Giá rao bán đất nền tăng mạnh trên diện rộng, thị trường bất động sản lại đối diện với nỗi lo bong bóng?

Giá đất nền tăng mạnh, Hoà Bình tăng đến 106%

Theo báo cáo mới đây của Batdongsan.com, thị trường đất nền tiếp tục là kênh đầu tư nhận được nhiều sự quan tâm trong năm 2021. Từ thời điểm tháng 3 và tháng 4 năm nay, thị trường bất động sản chứng kiến cơn sốt khắp nơi, lượng người tìm kiếm thông tin quy hoạch cũng cao kỷ lục. Kéo theo đó, phân khúc đất nền trong năm 2021 đã thiết lập mặt bằng giá mới.

Batdongsan.com cũng ghi nhận, sau thời gian giãn cách, thị trường đất nền đang chứng kiến đà phục hồi mạnh mẽ.  Mức độ quan tâm với phân khúc này tiếp tục gia tăng vào các tháng cuối năm. Tháng 11/2021, lượng tìm kiếm từ khóa quy hoạch bằng 80% so với đỉnh sốt đất của thị trường thời điểm đầu năm là tháng 3/2021.

Mức độ quan tâm đất nền tăng chủ yếu ở khu vực miền Bắc: Hà Nội tăng 19% so với 2020, Lào Cai tăng 94%, Thái Nguyên tăng 123%, Bắc Ninh tăng 42%, Quảng Ninh tăng 40%, Hưng Yên tăng 45%, Hòa Bình tăng 53%. Trong khi đó, mức độ quan tâm tăng 9% tại Đà Nẵng và giảm 8% tại TP HCM.

Đáng chú ý, tốc độ tăng giá rao bán đất nền tại khu vực miền Bắc cũng vượt trội. Trong đó, nổi bật là thị trường Hòa Bình có giá rao bán tăng tới 106% so với năm ngoái. Các thị trường khác như Bắc Ninh tăng 61%, Thái Nguyên tăng 57% và Hưng Yên tăng 22%.

Tại khu vực miền Trung, giá rao bán đất nền tại Đà Nẵng tăng 9%, Quảng Nam tăng 37% và TP Huế tăng 74%.

Tại miền Nam, giá rao bán đất nền tại Dầu Tiếng (Bình Dương) tăng 9%, Bắc Tân Uyên (Bình Dương) tăng 28%, Biên Hòa (Đồng Nai) tăng 38%, Nhà Bè (TP HCM) tăng 45% và Cần Giờ (TP HCM) tăng 37%.

Ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com đánh giá, tại thời điểm cuối năm, lượng người tìm kiếm thông tin quy hoạch đã phục hồi bằng 80% so với giai đoạn sốt đầu năm. Lượng quan tâm đến thị trường đất nền cuối năm đã bằng với giai đoạn tháng 5 (trước đợt dịch lần thứ 4). Điều này cho thấy lực cầu có xu hướng phục hồi và tăng trưởng tốt.

Trong năm 2021, mức độ quan tâm đất nền đã tăng tại các khu vực miền Bắc, giảm ở nhiều tỉnh thành miền Trung và miền Nam, giá rao bán tăng tại nhiều khu vực miền Bắc, Trung và Nam.

Dự báo năm 2022, thị trường đất nền sẽ tiếp tục thu hút mức độ quan tâm ổn định từ phía các nhà đầu tư, lượng tìm kiếm sẽ tăng cao tại những khu vực có dự án đầu tư công. Lượng tin đăng và giá rao bán cũng duy trì ổn định. Bên cạnh đó, một số khu vực nổi bật sẽ ghi nhận sự gia tăng ở tất cả các tiêu chí này.

Thị trường có nguy cơ "vỡ bong bóng"?

Ghi nhận thực tế trên thị trường, thời gian qua thị trường bất động sản đang chứng kiến những cơn sốt đất diễn ra khắp nơi khiến giá đất tăng chóng mặt. Đặc biệt là đất nền ven đô, đất các khu vực bên cạnh những dự án lớn, đất đấu giá…

Đánh giá về sức hút của phân khúc này, giới đầu tư cho rằng, diễn biến tăng giá và tăng múc độ quan tâm đối với đất nền không gây nhiều bất ngờ, trong bối cảnh nền kinh tế biến động bởi dịch bệnh, lãi suất ngân hàng thấp, người dân sẽ đổ tiền vào đất, đất nền luôn luôn được mệnh danh là kênh đầu tư "vua", tạo tâm lý yên tâm, "ăn chắc mặc bền"... Họ có nhu cầu tìm kiếm sản phẩm mà vừa có thể giữ tiền an toàn, vừa mang lại khả năng tăng giá bền vững trong tương lai.

Tuy nhiên, thị trường bất động sản luôn tồn tại những mặt trái và những cơn sốt đất cũng có nhiều tác động tiêu cực đến toàn thị trường cũng các nhà đầu tư. Đặc biệt là tình trạng tạo cơn "sốt ảo", "bơm thổi" giá bán.

Phân tích về lý do dẫn đến các cơn sốt đất, TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Savills Việt Nam, cho rằng có nhiều lý do dẫn đến sốt đất nhưng đơn giản nhất là hiện tại người dân không có quá nhiều kênh để chọn lựa đầu tư khi lãi suất ngân hàng xuống thấp. Chứng khoán quá rủi ro và đòi hỏi kiến thức; còn vàng, ngoại hối hay các đồng tiền số cũng không dễ dàng đầu tư nên chỉ còn BĐS là kênh chọn lựa truyền thống, an toàn; đặc biệt với đất có sổ, đất vùng ven giá còn thấp, diện tích rộng càng thu hút người dân mua để dành.

Tuy nhiên, theo vị chuyên gia này, việc không có thông tin chính xác về quy hoạch, thời gian triển khai dự án, quy định pháp lý đất đai, cùng với đó là các chiêu trò “thổi giá” của giới đầu cơ đã dẫn đến việc mua theo tin đồn, theo đám đông… làm cho tình trạng sốt ảo nổi lên.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng đánh giá, một trong những “nguồn cơn” đáng kể nhất dẫn đến những đợt sốt đất vừa qua là việc người dân nói chung và các nhà đầu tư mới tham gia thị trường chưa nắm được thông tin về quy hoạch. Lợi dụng điều này một số đối tượng đầu cơ đã bắt tay với nhau, dùng nhiều chiêu trò để bơm thổi giá đất.

Họ không chỉ là một nhóm đơn lẻ mà tạo thành một mạng lưới, có thể điều chỉnh thời gian đến khi vỡ bong bóng. Họ kích giá lên rồi nhảy ra, khiến thị trường sụt xuống sau đó. Kiểu này xuất hiện ở nhiều nơi với những dạng thức khác nhau, len lỏi vào các xóm làng… Trong đó, việc đưa ra các thông tin lập lờ về quy hoạch hạ tầng hay dự án lớn là chiêu bài ưa thích và khá hiệu quả.

Các chuyên gia bất động sản nhận định, thị trường nhà đất thời gian gần đây đồng loạt tăng giá chủ yếu là do đầu cơ thay vì dựa trên nhu cầu thực. Và khi mức giá nhà đất bình quân ngày càng vượt xa giá trị thực và khả năng thanh toán của phần lớn người dân sẽ hình thành hiện tượng "bong bóng" bất động sản…