc thuộc UBND cấp tỉnh theo pháp luật về xây dựng.

Về thẩm quyền kiểm tra công tác nghiệm thu, Điều 24 Nghị định số 06/2021/NĐ-CP quy định với công trình cấp I, công trình cấp đặc biệt sẽ do cơ quan chuyên môn về xây dựng thuộc Bộ quản lý công trình xây dựng chuyên ngành kiểm tra; các công trình còn lại do cơ quan chuyên môn về xây dựng thuộc UBND cấp tỉnh kiểm tra.

“Như vậy để hoàn thành thủ tục nghiệm thu và đủ điều kiện bàn giao căn hộ chung cư cho khách hàng, chủ đầu tư dự án chung cư phải có 2 loại “giấy phép” do cùng một cấp hành chính ban hành?”, ông Đỉnh đặt câu hỏi.

Theo đó, nếu là nhà chung cư cấp đặc biệt, cấp I, cấp II, cấp III thì trước tiên phải có văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu của Cục Giám định Nhà nước về chất lượng công trình - Bộ Xây dựng hoặc của sở xây dựng; tiếp đến phải có thông báo đủ hồ sơ bàn giao nhà ở của cơ quan quản lý nhà ở (là Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng hoặc của sở xây dựng).

Như vậy, 2 loại “giấy phép” đều do cùng một cơ quan ban hành nhưng theo 2 thủ tục hành chính khác nhau, quy định bởi 2 đạo luật khác nhau (một thủ tục theo Luật Xây dựng, một thủ tục theo Luật Nhà ở), gây chậm trễ bàn giao căn hộ cho khách hàng.

Đó là còn chưa kể đến việc sản phẩm nhà ở chung cư còn phải được thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy, chữa cháy; phải được cơ quan cảnh sát phòng cháy, chữa cháy kiểm tra, nghiệm thu trước khi đưa vào khai thác, vận hành.

Trong khi loại hình nhà chung cư hiện nay ngày càng phổ biến trong cả nước và là sản phẩm được khuyến khích phát triển, phù hợp với xu thế phát triển đô thị hiện đại trên thế giới.

Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi quy định thủ tục “công nhận chủ đầu tư” dự án nhà ở dưới hình thức một “giấy phép con”.

Theo quy định của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật, do thủ tục cấp “thông báo đủ hồ sơ bàn giao nhà ở chung cư” là thủ tục hành chính hoàn toàn mới nên cần có báo cáo đánh giá tác động của chính sách đối với các đối tượng chịu sự tác động trực tiếp, báo cáo đánh giá tác động của thủ tục hành chính. Trong khi hồ sơ dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) chưa có đánh giá tác động ở chính sách này.

“Lưu ý rằng trong hồ sơ đề nghị xây dựng Luật Nhà ở (sửa đổi) báo cáo Quốc hội để đưa vào Chương trình xây dựng luật thì không đề cập đến thủ tục hành chính “thông báo đủ hồ sơ bàn giao nhà ở chung cư” (các phiên bản dự thảo trước đây cũng không đề cập đến thủ tục này).

Do đó, tôi kiến nghị cơ quan chủ trì soạn thảo cần thiết phải có báo cáo, giải trình đầy đủ về lý do, căn cứ, sự cần thiết của việc đề ra chính sách mới này và tính hiệu quả, khả thi trong triển khai thực hiện nếu chính sách được thông qua”, ông Đỉnh cho biết.

Về tên thủ tục “thông báo đủ hồ sơ bàn giao nhà ở chung cư”, theo ông Đỉnh, nếu chỉ là thông báo đã đầy đủ về mặt hồ sơ, giấy tờ, tài liệu (xác định có hay không có hồ sơ) thì không cần đến sự tham gia kiểm tra của cơ quan Nhà nước, công chức Nhà nước.

Thay vào đó, pháp luật chỉ cần quy định rõ danh mục các hồ sơ, giấy tờ, tài liệu phải có trước khi bàn giao nhà ở chung cư để chủ đầu tư tự kiểm soát và tự chịu trách nhiệm.

Cơ quan quản lý Nhà nước cần thay đổi từ biện pháp “tiền kiểm” (cấp văn bản “thông báo đủ hồ sơ bàn giao nhà ở chung cư”) sang biện pháp “hậu kiểm” (thanh tra, kiểm tra, xử lý các chủ đầu tư vi phạm) để tạo sự thông thoáng cho doanh nghiệp.


Thị trường BĐS TP. HCM: 70% số lượng nhà ở ra thị trường hàng năm là hàng cao cấp, 90 triệu đồng/m2
Thị trường BĐS TP. HCM: 70% số lượng nhà ở ra thị trường hàng năm là hàng cao cấp, 90 triệu đồng/m2

Theo HoREA, thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh và cả nước vẫn còn một số khó khăn trong năm 2025, nhưng mức độ khó khăn có xu thế giảm dần...

Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 15/7: Mức độ quan tâm đất nền giảm mạnh sau “cơn sốt” ngắn hạn
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 15/7: Mức độ quan tâm đất nền giảm mạnh sau “cơn sốt” ngắn hạn

Mức độ quan tâm đất nền giảm mạnh sau “cơn sốt” ngắn hạn; Nguồn cung nhà ở tại TP HCM tăng mạnh; Loạt siêu dự án của “ông lớn” Vingroup, Sunshine Group, Lotte,...

'Chuồng cọp' ở chung cư cũ: Đừng để khi có rủi ro mới 'ra quân' giải quyết
"Chuồng cọp" ở chung cư cũ: Đừng để khi có rủi ro mới "ra quân" giải quyết

Những “chuồng cọp” được lắp đặt ở các chung cư cũ tưởng như sẽ mang đến lợi ích nhưng thực chất lại trở thành mối nguy đối với cư dân...

Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 14/7: Phân khúc cao cấp và hạng sang “chiếm sóng” thị trường căn hộ Đà Nẵng
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 14/7: Phân khúc cao cấp và hạng sang “chiếm sóng” thị trường căn hộ Đà Nẵng

Khu kinh tế Vân Phong (Khánh Hòa) lập tổ chuyên trách hỗ trợ các nhà đầu tư chiến lược; Phân khúc cao cấp và hạng sang “chiếm sóng” thị trường căn hộ Đà Nẵng...

'Cực tăng trưởng' mới trên bản đồ bất động sản phía Nam
"Cực tăng trưởng" mới trên bản đồ bất động sản phía Nam

Khu vực Đông Bắc Thành phố Hồ Chí Minh bao gồm Thủ Đức, Dĩ An, Thuận An và các vùng giáp ranh thuộc Bình Dương cũ...

Phường Bãi Cháy “chơi lớn” bắn pháo hoa ba tối mỗi tuần
Phường Bãi Cháy “chơi lớn” bắn pháo hoa ba tối mỗi tuần

Hàng nghìn khán giả đổ về bãi biển trục Quảng trường Sun Carnival, Vịnh Pháo hoa, Sun Elite City đêm 11& 12/7, vỡ oà trong màn pháo hoa...

Bất động sản Hải Phòng nóng trở lại: Tái hiện “thời vàng son” như TP.HCM 15 năm trước?
Bất động sản Hải Phòng nóng trở lại: Tái hiện “thời vàng son” như TP.HCM 15 năm trước?

Trong bối cảnh nền kinh tế Việt Nam đang bước vào giai đoạn chuyển mình mạnh mẽ, bất động sản Hải Phòng được đánh giá là điểm sáng, mang nhiều điểm tương đồng với...

Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 13/7: Bất động sản công nghiệp giữ vững đà tăng trưởng giữa biến động toàn cầu
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 13/7: Bất động sản công nghiệp giữ vững đà tăng trưởng giữa biến động toàn cầu

Bất động sản công nghiệp giữ vững đà tăng trưởng giữa biến động toàn cầu; Sân bay Long Thành “chạy nước rút” hoàn thành những hạng mục cuối cùng;...

TPHCM sẽ tập trung giải quyết, xử lý dứt điểm “chuồng cọp” tại chung cư
TPHCM sẽ tập trung giải quyết, xử lý dứt điểm “chuồng cọp” tại chung cư

TPHCM sẽ tập trung giải quyết, xử lý dứt điểm tình trạng cơi nới, “chuồng cọp”… tại các chung cư nhằm đảm bảo các điều kiện phục vụ công tác thoát nạn,...

TPHCM còn bao nhiêu chung cư hư hỏng nặng, nguy hiểm chưa được di dời?
TPHCM còn bao nhiêu chung cư hư hỏng nặng, nguy hiểm chưa được di dời?

Ngày 10/7, Sở Xây dựng TPHCM cho biết, hiện nay trên địa bàn thành phố có 474 chung cư cũ xây dựng trước năm 1975, trong đó có 16 chung cư...

Thương phố nhà vườn 120m² Vinhomes Wonder City: Đón sóng Metro, đón dòng tiền bền vững
Thương phố nhà vườn 120m² Vinhomes Wonder City: Đón sóng Metro, đón dòng tiền bền vững

Vinhomes Wonder City là một trong những dự án hiếm hoi phát triển theo mô hình TOD hiện đại, gắn tuyến Metro số 4, mở ra tiềm năng gia tăng giá trị bền vững...

Thủ tướng: Nghiên cứu đề xuất điều chỉnh, bổ sung chính sách về đất đai
Thủ tướng: Nghiên cứu đề xuất điều chỉnh, bổ sung chính sách về đất đai

Thủ tướng Phạm Minh Chính chỉ đạo nghiên cứu đề xuất điều chỉnh, bổ sung chính sách pháp luật về đất đai để phù hợp thực tiễn, tăng cường quản lý...

Cẩn trọng trước những lời mời gọi mua đất lập làng, lập 'cộng đồng thiện lành'
Cẩn trọng trước những lời mời gọi mua đất lập làng, lập "cộng đồng thiện lành"

Trên các trang mạng xã hội, trên các diễn đàn liên quan đến bất động sản, một số cá nhân tự “vẽ” ra những dự án, kêu gọi cùng mua,...

Hình dung trung tâm kinh tế biển, đô thị thông minh Phú Quốc trong tương lai?
Hình dung trung tâm kinh tế biển, đô thị thông minh Phú Quốc trong tương lai?

Những công trình hạ tầng trăm nghìn tỷ được đầu tư cho APEC 2027 cùng cơ chế đặc khu sẽ mở ra không gian phát triển chưa từng có cho Phú Quốc...

'Nhà ở cần được nhìn nhận như một phần thiết yếu của hạ tầng quốc gia'
"Nhà ở cần được nhìn nhận như một phần thiết yếu của hạ tầng quốc gia"

Trong bối cảnh đô thị hóa nhanh và giá nhà vượt xa thu nhập, các chuyên gia cho rằng đã đến lúc tái định vị nhà ở như một phần thiết yếu...

Giá vật liệu xây dựng tăng cao, chủ nhà và chủ thầu cùng 'méo mặt'
Giá vật liệu xây dựng tăng cao, chủ nhà và chủ thầu cùng "méo mặt"

"Giá tăng cao quá, xây nhà trong thời điểm này đến khổ" - đó là câu than thở chung của cả chủ nhà lẫn những chủ thầu xây dựng.

TPHCM: Giải quyết thông suốt các thủ tục nhà đất sau hợp nhất
TPHCM: Giải quyết thông suốt các thủ tục nhà đất sau hợp nhất

Cách thức hoạt động tại các phường, xã, trung tâm phục vụ hành chính công, nhất là những vấn đề về thủ tục xây dựng, nhà đất, hạ tầng đô thị...

Rà soát, đề xuất bổ sung nhu cầu sử dụng đất phục vụ điều chỉnh Quy hoạch sử dụng đất Quốc gia
Rà soát, đề xuất bổ sung nhu cầu sử dụng đất phục vụ điều chỉnh Quy hoạch sử dụng đất Quốc gia

Bộ Nông nghiệp và Môi trường vừa có văn bản gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương yêu cầu khẩn trương rà soát, cập nhật và đề xuất bổ sung nhu cầu...

Hợp tác giữa Cảng HKQT Vân Đồn và Crystal Holidays: Thúc đẩy giao thương quốc tế tại Đặc khu kinh tế Vân Đồn
Hợp tác giữa Cảng HKQT Vân Đồn và Crystal Holidays: Thúc đẩy giao thương quốc tế tại Đặc khu kinh tế Vân Đồn

Lễ ký kết hợp tác giữa Cảng HKQT Vân Đồn và Crystal Holidays diễn ra vào ngày 07/7/2025 tại Vân Đồn (Quảng Ninh), đánh dấu mối quan hệ hợp tác...

VnFinance
vnfinance.vn
VnFinance
VnFinance
VnFinance
VnFinance