Lại sốt đất khắp nơi: Kịch bản 'tạo sóng' ven đô, 'ăn theo' quy hoạch dự án tái diễn?

Bất chấp tình hình dịch bệnh Covid – 19 vẫn diễn biến hết sức phức tạp và có xu hướng lan rộng ra nhiều địa phương trên cả nước, thị trường bất động sản đang chứng kiến những cơn sốt đất diễn ra khắp nơi khiến giá đất tăng chóng mặt. Đặc biệt là đất nền ven đô, đất những khu vực bên cạnh những dự án lớn, đất đấu giá…

Kịch bản sốt đất ven đô, đất “ăn theo” quy hoạch dự án tái diễn?

Thời gian gầy đây, thông tin Chính phủ đồng ý với ý kiến của Bộ Xây dựng về việc triển khai quy hoạch trong Khu du lịch Quốc gia Ba Vì - Suối Hai, (huyện Ba Vì, TP. Hà Nội) đã khiến thị trường bất động sản Ba Vì “nổi sóng”.

Tại các khu vực Ba Trại (xã Tản Lĩnh), Thụy An, Cẩm Lĩnh (Ba Vì) giá đất đang được đẩy lên rất cao. Đất vị trí mặt tiền đường đắc địa, được môi giới quảng cáo là gần khu du lịch Suối Hai thuộc các xã này đang có giá 6-8 triệu đồng/m2 với diện tích 300-1.000m2. Đất sâu bên trong, gần khu du lịch Suối Hai có mức giá từ 1,2-2 triệu đồng/m2 với diện tích 1-3ha, với những lô đất diện tích hẹp hơn 1.000-2.000m2, mức giá bị đẩy lên 3-5 triệu đồng/m2.

Theo các môi giới, chỉ 3 năm trước, đất vị trí đẹp nhất ở đây đắt nhất cũng chỉ khoảng 1-2 triệu đồng/m2. Như vậy, giá đất đã được “thổi” lên gấp ba, gấp tư lần.

Tương tự khi khi thông tin Hà Nội đề xuất đưa 3 huyện Đông Anh, Mê Linh, Sóc Sơn lên thành phố được công bố, thị trường bất động sản những khu vực này lập tức có dấu hiệu “nóng lên”. Tại Sóc Sơn, một số khu vực thuộc các xã Minh Tân, Minh Phú giá đất tăng vọt, được rao bán với giá lên đến 10 – 12 triệu đồng/m2 trong khi thời điểm đầu năm nay giá chỉ khoảng 5 – 7 triệu đồng/m2.

Hay Đông Anh (Hà Nội), giá đất nhiều khu vực cũng được đẩy lên rất cao, đất mặt đường tại khu trung tâm huyện dao động 80 – 150 triệu đồng/m2, thậm chí mặt đường lớn lên đến 200 triệu đồng/m2 tùy vị trí; đất trong ngõ khoảng 35 – 40 triệu đồng/m2.

Theo một số môi giới, đất Đông Anh từ lâu đã “nóng” và mức giá luôn cao hơn những huyện ngoại thành khác do có nhiều thông tin tích cực như quy hoạch lên quận, lên thành phố, quy hoạch Sông Hồng sắp được phê duyệt... Thậm chí đợt “sốt” hồi đầu năm có nơi giá được đẩy lên gấp 9, gấp 10 lần, ở mức hơn trăm triệu đồng/m2.

Tại huyện Mê Linh, địa phương này được biết đến là khu vực có rất nhiều dự án nhà ở, khu đô thị chậm tiến độ, dự án “treo”… sau nhiều năm bị “lãng quên” nay đã xuất hiện trở lại với nhiều chiêu mời chào đầu tư “đón sóng” quy hoạch lên thành phố khiến giá đất tại các dự án đô thị ở tăng từ 30 đến 40% theo từng vị trí. Bên cạnh đó, các lô đất đấu giá tại Mê Linh cũng được đẩy giá lên cao gấp 2 - 3 lần so với giá khởi điểm ban đầu.

Trước đó, giới “cò đất” lan truyền thông tin Mê Linh sắp đón hàng loạt dự án "khu đô thị tỉ đô", đẩy giá BĐS huyện Mê Linh tăng giá chóng mặt. Cụ thể, trong giai đoạn đó, tại xã Tiền Phong, xung quanh khu vực dự án Cienco 5, giá đất thổ cư tăng từ 15 - 23 triệu đồng/m2, tăng lên 21 triệu - 40 triệu đồng/m2. Ngay cả những dự án đã “đắp chiếu” nhiều năm như Diamond Park, Mê Linh New City, Mê Linh Vista... giá cũng tăng từ 40% - 70% khi có tin đồn về quy hoạch.

Tình trạng “bơm thổi”, đẩy giá tạo sốt đất không chỉ diễn ra ở vùng ven Hà Nội, mà nó xuất hiện tại các địa phương có thông tin về các dự án của những doanh nghiệp lớn.

Từ đầu tháng 11 đến nay, sau khi có thông tin Tập đoàn Vingroup trúng đấu giá hơn 439,9 tỉ đồng đối với khu đất 132.415 m2 thuộc dự án khu đô thị - thương mại - dịch vụ nam Đông Hà ở P Đông Lương (TP Đông Hà, tỉnh Quảng Trị), “cò đất” đã thao túng, bơm thổi, đẩy giá ăn theo thông tin dự án của Tập đoàn Vingroup khiến giá đất ở quanh khu vực này tăng mạnh. Một số khu đô thị mới ở Đông Hà trước đó giá chỉ dao động khoảng 13 - 15 triệu đồng/m2 thì nay tăng lên 40 - 70 triệu đồng/m2.

Hay tại Thanh Hoá, khi Tập đoàn Sun Group được chấp thuật khảo sát và lập quy hoạch khu đô thị 1.600ha tại Đông Sơn, giá đất gần kề dự án này đã thăng chóng mặt với mức tăng lên đến 100%, từ mức giá 7-9 triệu đồng/m2 lên mức 18-20 triệu đồng/m2…

Đất đấu giá “nóng hầm hập”

Không chỉ đất nền ven đô, đất ăn theo quy hoạch dự án, thơi gian gần đây, đất đấu giá có thể nói là một trong những phân khúc rất “nóng” trên thị trường. trong khoảng vài tháng trở lại đây, có rất nhiều cơn sốt ảo đất đấu giá ở một số địa phương khi mức giá được đẩy lên rất cao, gấp nhều lần so với giá khởi điểm ban đầu.

Kết quả cuộc đấu giá 4 lô đất mang ký hiệu 3-5, 3-8, 3-9, 3-12 tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm trong ngày 10/12 vừa qua đang gây xôn xao giới đầu tư bất động sản khi giá giá trị trúng đấu giá cao kỷ lục.

Cụ thể, TP.HCM thu về 37.346 tỷ đồng cho ngân sách, cao gấp hơn 7 lần so với giá khởi điểm. Đặc biệt, lô đất 3-12 với diện tích 10.015 m2 đã được Tập đoàn Tân Hoàng Minh đấu giá thành công với số tiền 24.500 tỷ đồng. Như vậy, bình quân mỗi m2 đất có giá trị 2,4 tỉ đồng/m2 - cao chưa từng có trên thị trường bất động sản.

Mức giá trên có thể nói là “gây sốc” đối với toàn thị trường, một số lãnh đạo các doanh nghiệp địa ốc ông tỏ ra “choáng váng”, khó tin trước sự mạnh tay, “chịu chi” của các doanh nghiệp trúng đấu giá…

Thời gian qua, đất đấu giá tại Bắc Giang cũng được nhắc đến nhiều với các phiên đấu giá “nóng hầm hập” khi nhà đầu tư đổ về đông như trẩy hội. Chỉ riêng trong tháng 11/2021, toàn tỉnh Bắc Giang đã tổ chức 10 phiên đấu giá ở nhiều huyện với tổng số tiền trúng đấu giá là gần 1.500 tỷ đồng, chênh lệch so với giá khởi điểm hơn 759 tỷ đồng.

Đơn cử như phiên đấu giá 98 lô đất ở tại khu dân cư trung tâm xã Tân Hưng (huyện Lạng Giang) thu hút đến 1.788 hồ sơ đăng ký. Khách tham gia đấu giá đặt cọc từ 100 - 150 triệu đồng/lô đất. Kết quả 98 lô đất đều có khách hàng trả giá với tổng giá trúng là hơn 338 tỷ đồng, tăng so với tổng giá khởi điểm hơn 201 tỷ đồng. Đáng chú ý, có một số lô đất giá trúng chênh lệch so với giá khởi điểm từ 3,35 - 3,4 tỷ đồng.

Trước đó, 178 lô đất tại khu dân cư phường Xương Giang và phường Đa Mai cũng đã được đưa ra đấu giá với mức khởi điểm gần 456 tỷ đồng với 1.732 hồ sơ đăng ký tham gia. Kết quả có 157 lô có khách hàng trả giá với giá trúng hơn 571 tỷ đồng, tăng so với giá khởi điểm hơn 180 tỷ đồng.

Dù các phiên đấu giá diễn ra sôi động, chênh chênh lệch cả trăm tỷ đồng so với giá khởi điểm, tuy nhiên sau đó xuất hiện tình trạng nhiều nhà tư lại bỏ cọc do giá đã được đẩy lên quá cao.

Theo báo cáo của Trung tâm Phát triển Quỹ đất và Cụm công nghiệp huyện Yên Dũng (Bắc Giang), từ đầu năm đến nay, toàn huyện có 477 lô đất được đấu giá thành công. Tổng giá trị theo giá trúng đấu giá là gần 954 tỷ đồng, tăng so với giá khởi điểm hơn 363 tỷ đồng.

Tuy nhiên, trong đó có 77 lô đất khách hàng bỏ cọc với tổng số tiền trả giá gần 147 tỷ đồng. Đơn vị này đánh giá, nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ việc khách hàng trả giá quá cao, có rất nhiều lô đất tăng gần gấp đôi mức giá khởi điểm. Điều này cũng không không phản ánh đúng giá trị thực của các lô đất trên thị trường.

Tại Thanh Hoá, tình trạng khách hàng đấu giá rồi bỏ cọc cũng diễn ra và lặp lại nhiều lần. UBND các huyện Quảng Xương, Hoằng Hoá, Thọ Xuân đã ký hàng loạt quyết định về việc hủy kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) đối với hàng trăm lô đất. Lý do hủy kết quả trúng đấu giá các lô đất nói trên là do nhà đầu tư trúng đấu giá không nộp tiền, không thực hiện các thủ tục theo quy định, chấp nhận mất tiền đặt cọc…

Trong đó tại Thọ Xuân, giá khởi điểm mỗi lôchỉ 250 triệu đồng, nhưng kết quả trúng đấu giá đều được đẩy lên mức từ 1 tỷ đồng đến 1,4 tỷ đồng mỗi lô đất.

Hay tại Hà Nội, phiên đấu giá 25 lô đất thuộc khu X4 phường Mai Dịch (quận Cầu Giấy) có đến khoảng 900 hồ sơ đăng ký, mức giá trúng cao nhất gần 400 triệu đồng/m2, cao gấp đôi so với giá thị trường đã gây nhiều chú ý trong giới đầu tư. Trước đó, phiên đấu giá này cũng từng khiến nhiều người bất ngờ vì có giá khởi điểm khá cao với gần 200 triệu đồng/m2…

Theo một số nhà đầu tư có kinh nghiệm, việc đấu giá đất bỏ giá cao so với giá khởi điểm là một trong những chiêu trò đẩy giá của giới đầu cơ nhằm tạo sóng, đẩy giá bán các lô đất ở những khu khác lên cao. Đa số những người trúng đấu giá sẽ tìm khách bán chênh ngay tại khu đất từ 50 – 200 triệu đồng/lô để kiếm lời. Còn những ai không bán được ngay thì sẵn sàng bỏ cọc bởi giá trúng đấu giá đã ở mức quá cao…

Cẩn trọng các chiêu tạo “sóng”, đẩy giá nhằm “thoát hàng” của giới đầu cơ

Trước hiện tượng tăng giá ồ ạt trên thị trường bất động sản, các chuyên gia đã thường xuyên lên tiếng cảnh báo đây chỉ là chiêu "bình cũ rượu mới", vẫn là câu chuyện mượn cớ tạo “sóng”, tìm cách đẩy giá để kiếm lời hoặc thoát hàng của giới đầu cơ…

Những thông tin về quy hoạch, hạ tầng giao thông hay những dự án lớn sắp triển khai được các chủ đầu tư, sàn giao dịch hoặc các nhà đầu cơ, môi giới bất động sản tận dụng triệt để để “bơm thổi” giá đất, tạo cơn sốt ảo nhằm thoát hàng tồn. Đáng nói, họ còn có thể “bắt tay” nhau để tạo sóng, tạo khan hiếm giả tạo, giao dịch giả tạo, tăng giá ảo…

Mục đích tạo sốt ảo là nhằm thoát một lượng hàng lớn mà họ đã mua vào từ trước đó, đẩy rủi ro cho người mua sau. Nhà đầu tư mua càng về sau càng thua thiệt khi phải chịu giá quá cao, vượt xa giá trị thực của tài sản.

Phân tích về lý do dẫn đến các cơn sốt đất, TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Savills Việt Nam, cho rằng có nhiều lý do dẫn đến sốt đất nhưng đơn giản nhất là hiện tại người dân không có quá nhiều kênh để chọn lựa đầu tư khi lãi suất ngân hàng xuống thấp. Chứng khoán quá rủi ro và đòi hỏi kiến thức; còn vàng, ngoại hối hay các đồng tiền số cũng không dễ dàng đầu tư nên chỉ còn BĐS là kênh chọn lựa truyền thống, an toàn; đặc biệt với đất có sổ, đất vùng ven giá còn thấp, diện tích rộng càng thu hút người dân mua để dành.

Tuy nhiên, theo vị chuyên gia này, việc không có thông tin chính xác về quy hoạch, thời gian triển khai dự án, quy định pháp lý đất đai… đã dẫn đến việc mua theo tin đồn, làm cho tình trạng sốt ảo nổi lên.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho rằng một trong những “nguồn cơn” đáng kể nhất dẫn đến những đợt sốt đất vừa qua là việc người dân nói chung và các nhà đầu tư mới tham gia thị trường chưa nắm được thông tin về quy hoạch. Lợi dụng điều này một số đối tượng đầu cơ đã bắt tay với nhau, dùng nhiều chiêu trò để bơm thổi giá đất.

Họ không chỉ là một nhóm đơn lẻ mà tạo thành một mạng lưới, có thể điều chỉnh thời gian đến khi vỡ bong bóng. Họ kích giá lên rồi nhảy ra, khiến thị trường sụt xuống sau đó. Kiểu này xuất hiện ở nhiều nơi với những dạng thức khác nhau, len lỏi vào các xóm làng… Trong đó, việc đưa ra các thông tin lập lờ về quy hoạch hạ tầng hay dự án lớn là chiêu bài ưa thích và khá hiệu quả.

Điển hình nhất là những cơn sốt đất tại Long Thành (Đồng Nai), Hòa Lạc (Thạch Thất - Hà Nội), Hớn Quản (Bình Phước), Ba Vì, Mê Linh, Đông Anh (Hà Nội),… Trong đó đều xuất hiện các “tin đồn”, các thông tin chưa chính thức về quy hoạch, về sự xuất hiện của những “ông lớn”, những dự án đình đám sẽ được triển khai … và khi những thông tin chính thức được công bố cũng là lúc cơn sốt đã đi qua, nhà đầu tư vào sau sẽ là những người chịu rủi ro, mắc kẹt, chôn vốn, thậm chí sau đó phải chấp nhận bán lỗ nếu muốn nhanh chóng “thoát hàng”…