TS Lê Xuân Nghĩa: Cần sớm xử lý để tránh phân khúc chung cư “nổ bong bóng”

Cho ý kiến về Luật Đất đai sửa đổi tại toạ đàm, TS Lê Xuân Nghĩa nêu ra 1 vấn đề đang tồn tại là “người sở hữu một đằng, người sử dụng một nẻo”, điều này cho thấy những tồn tại cần được làm rõ và sửa đổi. Tuy nhiên, cũng theo ông Nghĩa, vì luật đã ra rồi nên không thể cầu toàn quá, thay vào đó nên góp ý, sửa đổi dần dần.

TS Lê Xuân Nghĩa cũng nêu lên tình trạng thực tế của thị trường bất động sản Việt Nam là “khủng hoảng phân khúc”. Theo đó, từ 2 năm trước, Thủ tướng Chính phủ đã nêu lên hiện trạng này, và đưa ra 2 phương án để “cứu” phân khúc nhà ở giá rẻ là đẩy qua ngân sách và đẩy qua ngân hàng trung ương.

Tuy nhiên, ông Nghĩa đánh giá “không thể dựa vào ngân hàng để đẩy nhà ở xã hội lên”. Cho tới nay, “phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ gần như thất bại, trong khi đó phân khúc chung cư thương mại thẳng tiến với tốc độ tăng giá đáng sợ”. Ông Nghĩa cho rằng thực trạng này cho thấy “một bước lùi về chiến lược của Chính phủ về xử lý thị trường nhà ở”.

Vị chuyên gia này nhắc lại lời cảnh báo về thị trường bất động sản Việt Nam là “một mình phân khúc chung cư có bong bóng”, do cung cầu không còn cân đối hoặc đi ngược hướng vì nguồn cung giảm.

Do đó, ông Nghĩa cho rằng nếu không cảnh báo từ hiện tại và không sớm thực hiện Luật Đất đai để đưa các phân khúc khác vào thì phân khúc chung cư sớm muộn cũng sụp đổ, “có thể là từ nay tới cuối năm”, khiến chính sách chiến lược của chính phủ cũng bị ảnh hưởng.

TS Lê Xuân Nghĩa đánh giá Luật Đất đai mới tạo ra những cơ hội để khắc phục các vấn đề tồn tại trong thị trường bất động sản Việt Nam, nhưng cần được truyền thông đúng đắn và mạnh mẽ về phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ, bên cạnh đó một mặt cũng phải nói về rủi ro.

Thêm vào đó, cần đẩy nhanh các thủ tục pháp lý, làm phương án mới về chính sách nhà ở cho người nghèo để khắc phục hậu quả.

Nhiều điểm mới tạo cơ hội đầu tư bất động sản

Cũng tại tọa đàm, Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw, nêu một số điểm mới trong Luật Đất đai tạo cơ hội và hỗ trợ cho cả các chủ đầu tư bất động sản và người sử dụng đất về mặt pháp lý.

Theo ông Hà, những điểm mới này bao gồm việc cấp phép chuyển nhượng đất thuê trả tiền hàng năm; mở rộng cơ hội cho vay thế chấp; cung cấp cơ chế xử lý các vấn đề đất đai liên doanh và người sử dụng đất góp vốn vào dự án khi dự án ngừng hoạt động hoặc doanh nghiệp phá sản; đưa ra cơ chế và thủ tục giải phóng mặt bằng.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà cho biết Luật Đất đai 2013 không cho phép chuyển nhượng đất thuê trả tiền hàng năm, nhưng trong Luật Đất đai mới đã có cơ chế cho phép chuyển nhượng. “Đây là nội dung đột phá và nhiều nhà đầu tư quan tâm, tôi đánh giá đây là hướng xử lý tốt”, ông Hà cho biết.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà kỳ vọng các văn bản pháp lý đất đai sẽ giải thích rõ khái niệm “thế nào là mục đích công cộng” trong trường hợp nhà nước thu hồi đất thực hiện dự án. Từ thực tiễn tranh chấp pháp lý liên quan tới vấn đề này, ông Hà cho biết các phán quyết đưa ra thường bất lợi cho người dân nên Nhà nước cần làm rõ để người dân thấy rằng quyền lợi của họ được đảm bảo.

Bên cạnh đó, ông Hà cũng khuyến nghị Nhà nước nên dành thời gian nghiên cứu kỹ Luật Đất đai trước khi áp dụng, do chính phủ đang đẩy nhanh tiến độ áp dụng luật từ ngày 1/7/2024, nhưng “với tiến độ thời gian gấp như thế thì tôi lo về chất lượng của các văn bản hướng dẫn liên quan”, ông Hà nói.

Tiền rẻ và hành lang pháp lý đầy đủ thúc đẩy nhà đầu tư quay lại thị trường

Bà Đỗ Thị Thúy Hằng, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Kiến Hưng, cho biết: “Thị trường bất động sản chững lại trong 2 năm gần đây đã ảnh hưởng đến hàng chục ngành nghề trong xã hộ và kéo theo tốc độ phát triển kinh tế cũng chậm lại. Những người tham gia thị trường giảm thu nhập, kéo theo những ngành phụ trợ khác bị giảm thị phần rất nhiều”.

Tuy nhiên, cùng với việc Luật Đất đai sửa đổi được khai thông, thị trường bất động sản sẽ khởi sắc trở lại. “Ngay từ đầu năm 2024, tỷ lệ môi giới bất động sản trở lại nghề tăng trở lại. Từ nửa cuối năm 2023 đến đầu năm 2024 là giai đoạn của tiền rẻ, lãi suất thấp cùng với hành lang pháp lý đầy đủ hơn sẽ là yếu tố thúc đẩy các nhà đầu tư quay trở lại thị trường”, bà nói.

Tuy vậy, bà Thúy cũng cho rằng cơ hội cho người này lại là thách thức cho người khác. Các doanh nghiệp bất động sản quy mô nhỏ cần phải xác định lại định hướng của mình để phù hợp hơn với thay đổi của thị trường.

Về xu hướng bất động sản năm 2024, bà Hằng cho rằng các sản phẩm bất động sản có pháp lý rõ ràng sẽ được ưu tiên. Ngoài ra, các nhà đầu tư thay vì “tất tay” vào một dự án như trước, sẽ phân bổ nguồn tài chính vào nhiều dự án khác nhau nhằm giảm thiểu rủi ro.

“Cùng với Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi và sự bắt tay của các bên, thị trường bất động sản thời gian tới sẽ phát triển một cách minh bạch hơn, tốt hơn, không chỉ tốt cho chúng ta mà còn cả cho thế hệ con cháu sau này”, Tổng giám đốc Địa ốc Kiến Hưng nhận định.