Xây nhà trên đất không giấy tờ có bị coi là vi phạm?

Theo quy định, nhà ở phải có giấy phép xây dựng trước khi khởi công.

Căn cứ khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, những trường hợp sau đây chủ đầu tư xây dựng nhà ở phải có giấy phép xây dựng trước khi khởi công:

Nhà ở riêng lẻ tại đô thị (nội thành, ngoại thành của thành phố; nội thị, ngoại thị của thị xã; thị trấn), trừ trường hợp nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa. Nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô từ 7 tầng trở lên.

Nếu thuộc một trong những trường hợp trên đây thì chủ đầu tư (gồm cả hộ gia đình, cá nhân) phải có giấy phép xây dựng trước khi khởi công mới được phép xây dựng nhà ở.

Theo đó, để được cấp giấy phép xây dựng cần phải có Giấy chứng nhận (sổ đỏ, sổ hồng), giấy tờ chứng minh về quyền sử dụng đất, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở.

Bên cạnh đó, đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hợp pháp thì được phép sử dụng giấy xác nhận của UBND xã, phường, thị trấn và được cơ quan đăng ký đất đai xác nhận đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận để đề nghị cấp giấy phép xây dựng.

Như vậy, đất không có sổ đỏ, sổ hồng, giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hợp pháp thì được phép sử dụng giấy xác nhận của UBND xã, phường, thị trấn và giấy tờ này phải được cơ quan đăng ký đất đai xác nhận đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận để đề nghị cấp giấy phép xây dựng.

Nghĩa là không phải 100% trường hợp đều được xã, phường, thị trấn cấp cho giấy xác nhận này mà phải đáp ứng đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận mới được cấp. Bên cạnh đó, có một vài trường hợp nhà ở được miễn giấy phép xây dựng.

Căn cứ khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, những trường hợp sau đây được miễn giấy phép xây dựng trước khi khởi công:

Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 7 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 7 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng.

Theo đó, nếu thuộc trường hợp được miễn giấy phép xây dựng thì chủ đầu tư (bao gồm cả hộ gia đình, cá nhân) được phép xây dựng nhà ở riêng lẻ nhưng phải đáp ứng một số điều kiện theo quy định của pháp luật.