Những tác động sâu rộng của Luật Kinh doanh bất động sản 2023

Giải quyết việc chồng lấn giữa các luật

Ngày 28/11/2023, tại Kỳ họp thứ 6, Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XV, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (viết tắt là Luật KDBĐS 2023) đã được thông qua (với tỉ lệ 94,13% đại biểu Quốc hội thông qua). Luật này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/01/2025, thay thế cho Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (Luật KDBĐS 2014).

Chia sẻ về những điểm mới đáng chú ý, trong nhận định thị trường về Luật Kinh doanh bất động sản 2023, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành, CBRE Việt Nam cho biết: “Luật mới đã thu hẹp phạm vi điều chỉnh so với Luật KDBĐS 2014. Những thay đổi này giải quyết vấn đề chồng lấn phạm vi điều chỉnh với các luật quan trọng khác như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật về Quản lý, sử dụng tài sản công và các luật có liên quan khác. Với những quy định mới, Luật KDBĐS 2023 cho thấy sự phân định rành mạch, độc lập của lĩnh vực chuyên ngành bất động sản trong mối quan hệ với các lĩnh vực khác liên quan đến đầu tư và đất đai. Ví dụ như việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ), chuyển nhượng dự án bất động sản là tài sản bảo đảm để thu hồi nợ sẽ được thực hiện theo Luật các tổ chức tín dụng”.

Theo chuyên gia của CBRE, Luật KDBĐS 2023 điều chỉnh và làm rõ quy định tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài không phải thực hiện thủ tục đầu tư đối với nhà đầu tư nước ngoài theo quy định của Luật Đầu tư, thì được kinh doanh bất động sản như tổ chức cá nhân trong nước. Việc sửa đổi này giúp tạo điều kiện thuận lợi và mở rộng phạm vi hoạt động cho tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đối với các trường hợp cụ thể, đồng thời bảo đảm tính thống nhất với Luật Đầu tư.

Luật KDBĐS 2023 bổ sung quy định chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này. Đây là điểm mới đáng chú ý thể hiện đúng bản chất của việc đặt cọc, đồng thời hạn chế rủi ro cho bên mua, thuê mua. Tuy nhiên, quy định đặt cọc không đề cập đến vấn đề phạt cọc, do đó tỉ lệ phạt cọc sẽ được áp dụng dựa trên sự thỏa thuận của các bên. Do đó, để bảo đảm đúng tinh thần của nhà lập pháp, quy định này cũng cần được hướng dẫn chi tiết hơn và áp dụng một thời gian trên thực tế để đánh giá hiệu quả thi hành.

Siết chặt điều kiện chuyển nhượng

Ngoài ra, liên quan đến điều kiện đưa vào kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, bà Dung nhận định: “Quy định mới tiếp tục siết chặt điều kiện đối với bất động sản đưa vào kinh doanh. Trước đây, việc yêu cầu chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính của mình chỉ được triển khai riêng lẻ theo chính sách của từng địa phương. Tuy nhiên, cách vận dụng này dẫn đến sự thiếu đồng bộ, thống nhất giữa các địa phương và gây ra sự bất bình đẳng giữa các chủ đầu tư. Do đó, việc sửa đổi này hữu ích trong việc đảm bảo áp dụng thống nhất quy định pháp luật”.

Luật KDBĐS 2023 cho phép bên mua được quyền lựa chọn việc có hoặc không có yêu cầu bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với họ. Quy định này tạo điều kiện linh hoạt cho các bên được tự do thỏa thuận tùy thuộc vào nhu cầu thực tế nhưng vẫn cho phép bên mua có quyền yêu cầu tổ chức tín dụng bảo lãnh khi cần thiết để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình tại thời điểm ký hợp đồng với chủ đầu tư.

Quy định mới này cũng đơn giản hóa giấy tờ, nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư, trong việc thực hiện đúng quy định và khách hàng có cơ sở rõ ràng để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình khi giao dịch với chủ đầu tư.

Luật KDBĐS 2023 bổ sung thêm đô thị loại II và loại III vào nhóm hạn chế phân lô bán nền, theo đó siết chặt hơn quy định phân lô bán nền hiện hành. Việc siết chặt giúp đảm bảo sự phát triển lành mạnh cho thị trường nhà đất, cảnh quan và phát triển đô thị. Quy định mới cũng cụ thể hóa thủ tục cho nhà đầu tư để có cơ sở tiến hành chuyển nhượng.

Cụ thể, trước khi chuyển nhượng QSDĐ, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo về việc QSDĐ đủ điều kiện gửi cho cơ quan có thẩm quyền. Trong 15 ngày, cơ quan có thẩm quyền kiểm tra điều kiện của QSDĐ và trả lời về việc có đáp ứng điều kiện chuyển nhượng theo hình thức phân lô bán nền cho cá nhân tự xây dựng nhà ở hay không.

“Chuyên nghiệp hóa” hoạt động môi giới

So với quy định hiện hành, Luật KDBĐS 2023 bổ sung điều kiện bắt buộc chủ đầu tư chuyển nhượng phải hoàn thành các nghĩa vụ tài chính về đất đối với dự án. Quy định này siết chặt điều kiện chuyển nhượng của bên chuyển nhượng, ngăn ngừa tình trạng chuyển nhượng dự án nhằm tìm kiếm lợi nhuận và phù hợp với nguyên tắc người bán chỉ được quyền chuyển nhượng những gì mà họ có.

Chuyên gia của CBRE cho biết, đây là điều khoản sàng lọc chủ đầu tư, chỉ những chủ đầu tư có tiềm lực tài chính tốt có thể tham gia vào các hoạt động M&A. Mặt khác, nó cũng có thể trở thành gánh nặng cho các chủ đầu tư khi việc các dự án chậm triển khai là tình trạng khá phổ biến ở Việt Nam.

Luật KDBĐS 2023 đã quy định cụ thể điều kiện bắt buộc áp dụng cho chủ đầu tư và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khi nhận tiền thanh toán từ khách hàng là phải thông qua ngân hàng, các trường hợp khác sẽ do các bên tự thỏa thuận và không bắt buộc qua ngân hàng. Điều này cũng nhằm thể chế hóa nội dung tại Điều 2.6 Mục IV Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 về tăng cường thực hiện thanh toán qua ngân hàng, không sử dụng tiền mặt trong giao dịch bất động sản.

Theo quy định mới, cá nhân được hành nghề môi giới miễn là có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và đăng ký nộp thuế. Tuy nhiên, cá nhân không còn được hành nghề độc lập mà bắt buộc phải hành nghề trong doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản. Quy định mới đặt ra tiêu chuẩn để môi giới có thể hành nghề, giúp chuyên nghiệp hóa hoạt động môi giới. Thay đổi này đồng thời cũng giúp tránh thất thu thuế cho Nhà nước.