Vì sao bất động sản phát mãi của ngân hàng dù đại hạ giá vẫn không hút khách?

Thống kê từ FiinGroup mới đây cho biết, khoảng 70% tài sản bảo đảm cho các khoản vay tại hệ thống ngân hàng hiện nay là bất động sản. Do đó, nhà đất thường là tài sản được các ngân hàng đem ra phát mại nhiều nhất khi khách hàng không đảm bảo khả năng hoàn trả nợ vay. Tuy nhiên, việc thanh lý không phải lúc nào cũng diễn ra dễ dàng.

Ví dụ như BIDV mới đây đã thông báo bán đấu giá lần thứ 7 đối với đối với một loạt đất bất động sản của công ty Thành Vinh. Theo đó, các tài sản được ngân hàng này chào bán gồm quyền sử dụng của 4 thửa đất (diện tích 132,1m2/thửa) tại thành phố Quy Nhơn tỉnh Bình Định và tài sản gắn liền với đất gồm nhà xưởng cùng các cơ sở hạ tầng liên quan. Giá khởi điểm là hơn 3,53 tỷ đồng, giảm gần 30% so với lần đầu ngân hàng này rao bán.

Trước đó, khu đất hơn 234m2 và ngôi nhà 3 tầng tại 35 Nguyễn Lữ, TP. Quy Nhơn của công ty này cũng đã được BIDV rao bán thu hồi nợ tới 9 lần, mức giá chào bán cũng được hạ thấp hơn 30% so với giá khởi điểm ban đầu.

Ngân hàng Agribank tiếp tục rao bán lần thứ 4 đối với hai tài sản gồm quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đường Kinh Dương Vương, KP4, phường An Lạc A, quận Bình Tân, TP.HCM. Mức giá khởi điểm của 2 tài sản này là 63,235 tỷ đồng, giảm hơn 60% so với lần rao bán đầu tiên hồi giữa năm 2021.

Không chỉ 2 ngân hàng kể trên, nhiều ngân hàng khác như VietinBank, VietcomBank, MB, Sacombank,... cũng đang rao bán hàng loạt tài sản bảo đảm là bất động sản. Trong đó, không ít giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được chào bán nhiều lần nhưng chưa có người mua.

Vì sao bất động sản do ngân hàng phát mãi không có người mua?

Theo chuyên gia hoạch định tài chính, Trường đại học Ngân hàng TP.HCM, TS.Ngô Ngọc Quang, việc phát mãi bất động sản mất nhiều thời gian không phải là hiện tượng mới và có nhiều lý do để giải thích cho việc này.

Thứ nhất, việc thanh lý nhà đất nhanh hay chậm còn phụ thuộc vào tính thanh khoản của bất động sản. Các ngân hàng vẫn đang trong thời gian chuyển dịch cơ cấu cho vay theo hướng bán lẻ. Dư nợ đối với khách hàng doanh nghiệp tại các nhà băng top đầu vẫn còn lớn. Tài sản thế chấp là bất động sản của các đơn vị sản xuất kinh doanh thường cũng có quy mô không nhỏ, tính thanh khoản không cao bằng phân khúc dân cư

“Phân khúc bất động sản căn hộ nội thành thường có tính thanh khoản cao nhất. Trong khi đó, các cao ốc văn phòng, đất nông nghiệp, nhà xưởng, kho bãi sẽ có thanh khoản thấp hơn. Mặc dù các ngân hàng đã bắt đầu chuyển dịch sang xu hướng cho vay bán lẻ, song tỷ lệ cho vay doanh nghiệp tại các nhà băng lớn vẫn còn cao. Do đó, nhìn chung các tài sản cũng sẽ mất không ít thời gian để thanh lý”, ông Quang nhận định.

Ngoài ra, chất lượng và sự phù hợp đối với thị hiếu tiêu dùng của tài sản do ngân hàng chào bán cũng là một trong các yếu tố khiến nhà đầu tư đắn đo trước khi xuống tiền.

“Các tài sản bảo đảm sau khi được thu giữ thường sẽ được niêm phong lại. Điều này dẫn đến việc bảo dưỡng không được duy trì thường xuyên. Chất lượng tài sản theo đó cũng không được giữ ở điều kiện tốt nhất. Song song với đó, cũng phải mất không ít thời gian để tài sản đi đến được giai đoạn phát mãi. Trong quá trình đó, xu hướng tiêu dùng vẫn tiếp tục thay đổi. Các bất động sản có thể vì thế mà không đáp ứng được thị hiếu của thị trường. Sức hấp dẫn của các tài sản này đối với người mua theo đó cũng bị lung lay”, ông Quang đánh giá.

Còn một vấn đề khác đó là người mua ngại thủ tục giấy tờ mua bán phức tạp, tốn nhiều thời gian nên chưa mặn mà với việc tham gia giao dịch các bất động sản do ngân hàng phát mãi.

Ngoài ra, các yếu tố khách quan thị trường khác khiến cho các giao dịch bị đình trệ cũng cần phải được tính đến.

“Việc không thanh lý được các bất động sản kể trên trước tiên sẽ ảnh hưởng đến chất lượng bảng cân đối kế toán và thanh khoản của các ngân hàng. Với khoảng 20% dư nợ nền kinh tế nằm trong lĩnh vực địa ốc và 70% tài sản thế chấp liên quan đến đất đai, việc thúc đẩy tiến độ giải quyết các tồn đọng này cần được suy xét kỹ”, ông Quang nhận định.