Giá đất Thủ Thiêm vượt xa Quận 1, thị trường bất động sản TP HCM đối diện với 'cơn bão' tăng giá mới?

Giá đất Thủ Thiêm cao hơn "đất vàng" quận 1?

Mới đây, Kết quả cuộc đấu giá 4 lô đất tại Thủ Thiêm với mức cao nhất lên đến 2,45 tỷ đồng/m2. Cụ thể, lô đất 3-12 có diện tích 10.060 m2 được Tập đoàn Tân Hoàng Minh đấu giá thành công với mức giá trúng 24.500 tỷ đồng, gấp 8,3 lần so với mức khởi điểm, đã chính thức xác lập mức giá lịch sử, phá vỡ mọi con số kỷ lục về giá đất trước đó trên cả nước. Thậm chí mức giá này đã cao ngang ngửa những khu vực có giá bất động sản đắt đỏ nhất thế giới như Tokyo, Hồng Kông, New York…

Thông tin này lập tức khiến dư luận và giới đầu tư bất động sản dậy sóng. Cuộc đấu giá đất tại Thủ Thiêm được ví như một “cú sốc” đối với thị trường bất động sản cả nước.

Theo số liệu được các đơn vị nghiên cứu đưa ra, thời gian qua, bất động sản Thủ Thiêm ghi nhận sự tăng giá “chóng mặt”. Chỉ trong khoảng 5 năm trở lại đây, giá nhà đất khu vực này đã tăng 200% với đa số là sản phẩm cao cấp hạng sang. Dự báo trong 5-10 năm tới khi cơ sở hạ tầng đã hoàn thành đầy đủ, dư địa tăng trưởng về giá vẫn còn.

Tuy nhiên, mức giá 2,4 tỷ đồng/m2 mà Tập đoàn Tân Hoàng Minh đưa ra có thể nói là một sự nhảy vọt khiến thị trường choáng váng. Đây là mức giá cao nhất tại khu vực bán đảo Thủ Thiêm tính đến thời điểm hiện tại và cao hơn cả giá nhà đất khu vực lõi trung tâm thành phố.

Theo khảo sát của một số công ty bất động sản chuyên khu vực quận 2, giá đất các vị trí giáp sông quanh khu vực bán đảo Thủ Thiêm dao động 350- 400 triệu đồng một m2. Giá căn hộ vị trí giáp sông trên bán đảo này ghi nhận mức cao nhất khoảng 210 triệu đồng/m2.

Còn đối với khu vực vùng lõi trung tâm TP HCM, các tuyến đường trung tâm quận 1 như Đồng Khởi, Nguyễn Huệ Lê Lợi là nơi được ghi nhận có giá đất cao nhất từ trước đến nay. Khảo sát trên một số website mua bán nhà đất, giá nhà, đất mặt tiền đường Đổng Khởi được rao bán bình quân ở mức 1,2 – 1,3 tỷ đồng/m2. Các biệt có căn nhà có giá rao bán lên đến 1,8 tỷ đồng/m2.

Cụ thể, một nhà mặt phố đường Đồng Khởi đang rao bán 230 tỷ đồng với diện tích 196m2, tương đương giá bán 1,17 tỷ đồng/m2. Cao nhất là một căn nhà có diện tích 115 m2 đang được rao bán 210 tỷ đồng, tương đương 1,8 tỷ đồng/m2.

Tương tự khu vực mặt tiền đường Nguyễn Huệ, giá bán bình quân ở mức 1,1 – 1,3 tỷ đồng/m2. Cao nhất là căn nhà được mô tả đối diện toà nhà Bitexco, diện tích 130 m2 được rao bán với giá 225 tỷ đồng, tương đương khoảng 1,7 tỷ đồng/m2.

Hay đường Lê Lợi, mức giá bình quân được rao bán ở mức khoảng 1,2 tỷ đồng. Cá biệt cũng có căn nhà rao bán khoảng 1,8 tỷ đồng/m2…

Như vậy, nếu so với mức hơn 2,4 tỷ/m2 mà Tân Hoàng Minh đưa ra để chốt lô đất 1ha tại Thủ Thiêm ngày 10/12 vừa qua, thì giá đất ở nơi đắt nhất thành phố là đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ khoảng 1,7 – 1,8 tỷ đồng/m2, cũng chỉ bằng 2/3 giá đất tại lô đất Tân Hoàng Minh trúng đấu giá.

Giá căn hộ có thể cao ngang ngửa dự án đắt đỏ nhất quận 1

Theo đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, lô đất 3-12 được xây dựng cao từ 4 - 25 tầng nổi và 2 tầng hầm, diện tích sàn xây dựng (GFA) là 90.000 m2 với 570 căn hộ và 5% diện tích sàn dành cho thương mại.

Như vậy, nếu tính trên diện tích đất, giá mỗi căn hộ sẽ khoảng 42,9 tỷ đồng, tương đương khoảng 340 triệu đồng mỗi m2, chưa bao gồm chi phí xây dựng, chi phí quảng cáo bán hàng, các chi phí khác và lợi nhuận doanh nghiệp… Theo tính toán sơ bộ, nếu muốn có lợi nhuận đối với khu đất này, doanh nghiệp phải bán sản phẩm hoàn thiện tối thiểu ở mức 500 triệu đồng/m2 mới có thể thu lãi.

Trong khi đó, tại khu đô thị Thủ Thiêm, những dự án căn hộ từ cao cấp, hạng sang đến siêu sang đang có mức giáo cao nhất hiện nay cũng chỉ khoảng 210 triệu đồng/m2.

Lấy ví dụ điển hình một số dự án có giá bán cao nhất tại Thủ Thiêm hiện nay như dự án Empire City Thủ Thiêm, thời điểm mới mở bán giai đoạn 3,4 của dự án vào năm 2018 với giá khoảng 120-140 triệu đồng/m2, hiện đã tăng lên trung bình 160-180 triệu đồng/m2, tăng 28,5-33%, một số căn đẹp có giá cao nhất lên đến 210 triệu đồng/m2. Đây là dự án có vị trí tiếp giáp quận 1 qua bờ sông Sài Gòn ghi nhận đỉnh tăng giá đạt trên 64% sau nửa thập niên mở bán.

Hay dự án The River năm 2020 có giá bán100 triệu đồng/m2, đến nay ghi nhận giao dịch ở mức 130 triệu đồng một m2, tăng giá 30%; Dự án The Metropole Thủ Thiêm năm 2018 có giá bán khoảng 95 triệu đồng/m2, hiện có giá giao dịch cao nhất là 210 triệu đồng/m2. Mức tăng giá khoảng gần 40% trong 4 năm.

Dự án khu đô thị Sala thuộc phân khu chức năng số 5 của đô thị Thủ Thiêm hiện cũng có giá bán bình quân 85-150 triệu đồng/m2. Đây là dự án chung cư cao tầng khởi động đầu tiên tại Thủ Thiêm nên tất cả các block nhà đều đã bàn giao từ năm 2016 đến năm 2019.

Mặt khác, nếu so sánh với mức giá căn hộ trung tâm quận 1, và lấy bài toán kinh doanh có lời cho doanh nghiệp thì giá bán mỗi căn hộ của Tân Hoàng Minh cũng không thua kém giá căn hộ xa xỉ, đắt đỏ bậc nhất thị trường TP HCM hiện nay tại vùng lõi trung tâm đất vàng quận 1, dù Thủ Thiêm chưa thể so sánh được với khu vực trung tâm thành phố.

Hiện trung tâm quận 1 có 3 dự án với giá siêu đắt đỏ gây sốc thị trường. Trong đó, đứng hàng đầu là One Central Saigon, mỗi căn hộ từ 90m2 có giá bán thấp nhất là gần 52 tỷ đồng.

One Central Saigon được xem là căn hộ siêu sang có giá bán đắt đỏ bậc nhất TP.HCM hiện nay. Thực tế, các thông tin chia sẻ của giới đầu tư cho rằng, các căn hộ tại đây mới có giá rumor (giá chưa chính thức) là 25.000 USD/m2 - tương đương 575 triệu đồng/m2 chưa bao gồm thuế phí.

Đứng thứ 2 trong danh sách này là Grand Marina Saigon (khu Ba Son, quận 1) với giá bán dao động khoảng 350 - 423 triệu đồng/m2, tương đương 18 - 41 tỷ đồng/căn.

Dự án thứ 3 là khu căn hộ The Marq nằm tại đường Nguyễn Đình Chiểu, phường Đa Kao, quận 1. Các căn hộ có diện tích 45 - 250m2, giá dao động 7,2 - 60 tỷ đồng/căn.

Thị trường BĐS TP HCM đối diện với “cơn bão” tăng giá mới?

Phiên đấu giá đất Thủ Thiêm vừa qua đã cho thấy tiềm năng rất lớn từ nguồn lực đất đai của TP HCM, kết quả này được xem là tín hiệu vui khi ngân sách TP HCM sắp có nguồn thu lớn, lên tới 37.350 tỉ đồng.

Đây cũng là cơ sở để TP HCM phát triển các khu đô thị lớn trong thời gian tới, tạo niềm tin, kỳ vọng lớn vào tương lai của thị trường bất động sản TP HCM nói riêng và nền kinh tế Việt Nam nói chung. Bên cạnh đó, sẽ có những ảnh hưởng nhất định đối với kế hoạch đấu giá các lô đất khác vào đầu năm 2022 sắp tới…

Tuy nhiên, bên cạnh những tín hiệu tích cực, phiên đấu giá “chấn động” này được cho là sẽ tác động không nhỏ đến thị trường bất động sản khu vực và cả TP HCM, có thể sẽ nâng mặt bằng giá bất động sản lên một mức cao mới. Thậm chí có thể xảy ra hiệu ứng "tát nước theo mưa", tăng giá trên diện rộng.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam lo ngại con số trúng đấu giá này sẽ mang tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản, khiến các dự án đua tăng giá, đua thiết lập mặt bằng giá mới sẽ gây nhiều hệ lụy về giá. Khi đó, các loại nhà giá bình dân, giá rẻ và những dự án giá rẻ sẽ bị đẩy lên thành giá trung cấp, trung cấp có thể thành cao cấp…

Cùng quan điểm, chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang nhận định, sau cuộc đấu giá này, mặt bằng giá bất động sản khu vực Thủ Thiêm và khu trung tâm TP HCM chắc chắn sẽ được đẩy lên một mức cao mới. Tuy nhiên, với giá đấu cao như trên thì giá thành thương phẩm phải 350-400 triệu đồng/m2, quá cao so với giá thị trường khu vực này ở thời điểm hiện tại.

Bà Nguyễn Hương, Tổng Giám đốc Đại Phúc Land cũng chỉ ra điều đáng lo ngại là giá đất ở Thủ Thiêm có thể leo thang, gây ra biến động về mặt bằng giá tại khu Đông thành phố. Ngoài ra, các lô đất đấu giá tiếp theo sẽ gặp áp lực khi bỏ giá cho nhà đầu tư…

Còn theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, kết quả đấu giá đất tại Thủ Thiêm sẽ kéo mặt bằng giá bất động sản khu vực lên cao. Đồng thời, với mức giá 2,45 tỷ đồng/m2 đất tại Thủ Thiêm, khái niệm khu trung tâm TP HCM đến nay đã chính thức thay đổi.

Tác động của việc giá đất tăng cao sẽ khiến các kế hoạch bình ổn thị trường nhà ở tại TP HCM đứng trước thách thức lớn, thậm chí bị đe dọa phá sản. Các nhà phát triển bất động sản khó tìm được quỹ đất rẻ để phát triển nhà ở vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu của phần lớn người dân TP HCM.

Với mức đấu giá cao như vậy, nhà đầu tư sẽ phải đặt kỳ vọng giá ra thị trường rất cao, điều này sẽ làm lệch pha cung cầu nhà ở trong nhiều năm tới. Phân khúc bất động sản hàng hiệu, hạng sang sẽ tiếp tục leo thang và nguồn cung nhà giá thấp sẽ tiếp tục khan hiếm…