Vừa mua lại trái phiếu trước hạn, 'hệ sinh thái' SonKim Land lại phát hành lô trái phiếu mới với lãi suất 'khủng'

Phát hành trái phiếu lãi suất 13,5%

Công ty Đầu tư phát triển bất động sản Sơn Kim (SLI), thành viên của CTCP Bất động sản Sơn Kim (SonKim Land) vừa phát hành lô trái phiếu mang tên SLICH2325001, với tổng giá trị phát hành lên tới 500 tỷ đồng. Ngày phát hành là 10/2/2023 và ngày hoàn tất phát hành 20/2/2023, đáo hạn vào ngày 10/08/2025.

Trái phiếu có mệnh giá 100 triệu đồng, do Công ty cổ phần Chứng khoán Quốc tế làm tổ chức lưu ký. Lô trái phiếu này có lãi suất phát hành 13,5% một năm và trái chủ được trả lãi định kỳ 6 tháng một lần. Tính từ cuối năm 2022 đến nay, đây là lô trái phiếu duy nhất trả mức lãi suất cao nhất.

Theo dữ liệu VBMA tổng hợp từ HNX và SSC, tính đầu năm 2023 đến ngày 17/02/2023, chưa có đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp nào được ghi nhận. Như vậy, lô trái phiếu trên của bất động sản Sơn Kim là lô trái phiếu doanh nghiệp đầu tiên được phát hành kể từ đầu năm 2023.

Điều đáng nói là động thái của SLI diễn ra sau khi Công ty này vừa mua lại trước hạn thành công toàn bộ lô trái phiếu SLICH2225001 cũng với giá trị 500 tỷ đồng trong trong 2 ngày 19 và 27/01/2023 vừa qua.

Lô trái phiếu SLICH2225001 được SLI phát hành vào ngày 29/09/2022, không lâu sau khi Chính phủ ban hành Nghị định 65 sửa đổi. Kỳ hạn của lô trái phiếu là 3 năm, tương ứng ngày đáo hạn là ngày 29/09/2025.

Lô trái phiếu có lãi suất 11,5% được bảo lãnh thanh toán bởi Ngân hàng TMCP Phương Đông (OCB), dành cho đối tượng là các nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp theo quy định. Đơn vị tư vấn phát hành là CTCP Chứng khoán Quốc tế Việt Nam (VIS).

Mục đích phát hành theo SLI là nhằm huy động vốn để mua tòa nhà văn phòng có tên gọi The METT (The Metropole Thủ Thiêm), tại địa chỉ lô 1-13 thuộc dự án khu phức hợp Sóng Việt, khu đô thị mới Thủ Thiêm, TP Thủ Đức, TPHCM. Dự án dự kiến đi vào hoạt động từ quý 2/2023.

CTCP Đầu tư Bất động sản Sơn Kim là công ty con của CTCP Bất động sản Sơn Kim (SonKim Land), trong đó SonKim Land hiện đang nắm giữ 99,99% cổ phần. Người đại diện theo pháp luật của Tập đoàn Sơn Kim là ông Nguyễn Hoàng Tuấn, con trai cả của bà Nguyễn Thị Sơn - người sáng lập tập đoàn

Sở hữu loạt dự án hạng sang

SonKim Land  là một trong những cái tên lớn của thị trường địa ốc miền Nam. Sơn Kim Land thâm nhập vào phân khúc bất động sản cao cấp theo định hướng của Chủ tịch Hội đồng quản trị Nguyễn Hoàng Tuấn, thế hệ thứ 3 trong gia tộc.

Công ty hoạt động trong lĩnh vực đầu tư và phát triển bất động sản nhà ở và văn phòng. Các sản phẩm bất động sản chính của SonKim Land  nằm trong phân khúc căn hộ cao cấp, khách sạn, resort và tòa nhà văn phòng. Các dự án căn hộ của Sơn Kim gồm có Gateway Thảo Điền, The Galleria Residence, Serenity Sky Villas và The Nassim. Hạng mục khách sạn và resort có The Berkley, Blue Ocean Resort – Phan Thiết, Indochine Park Tower.

Bên cạnh đó, SonKim Land còn sở hữu các cao ốc văn phòng Empress Tower và Sentinel Place, tiếp theo là Office Complex A và B, nằm trong dự án Metropole Thủ Thiêm.

SonKim Land chọn cho mình hướng đi riêng vào phân khúc "bất động sản hạng sang phiên bản giới hạn" (luxury boutique). Vì vậy, giá các sản phẩm trong dự án rất đắt đỏ, lên tới cả trăm triệu đồng mỗi mét vuông đối với căn hộ.

Đáng chú ý, dù cung cấp ra thị trường loạt dự án cao cấp nhưng doanh thu và lợi nhuận tại SonKim Land lại không mấy khả quan.

Theo số liệu từ tạp chí tài chính doanh nghiệp, trong giai đoạn 5 năm gần đây (2017-2021), Sơn Kim Land đạt “đỉnh” doanh thu 2.287 tỷ đồng trong năm 2018. Sau đó, chỉ tiêu này giảm xuống 526 tỷ đồng (năm 2019), 559 tỷ đồng (năm 2020) và “rơi” xuống 282 tỷ đồng (năm 2021).

Như vậy, chỉ sau 4 năm, doanh thu tại SonKim Land đã giảm tới 2.005 tỷ đồng, tương đương 711%.

Về lợi nhuận mang về, trong năm 2017 và 2020 với 38,5 tỷ đồng và 186 tỷ đồng. Tuy nhiên, các năm còn lại, SonKim Land  thua lỗ với các khoản lỗ 53,9 tỷ đồng (năm 2018), 139 tỷ đồng (năm 2019) và 2.199 tỷ đồng (năm 2021). Kết quả là tại ngày 31/12/2021, vốn chủ sở hữu Sơn Kim Land âm tới 1.394 tỷ đồng.

Thực tế, yếu tố thị trường là một trong những lý do chính khiến doanh thu và lợi nhuận tại SonKim Land ngày càng lao dốc không phanh. Bởi hai năm trở lại đây, thị trường bất động sản đang đối diện với thực trạng thiếu trầm trọng nhà ở giá rẻ, dư thừa nhà ở cao cấp. Chính vì vậy, lượng tồn kho bất động sản ở phân khúc căn hộ cao cấp, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng ngày càng lớn.

Hiệp hội bất động sản TP.Hồ Chí Minh (HoREA), thực trạng đáng quan tâm nhất chính là tình trạng “lệch pha” phân khúc thị trường, thừa nhà ở cao cấp, hạng sang trong lúc rất thiếu nhà ở bình dân có giá dưới 2 tỷ đồng/căn, thiếu nhà ở xã hội và nhà lưu trú công nhân. Thậm chí, đã xuất hiện những nhà liền thổ giá trên 500 tỷ đồng, căn hộ siêu sang trên 100 tỷ đồng.

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc kinh doanh, CBRE Việt Nam, năm 2022, phân khúc căn hộ cao cấp và hạng sang tại TP.HCM ngày càng tăng khi chiếm tới 94% nguồn cung mới đưa ra thị trường. Căn hộ bình dân đã biến mất trên thị trường cách đây 3 năm.

Tại Hà Nội, tình trạng lệch pha cung – cầu cũng đang lặp lại kịch bản của TP.HCM khi sản phẩm hạng sang và cao cấp đang chiếm tới 56%. Hà Nội trong 3 năm tới đa phần là căn hộ tầm trung, cao cấp trở lên, sản phẩm giá rẻ biến mất.