Đất đấu giá nóng 'bỏng tay', quỹ đất và cơ cấu căn hộ tại Thủ Thiêm ra sao?

4 lô đất vừa trúng đấu giá được xây bao nhiêu căn hộ?

Ngày 10/12, 4 lô đất thuộc khu chức năng số 3, KĐT mới Thủ Thiêm được đấu giá thành công. Kết thúc phiên đấu giá, 4 lô đất có tổng diện tích khoảng 30.000m2 đem về cho ngân sách thành phố 37.346 tỷ đồng.

Trong đó, lô được trả giá cao nhất lên đến 2,4 tỷ đồng/m2. Đây là lô đất ký hiệu 3-12 có diện tích 10.059,7m2, Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt đã đấu giá thành công lô đất này với số tiền 24.500 tỷ đồng, gấp 8,3 lần giá khởi điểm.

Theo đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, lô đất nàycó tổng diện tích sàn xây dựng (GFA) là 90.000 m2, hệ số sử dụng đất là 8,95 lần, chiều cao 25 tầng nổi và 2 tầng hầm với 570 căn hộ. Dân số tối đa 3.420 người.

Lô đất thứ 2 ký hiệu 3-9, có diện tích 5.009,1m2, Công ty TNHH Bình Minh trúng đấu giá với số tiền 5.026 tỷ đồng, tương đương mỗi mét vuông trúng đấu giá có giá khoảng 1 tỷ đồng, gấp 7 lần giá khởi điểm.

Lô đất này được quy hoạch xây dựng từ 4 – 10 tầng nổi và 1 tầng hầm với 101, 5% diện tích sàn dành cho thương mại, dân số tối đa 811 người.

Lô đất tiếp theo ký hiệu 3-5 có diện tích 6.446m2, Công ty Drem Republic đã đấu giá thành công với số tiền 3.820 tỷ đồng, cao gấp 6,6 lần giá khởi điểm. Tương đương mỗi mét vuông đất đấu giá thành công là 0,59 tỷ đồng.

Theo quy hoạch, khu đất ký hiệu 3-5 có hệ số sử dụng đất là 2,92; giới hạn chiều cao công trình từ 4-6 tầng nổi và một tầng hầm; quy mô 76 căn hộ, mật độ xây dựng tối đa khối đế hơn 72% và khối tháp hơn 54% diện tích đất. Dân số tối đa 608 người.

Khu đất cuối cùng ký hiệu 3-8 có diện tích hơn 8.568 m2, Công ty CP Sheen Mega trúng đấu giá lô đất này với giá 4.000 tỷ đồng, gấp 4 lần so với mức giá khởi điểm. tương đương giá mỗi mét vuông đất đấu giá thành công khoảng 0,47 tỷ đồng.

Theo quy hoạch, lô đất ký hiệu 3-8 được xây dựng công trình cao 4-10 tầng nổi và 1 tầng hầm với 113 căn hộ, không có diện tích thương mại. Dân số tối đa 1.067 người.

Theo thông tin được UBND TP HCM công bố, cả 4 lô đất nêu trên đều có mụch đích sử dụng đất là đất ở tại đô thị (Khu nhà ở chung cư hỗn hợp có bố trí kết hợp chức năng thương mại – dịch vụ). Đất Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất. Thời hạn sử dụng đất 50 năm tính từ thời điểm có hiệu lực của quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài.

Sau khi đấu giá thành công 4 lô đất thuộc khu chức năng số 3, Khu đô thị mới Thủ Thiêm, TP.HCM sẽ tiếp tục bán đấu giá những lô đất khác trong thời gian tới.

UBND TP HCM dự kiến đợt bán đấu giá tiếp theo sẽ diễn ra vào đầu năm 2022. Theo thông tin từ Trung tâm Phát triển quỹ đất TP, đơn vị này đang hoàn thiện thủ tục đấu giá cho 6 lô đất ở khu chức năng số 1 và khu 3.790 căn chung cư tại phường An Khánh (TP Thủ Đức) để tiếp tục đưa ra đấu giá trong thời gian tới.

KĐT Thủ Thiêm còn bao nhiêu đất?

Khu đô thị Thủ Thiêm có diện tích 657 ha, được chia làm 8 khu chức năng với công năng riêng biệt.

Trong đó, khu chức năng số 1 và 2 được chọn là lõi Trung Tâm KĐT, dự kiến sẽ được phát triển thành trung tâm thương mại và tài chính của Thủ Thiêm, bao gồm các tòa tháp văn phòng, các khu thương mại và các khu vực tiện ích công cộng. Điểm nhấn của khu vực này là tòa tháp Empire cao 86 tầng – toà nhà cao nhất TP HCM.

Bên cạnh dự án Empire City, còn có dự án Eco Smart City với tổng vốn đầu tư 2 tỷ USD, bao gồm khu thương mại hạng sang, khách sạn, văn phòng và căn hộ trên khu đất rộng 10 héc ta cũng là điểm nhấn gây chú ý tại khu vực này.

Khu chức năng số 3 là khu thương mại đa chức năng, dân cư hỗn hợp với mật độ xây dựng thấp ở 2 bờ sông. Công trình điểm nhấn tại khu chức năng số 3 là trường học và nhà bảo tàng.

Khu chức năng số 4 tọa lạc tại phía Bắc Thủ Thiêm, là khu dân cư đa chức năng. Gồm các công trình thương mại mật độ cao tập trung dọc Đại lộ Vòng cung. Các công trình điểm nhấn tại đây là trường học, trung tâm sinh hoạt cộng đồng và cơ quan hành chính.

Khu chức năng số 5 có một phần là khu dân cư hỗn hợp (cao tầng xen kẽ thấp tầng và thương mại) nhưng chủ yếu tập trung nhiều các chức năng cộng đồng...

Khu chức năng số 6 là nơi tập trung các hoạt động kinh tế, dịch vụ y tế, giáo dục và khu nghiên cứu công nghệ thông tin với Công viên Phần mềm ở phía Bắc Đại lộ Đông Tây. Một phần trong khu chức năng này là trường học quốc tế, trung tâm thương mại, căn hộ cao cấp, nhà phố thương mại.

Khu chức năng số 7 ở phía Đông Thủ Thiêm, bao gồm nhiều chức năng khác nhau. Đáng chú ý có thể kể đến như khu ở phức hợp phía Đông đang được xây dựng. Khu khách sạn nghỉ dưỡng Vùng châu thổ phía Nam kết hợp với cảnh quan tự nhiên của Thủ Thiêm...

Còn khu chức năng số 8 được thiết kế để đảm bảo mảng xanh cho toàn bộ Thủ Thiêm, phần lớn diện tích ở đây là đất trồng đước, các tuyến giao thông đường thủy. Các dự án tại đây phải chú trọng đến mục tiêu bảo tồn.

Theo Ban quản lý khu đô thị mới Thủ Thiêm, trong khu đô thị này hiện còn 51 lô đất với diện tích hơn 793.000m2. Tất cả diện tích này là đất thương phẩm, là nguồn thu để thực hiện cân đối tài chính trong dự án đầu tư khu đô thị này từ đầu đến nay.

51 lô đất này được chia thành ba nhóm dựa trên pháp lý đất, tiến độ bồi thường giải phóng mặt bằng và tiến độ đầu tư hạ tầng kỹ thuật.

Nhóm 1 là nhóm các lô đất đã hoàn thành bồi thường giải phóng mặt bằng, đã hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật: hiện còn 12 lô với diện tích hơn 128.000m2.

Trong đó, khu chức năng số 3 hiện còn lô 3-4 là đất xây dựng trường học và lô 3-10 được quy hoạch là đất thương mại dịch vụ và nhà ở; Khu chức năng số 4 còn 9 lô: 2 lô xây trường học và 7 lô thương mại dịch vụ, nhà ở với diện tích hơn 61.000m2; Một lô đất ở khu chức năng số 7 hơn 15.000m2 được quy hoạch là trạm cung cấp nhiên liệu.

Nhóm 2 là 16 lô đất đang đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật với diện tích hơn 269.000m2.

Nhóm 3 là các lô đất chưa hoàn thành giải phóng mặt bằng và chờ điều chỉnh quy hoạch gồm 23 lô với diện tích 365.000m2. Trong đó, có 6 lô đất liên quan đến nhà thờ Thủ Thiêm và Dòng Mến Thánh Giá đang được điều chỉnh quy hoạch cho phù hợp với tình hình mới.

Giá nhà đất tăng mạnh, hàng nghìn căn hộ tái định cư tại Thủ Thiêm vẫn “ế ẩm”?

Trong bối cảnh “đất vàng” Thủ Thiêm đang “nóng bỏng tay” với mức giá “khủng” thì một nghịch lý đang diễn ra trên chính KĐT này là có đến hàng nghìn căn hộ tái định cư được tổ chức đấu giá nhiều lần nhưng không có khách mua.

Cụ thể, 3.790 căn chung cư tại phường An Khánh đang chờ được đưa ra đấu giá trong thời gian tới. Đây là số căn hộ nằm trong chương trình 12.500 căn hộ tái định cư Thủ Thiêm đã hoàn thành từ năm 2015. Những căn hộ này sở hữu vị trí đắc địa trong khu đô thị mới Thủ Thiêm, bên cạnh tuyến đường xương sống Mai Chí Thọ, nối liền trung tâm TP.HCM.

Trước đó, những căn hộ này đã được đưa ra đấu giá 3 lần, tuy nhiên vẫn “ế ẩm”. Đợt đấu giá đầu tiên được tổ chức vào tháng 2/2018 với mức giá khởi điểm khoảng 2,4 tỉ đồng/căn hộ, tổng giá khởi điểm 3.790 căn hơn 9.100 tỉ đồng, tuy nhiên không có khách mua.

Năm 2019, 3.790 căn hộ tái định cư này tiếp tục được mang đấu giá lần 2 với khởi điểm bình quân 2,6 tỉ đồng/căn, tổng giá đã tăng lên gần 9.900 nhưng tiếp tục thất bại. Và ở lần thứ 3 mặc dù được chia làm 2 gói để đấu giá nhưng trong bối cảnh dịch bệnh và giãn cách nên cuộc đấu giá cũng không thể diễn ra.

Trong khi đó, từ phiên đấu giá “lịch sử” tại Thủ Thiêm vừa qua, theo tính toán của một số chuyên gia, dựa trên chỉ tiêu quy hoạch và kiến trúc được duyệt, riêng tiền đất phân bổ cho mỗi m2 sàn lô của Tân Hoàng Minh đã lên đến gần 300 triệu đồng. Cộng thêm với chi phí xây dựng và hoàn thiện, chi phí marketing và bán hàng, chi phí lãi vay… để có lợi nhuận thì giá mỗi m2 căn hộ có thể lên đến khoảng 500 triệu đồng. Một căn hộ 100m2 khi đó có giá trị ước tính khoảng 50 tỷ đồng.

Trong tương lai, các căn hộ tại các khu đất đấu giá này có thể vượt qua những tên tuổi cùng khu vực và xác lập kỷ lục về giá tại khu vực Thủ Thiêm, thậm chí có thể ngang ngửa với dự án đắc địa, đắt đỏ bậc nhất quận 1 là Grand Marina…

Theo dữ liệu khảo sát của Rever, giá căn hộ tại khu đô thị Thủ Thiêm liên tục tăng vọt qua từng năm trong suốt giai đoạn 2015-2021. Mức tăng giá thấp nhất là 30% cho những dự án chào bán trong vòng 2-3 năm gần đây trong khi những dự án đã chào bán từ 5 - 6 năm trước hiện có mức tăng trên 100%.

Jones Lang LaSalle (JLL) Việt Nam cũng cho biết, trong 5 năm qua giá bán căn hộ tại Thủ Thiêm liên tục leo thang cả trên thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp. So với bất động sản liền thổ, giá căn hộ tại đây đang đắt ngang với giá đất nền một số phường của quận 2 và nhiều khả năng giá bán nhà chung cư trên bán đảo này vẫn tiếp tục xu hướng tăng trong tương lai.