6 quy định mới của luật tác động tới thị trường bất động sản 2022

Tại Hội nghị VRES 2021 ngày thứ ba với chủ đề: “Vắc-xin pháp lý - Đọc kỹ hướng dẫn sử dụng” diễn ra ngày 15/12/2021, các chuyên gia đã đưa ra nhiều phân tích về pháp lý của thị trường bất động sản.

Luật sư Phạm Thanh Sơn, Chủ tịch Văn phòng Luật sư Nam Hà Nội cho biết, những quy định mới về luật trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản bao gồm 6 điểm đáng chú ý.

Thứ nhất là sửa đổi điều kiện kinh doanh bất động sản, trong đó bỏ điều kiện về vốn pháp định. Trước đó, khoản 1 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này...

Quy định mới nhất của Luật là điểm a khoản 2 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 10 như sau tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp), trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này. Như vậy điều kiện về vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng đã được bỏ.

Theo ông Sơn, việc bỏ vốn pháp định ở đây có nghĩa không cần có vốn pháp định vẫn có thể kinh doanh bất động sản. Việc bỏ vốn pháp định nhưng các quy định khác của luật lại gia tăng, thắt chặt việc các nhà đầu tư phải có vốn thật trong các dự án, đặc biệt là các dự án về kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở nhằm đảo bảo dự án phát triển suôn sẻ và đảm bảo đúng các tiêu chí về mặt tài chính.

Thứ hai là sửa đổi quy định về thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản. Theo ông Sơn, trước đây việc chuyển nhượng dự án là không thể chuyển nhượng từng phần, tức là những dự án đủ điều kiện chuyển nhượng, trong mọi trường hợp là phải chuyển nhượng toàn phần. Quy định mới của luật là đối với dự án bất động sản được chấp thuận nhà đầu tư hoặc được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư, thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư.

Đối với dự án bất động sản không thuộc trường hợp nêu trên, thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản thực hiện như sau: UBND cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đối với dự án do UBND cấp tỉnh quyết định việc đầu tư hoặc Thủ tướng Chính phủ quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đối với dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định việc đầu tư.

Thứ ba, kéo dài thời hạn miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp. Cụ thể, kéo dài thời hạn thực hiện hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp đến hết ngày 31/12/2025 trên cơ sở hạng đất đã được quy định và thực hiện trong giai đoạn từ năm 2011 đến hết năm 2020. Trường hợp địa phương được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt điều chỉnh hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp theo quy định thì thực hiện theo quy định đó đến hết ngày 31/12/2025.

Thứ tư, theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 75 của Luật Đầu tư 2020 sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 của Luật Nhà ở 2014 về hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại như sau: Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở.

Theo đó, quy định mới đã bổ sung thêm hình thức: Các loại đất khác được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở.

Thứ năm, sửa đổi các công trình được miễn giấy phép xây dựng. Từ ngày 1/1/2021, Luật Xây dựng sửa đổi 2020 có hiệu lực thi hành, bổ sung 9 trường hợp được miễn phép xây dựng, trong đó đáng chú ý là công trình nhà ở riêng lẻ.

Cụ thể Luật Xây dựng sửa đổi 2020 đã bổ sung thêm các trường hợp công trình xây dựng nhà ở riêng lẻ được miễn giấy phép xây dựng. Đối với các công trình xây dựng nhà ở riêng lẻ không thuộc các trường hợp kể trên phải có giấy phép xây dựng do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật.

Thứ sáu, luật Đầu tư sửa đổi về các thủ tục đầu tư xây dựng đối với các dự án đầu tư kinh doanh. Luật Đầu tư sửa đổi có hiệu lực từ ngày 1/1/2021 tháo gỡ ách tắc về thủ tục đầu tư xây dựng đối với các dự án đầu tư kinh doanh: Bổ sung điểm c khoản 2 Điều 22 Luật Nhà ở về việc chấp nhận nhà đầu tư theo quy định của luật Đầu tư. Trường hợp có nhiều nhà đầu ttư được chấp thuận thì việc xác định chủ đầu tư theo quy định của Luật Xây dựng.  

Ngoài ra, bổ sung khoản 2 Điều 170 Luật Nhà ở. Theo đó, cơ quan có thẩm quyền chấp thuận nhà đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu chọn nhà đầu tư trong một số trường hợp. Đặc biệt, Luật Đầu tư bãi bỏ khoản 3 Điều 22 và Điều 171 Luật Nhà ở để đảm bảo sự thống nhất về trình tự thủ tục đầu tư xây dựng với các dự án phải thực hiện chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư.

Cũng trong khuôn khổ Tọa đàm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhấn mạnh, việc xây dựng hành lang pháp lý ổn định, bền vững chính là giải pháp hiệu quả đảm bảo quyền lợi của nhà đầu tư, của người dân…

TS. Nguyễn Văn Đính đề xuất nên thành lập cơ quan chuyên biệt có năng lực và khả năng tiếp nhận, xử lý vướng mắc thuộc thẩm quyền Chính phủ nhằm hỗ trợ cho các địa phương tháo gỡ khó khăn, vướng mắc thủ tục phê duyệt đầu tư các dự án. 

Ông Đính nêu quan điểm: “Để ổn định thị trường giao dịch, cần công bố thông tin dữ liệu về các dự án bất động sản được chấp thuận đầu tư, kế hoạch và quy hoạch sử dụng đất đai tại địa phương, dự án được phép giao dịch trên thị trường, biến động giá bất động sản”.

Ngoài ra, các chuyên gia đều chung nhận định: Việt Nam vẫn là thị trường tiềm năng, với 02 nhóm đầu tư trong nước và nước ngoài cùng 3 loại hình đầu tư: Lâu dài, lướt sóng - đầu cơ và phục vụ nhu cầu sử dụng. Theo đó chuyên gia khuyến nghị, trong bối cảnh hiện nay và năm 2022, các nhà đầu tư cần cẩn trọng và tiếp cận các nguồn thông tin công khai, minh bạch rồi mới xuống vốn đầu tư./.