Trước khi bước vào giai đoạn trầm lắng, thị trường địa ốc từng tăng trưởng rực rỡ như thế nào?

Trong vòng hơn 10 năm trở lại đây, thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua một chu kỳ phát triển. Giai đoạn 2007 - 2008, thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ cùng với đó là làn sóng đầu cơ.

Bước sang giai đoạn 2009 - 2010 bắt đầu xuất hiện nhiều xu hướng khác nhau, nhất là năm 2009, bị ảnh hưởng nặng nề do nền kinh tế trong nước và thế giới bất ổn dẫn đến thị trường bất động sản có dấu hiệu trầm lắng và giới đầu cơ dần dần rời bỏ thị trường. Bong bóng bất động sản bùng nổ ở một số khu vực vào giai đoạn cuối năm 2009, đầu năm 2010. Đến năm 2011 - 2012, thị trường bước vào thời kỳ suy yếu, nền kinh tế bị thắt chặt dẫn đến nguồn tiền mặt bị thiếu và căn hộ nhỏ được ưa chuộng vì ngân sách hạn hẹp.

Tuy nhiên, năm 2013 - 2014, thị trường được phục hồi, tình hình kinh tế vĩ mô cải thiện, lãi suất thấp, sản phẩm thay đổi phù hợp với khả năng chi trả của thị trường bình dân. Thị trường được phục hồi mạnh mẽ vào năm 2015 - 2016 với khối lượng bán hàng nhanh chóng. Nhiều chủ đầu tư địa phương đã xuất hiện cùng với những đầu tư nước ngoài.

Năm 2017

Không bùng nổ như giai đoạn 2015 - 2016, thị trường năm 2017 tiếp tục duy trì sự phát triển ổn định, dù có nhiều trở ngại.

Thị trường bất động sản năm 2017 chứng kiến sự sốt nóng đất nền cục bộ tại các địa phương tỉnh lẻ, điển hình như các đặc khu kinh tế tương lai như Vân Đồn (Quảng Ninh), Bắc Vân Phong (Khánh Hoà), Phú Quốc (Kiên Giang). Theo thống kê của Hội Môi giới BĐS Việt Nam, mức tăng giá đất nền của các khu vực này dao động từ 20-50%.

Mặt khác, ảnh hưởng từ cơn sốt đất đặc khu đã kéo theo sự tăng giá đất tại các thị trường tỉnh lẻ như Bắc Ninh, Quảng Ninh, Đà Nẵng, Huế, Bình Dương… Mức nhiệt tăng trung bình 10-50%. Cá biệt có nơi tăng tới 100%.

Năm 2017 là năm bùng nổ nguồn cung và giao dịch BĐS nghỉ dưỡng, trong đó đặc biệt là sản phẩm condotel và tập trung chủ yếu tại 2 thị trường là Khánh Hòa và Đà Nẵng, cùng một số địa điểm khác như Phú Quốc, Quảng Ninh…

Năm 2017 cũng ghi nhận nguồn vốn ngoại chảy mạnh. Số liệu từ Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) cho biết, trong 11 tháng năm 2017, lĩnh vực kinh doanh BĐS đứng thứ 3 về nguồn vốn ngoại đổ vào với tổng vốn đầu tư đăng ký là 2,5 tỷ USD, chiếm 7,6% tổng vốn đầu tư đăng ký.

Một điểm đáng chú ý nữa của thị trường bất động sản 2017 là sự bùng nổ các doanh nghiệp thành lập mới trong lĩnh vực này. Cụ thể, theo số liệu của Cục Quản lý đăng ký kinh doanh (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), trong 11 tháng năm 2017, có 4.500 doanh nghiệp kinh doanh BĐS được thành lập mới, tăng 60% về số doanh nghiệp và số vốn, tăng 18,6% về lao động.

Năm 2018

Nguồn cung năm 2018 tăng trưởng tốt thể hiện niềm tin vào thị trường của các nhà phát triển BĐS. Lượng giao dịch tăng cao, tỉ lệ hấp thụ tốt. Nguồn cung và lượng giao dịch BĐS năm 2018 tăng hơn so với năm 2017.

Tại Hà Nội, lượng cung BĐS năm 2018 đạt 44.788 sản phẩm, tăng 123.7% so với năm 2017. Sản phẩm căn hộ vẫn là chủ đạo, chiếm 87,26% lượng hàng trên toàn thị trường. Trong đó, chung cư vượt 114.2% và sản phẩm biệt thự, liền kề, nhà phố vượt 2,9 lần.

Cơ cấu phân khúc căn hộ đã có thay đổi nhiều so với 2017 (bình dân chiếm tỷ trọng lớn: 60.1%). Năm 2018, phân khúc cao và trung cấp lấn át phân khúc bình dân (34,6%), trong đó tỷ trọng lớn nhất là phân khúc trung cấp (41,3%).

Tại TP. HCM, lượng cung BĐS năm 2018 đạt 49.948 sản phẩm, tăng 116.2% so với năm 2017 (43.004 sản phẩm). Sản phẩm căn hộ vẫn là chủ đạo với 44.451 sản phẩm, tăng 120.97% so với năm 2017 (37.076 sản phẩm), chiếm xấp xỉ 90% lượng hàng trên toàn thị trường TP HCM.

Cả năm 2018, tỷ trọng lớn nhất là phân khúc cao cấp và siêu cao cấp (44,5%), trung cấp là: 35.7%, phân khúc bình dân có tỉ trọng nhỏ nhất với: 19,8%

Giai đoạn đầu năm 2018, đất nền vẫn tiếp tục diễn ra cơn sốt cục bộ như tại 3 đặc khu kinh tế tương lai và các khu vực tỉnh lẻ. Tình trạng người dân đổ xô đi đầu tư đất nền gia tăng mạnh mẽ. Giai đoạn nửa sau năm 2018, thị trường có dấu hiệu trầm lắng khi

Theo Hội Môi giới BĐS Việt Nam, năm 2018, các dự án phát triển BĐS mới được triển khai rất mạnh tại nhiều tỉnh trên cả nước như: Quảng Ninh, Hải Phòng, Bắc Giang, Bắc Ninh, Thái Nguyên, Hưng Yên… Sản phẩm chủ đạo tại các tỉnh là nhà đất và đất nền.

Sản phẩm căn hộ phát triển chưa mạnh, chủ yếu là căn hộ thuộc nhà ở xã hội và giá rẻ. Lượng cung mới tại các tỉnh ước đạt 100.000 sản phẩm. Lượng giao dịch thành công (phạm vi điều tra khoảng 80% số dự án tại các tỉnh này) đạt gần 50.000 sản phẩm.

Năm 2019

Một thực trạng dễ nhận thấy trên TTBĐS TP. HCM và Hà Nội năm 2019 đó là nguồn cung mới sụt giảm mạnh. Theo Sở Xây dựng Hà Nội nguồn cung BĐS năm 2019 chỉ bằng 40% số lượng của năm 2018. Còn tại TP. HCM, HoREA cho biết trong 9 tháng qua chỉ có duy nhất 1 dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư, giảm khoảng 83%.

Nguyên nhân của tình trạng trên là bởi rất nhiều dự án BĐS nhà ở thương mại bị dừng hoặc ngừng triển khai xây dựng để rà soát lại pháp lý. Tình trạng này khiến cả doanh nghiệp lẫn người mua nhà gặp khó khăn do dự án ách tắc, thiếu nguồn cung, giá nhà bị đẩy lên cao và đang có sự "lệch pha" nguồn cung bất động sản cao cấp.

Trong năm 2019, dự án "ma" nở rộ xuất hiện ở nhiều tỉnh, thành, nhất là khu vực phía Nam như Bình Thuận, TP. HCM, Bà Rịa - Vũng Tàu, Đồng Nai... Cá biệt, thị xã Phú Mỹ, tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu có tới 113 dự án “ma” là đất nông nghiệp do các hộ gia đình, cá nhân tự ý mở đường, phân lô bán trái phép. Nguyên nhân bùng phát được cho là hệ quả của tâm lý ưa chuộng đất nền và quy định của pháp luật có những lỏng lẻo nhất định.

2019 là một năm ảm đạm và đáng buồn của condotel khi thị trường chứng kiến cú “vỡ trận” của Cocobay Đà Nẵng – một trong những dự án condotel đình đám nhất vào cuối năm. Việc phá vỡ cam kết lợi nhuận 12% của chủ đầu tư Cocobay khiến giới đầu tư hoang mang, lo ngại về một viễn cảnh xấu có thể sẽ xảy ra tiếp theo ở nhiều dự án condotel khác mà trước đó đã rầm rộ mọc lên dọc bãi biển khắp cả nước.

Ở thị trường phía Bắc phải kể đến các khu vực như Thái Nguyên, Bắc Giang, Bắc Ninh, Quảng Ninh, Hải Phòng, Hưng Yên, Mộc Châu, Cẩm Phả, Lạng Sơn … Tại miền Trung, cơn sốt đất nền 2019 chứng kiến rõ nét nhất tại Bình Thuận hồi đầu năm và Thanh Hóa và Nghệ An đợt giữa năm với mức tăng từ 30-50% so với một năm trước đó. Thị trường BĐS phía Nam, từ đầu năm 2019 chứng kiến sự sôi động của các khu vực như Nhơn Trạch, Long Thành (Đồng Nai), Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Phước.. tăng từ 20-30% so với thời điểm đầu năm.

2020-2021 là giai đoạn thị trường trải qua tác động của Covid-19 với diễn biến sốt cục bộ ở một số địa phương. Đã có thời điểm, những cơn sốt xuất hiện đẩy giá đất tăng hàng lần nhưng lại sớm trầm lắng. Đến năm 2022, sau đợt sôi động vào đầu năm, thị trường địa ốc dần rơi vào nhịp chững lại.