Thị trường bất động sản Đông Anh, Mê Linh, Sóc Sơn sẽ diễn biến ra sao trước thông tin quy hoạch lên thành phố?

Nhìn lại thị trường Thủ Đức

Trong Báo cáo về Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội 5 năm 2021-2025, UBND TP Hà Nội cho biết, sẽ xây dựng, trình phê duyệt Quy hoạch TP Hà Nội thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050.

Đáng chú ý, Hà Nội đã đề xuất chủ trương và xây dựng quy hoạch vùng huyện Đông Anh, Sóc Sơn và Mê Linh thành thành phố. Đề xuất này đang thu hút sự quan tâm của dư luận, trong đó, giới đầu tư đặc biệt quan tâm về thị trường bất động sản những khu vực này sẽ diễn biến ra sao trước thông tin này?

Và nếu mục tiêu trên thành hiện thực, Hà Nội sẽ có các thành phố đầu tiên phát triển từ các huyện hiện tại, tương tự như TP Thủ Đức của TP HCM.

Nhìn lại thị trường bất động sản Thủ Đức, ngay khi thông tin thành lập thành phố Thủ Đức được công bố, cơn sốt giá nhà đất đã bùng phát. Dịch vụ môi giới nhà đất bung ra hoạt động mạnh và các câu chuyện săn lùng nhà đất “đón đầu” việc thành lập thành phố lan rộng khắp các con dường, các quán cà phê khu vực quận Thủ Đức, quận 9…

Giá nhà đất theo đó cũng liên tục tăng “nóng” ngay khi thông tin Thủ Đức lên thành phố xuất hiện. Giá đất, đất nông nghiệp, thổ cư nhiều khu vực bắt đầu “nhảy múa”, tăng thêm 20 – 30% chỉ trong khoảng vài tháng ngắn ngủi và liên tục thiết lập mặt bằng giá mới.

Đến khi công bố nghị quyết thành lập thành phố vào cuối tháng 12/2020 thì nguồn cung, sự quan tâm của các nhà đầu tư và cả giá bán đều có xu hướng tăng mạnh.

Theo Báo cáo báo cáo Hội môi giới bất động sản Việt Nam, thị trường bất động sản khu vực thành phố Thủ Đức thời gian qua biến động khá mạnh, đến nay giá căn hộ tại một số vùng đã bị đẩy lên khoảng gấp 2 lần so với năm 2019. Tức từ mức cao nhất khoảng 35 triệu đồng mỗi m2, hiện nay đạt trung bình khoảng 60 – 70 triệu đồng mỗi m2.

Đây là giá nhà đất ở những nơi từng được xem là kém phát triển nhất ở Thành phố Thủ Đức còn với những khu vực vốn đã phát triển trước đó thì giá nhà đất tăng “chóng mặt”, nhiều dự án mới có giá chào bán từ 60 triệu đến hơn 90 triệu đồng mỗi m2.

Thậm chí, một số dự án căn hộ ra mắt trong thời gian gần đây đã cán mốc 100 – 160 triệu đồng/m2. Mức giá chưa bao giờ có đối với những sản phẩm căn hộ chung cư ở đây, có giá cao ngang ngửa, thậm chí cao hơn nhiều dự án tại những khu vực trung tâm TP HCM.

Tương tự như căn hộ, loại hình nhà phố thương mại cũng bị đẩy lên rất mạnh. Từ mức giá dưới 100 triệu đồng mỗi m2 đến nay đều ở ngưỡng trên dưới 200 triệu đồng mỗi m2. Cụ thể là các dự án như Thủ Thiêm Zeit River hay Ruby Boutique Residence….

Theo các chuyên gia, giá BĐS ở TP Thủ Đức và những khu vực lân cận tăng là điều dễ hiểu trước thông tin được quy hoạch lên thành phố. Khu vực này đã và đang tiếp tục được tập trung đầu tư hàng loạt công trình phát triển cơ sở hạ tầng.

Công ty Chứng khoán Mirae Asset cho biết, trong tổng số nguồn vốn 350.000 tỉ đồng dành cho hạ tầng giao thông tại TP HCM từ năm 2010 đến nay, có đến 70% nguồn vốn thuộc TP Thủ Đức, đây là cơ sở để bất động sản khu vực này tăng giá.

Khu vực quy hoạch lên thành phố sẽ trở thành “điểm nóng”?

Trước đó, UBND thành phố đã phê duyệt Đề án phát triển lên quận đối với 5 huyện của thành phố Hà Nội, gồm: Hoài Đức, Đông Anh, Gia Lâm, Thanh Trì và Đan Phượng. Trong đó huyện Hoài Đức được đặt mục tiêu lên quận vào năm 2020, 4 huyện còn lại vào năm 2025.

Thông tin quy hoạch lên quận của 5 huyện nói trên đã khiến giá đất tại các địa phương này tăng “chóng mặt”. Cá biệt có nhiều khu vực thuộc địa bàn Đông Anh, Hoài Đức, giá đất tăng mạnh 200% - 300% từ khi có thông tin lên quận.

Đến đầu tháng 3 năm nay, thông tin quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng dự kiến được TP Hà Nội ban hành vào tháng 6/2021 lại giới đầu tư bất động sản tiếp tục đứng ngồi không yên. Rất đông các môi giới nhà đất lại đổ về các địa phương tiếp giáp sông Hồng để “tạo sóng”. Cả đất thổ cư, đất dự án, đất nông nghiệp, ruộng vườn ven sông… đều rơi vào “tầm ngắm”.

Một số khu vực ven sông trước đây giá vốn chỉ dao động tầm 17 - 18 triệu đồng/m2, nay đã lên đến 30 triệu đồng/m2; tại xã Xuân Canh, huyện Đông Anh trước khi có quy hoạch, mảnh đất ở đường ngõ rộng 3m chỉ khoảng hơn 20 triệu đồng/m2 nhưng đã tăng gần gấp đôi chỉ sau ít ngày xuất hiện thông tin quy hoạch, dao động 34-37 triệu đồng/m2.

Khảo sát thông tin mua bán trên batdongsan.com.vn và một số website về nhà đất uy tín cho thấy, với đất thổ cư tại Đông Anh, vào thời điểm "sốt", đất được giao với giá 40 triệu – 150 triệu đồng/m2 (các khu vực như Xuân Nộn, Kim Chung, Nguyên Khê).

Giá đất biến động mạnh, số lượng người môi giới tập trung xem đất cũng tăng đột biến, tạo cảnh nhộn nhịp, náo nhiệt. Tuy nhiên đến nay, duy hoạch Phân khu sông Hồng vẫn chưa được công bố. Nguyên nhân của sự chậm trễ là do vướng vấn đề thoát lũ, đê điều. Thị trường bất động sản sau đó cũng gần như "đóng băng", không có khách hàng, văn phòng môi giới đóng cửa...

Cho đến những ngày gần đây, trước thông tin thành phố đề xuất đưa 3 huyện Đông Anh, Mê Linh, Sóc Sơn lên thành phố, trên một số diễn đàn về nhà đất đã bắt đầu xuất hiện những thông tin về dấu hiệu “nóng lên” của thị trường những khu vực này.

Theo đó, một số khu vực như Mê Linh, Đông Anh đã bắt đầu có sự xuất hiện các nhà đầu tư đến khảo sát, tìm hiểu. Cập nhật từ các môi giới cũng cho thấy, lượng nhà đầu tư quan tâm đến thị trường này thời gian gần đây tăng vọt.

Trong đó, Mê Linh là thị trường được chú ý hơn cả vì theo đánh giá, Mê Linh là khu vực gần kề nội thành Hà Nội, giao thông thuận tiện, hạ tầng đẹp trong khi giá bất động sản hiện chỉ bằng khoảng một nửa so với Đông Anh, còn khu vực Đông Anh giá đất tăng liên tục thời gian qua, hiện đã quá cao.

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam, khu vực Mê Linh, Sóc Sơn, Đông Anh sẽ là "điểm nóng" của thị trường thời gian tới trước thông tin Hà Nội quy hoạch những địa phương này lên thành phố. Trong khi đất Đông Anh đã sốt liên tục và tăng quá cao thì nhà đất Mê Linh đang có sự tăng trưởng từ mức thấp nên sự quan tâm dồn về khu vực này là điều dễ hiểu.

Những bài học chưa cũ

Nhìn lại quá khứ, đã không ít lần giá đất Hà Nội "nhảy múa" liên quan đến vấn đề quy hoạch. Từ việc các huyện lên quận, đến các thông tin quy hoạch liên quan tới khu vực Hòa Lạc, Ba Vì, Mê Linh… trước đây đều bị giới đầu cơ lợi dụng để thổi giá đất và không ít nhà đầu tư đã phải trả giá vì bất chấp mọi rủi ro, lao theo cơn sốt…

Cách đây 10 năm hàng nghìn nhà đầu tư mắc kẹt tại Mê Linh với các suất đầu tư biệt thự, đất nền từ vài trăm triệu đến vài tỷ đồng. Cơn sốt đi qua, nhiều nhà đầu tư đã giảm giá mạnh chỉ còn hơn một nửa mới có thể thoát khỏi “vũng lầy”.

Theo dõi diễn biến thị trường có thể thấy, mỗi khi xuất hiện thông tin quy hoạch dự án, quy hoạch lên quận, thành phố, sáp nhập huyện vào thành phố… giá đất thường bị “thổi” tăng cao bất thường rồi nhanh chóng “quay đầu” giảm giá khiến nhiều người “không kịp trở tay”.

Vì vậy, những bài học từ những đợt “sốt” đất trước đó cho dù đã cách đây hàng chục năm nhưng vẫn còn nguyên tính thời thời sự bởi cái giá phải trả cho các nhà đầu tư là quá đắt, dù vậy tình trạng này vẫn cứ lặp lại sau mỗi cơn “sốt đất” đi qua.

Nhiều dự án chỉ nằm trên giấy, hoặc thông tin đồn thổi sai lệch nhưng nhiều nhà đầu tư vẫn bất chấp lao vào “đu đỉnh” rồi “mắc cạn”. Giá đất sau đó sẽ giảm mạnh hoặc vẫn giữ nguyên tại vùng đỉnh nhưng không có giao dịch vì không có nhu cầu thực. Giá có thể không xuống nhưng sẽ đi ngang nhiều năm khiến những nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính khốn đốn vì nợ nần.

Đã có rất nhiều lời cảnh báo được đưa ra khi việc quy hoạch mới chỉ dừng lại ở chủ trương, chưa có đồ án quy hoạch, quy hoạch chưa được thông qua, chưa có bất kỳ dự án nào được triển khai… nhưng giá đất đã tăng “nóng” thì nguy cơ “bong bóng” bất động sản ở những khu vực này có thể nhìn thấy trước mắt.

Do đó, các chuyên gia khuyến cáo, nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ về quy hoạch, thủ tục pháp lý và tỉnh táo trước thông tin đẩy giá đất, nghiên cứu kỹ tiềm năng khu đất định đầu tư như. Không nên vì ham lợi nhuận mà sử dụng đòn bẩy tài chính cao vì rủi ro sẽ rất lớn, dễ dẫn đến nguy cơ đổ vỡ.

Từ “cơn sốt” đất quy hoạch sông Hồng vừa qua, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cao cấp Bộ phận Nghiên cứu  và Tư vấn, Savills Hà Nội cho rằng, việc đón sóng đầu tư thường được các nhà đầu tư tính đến khi xuất hiện công trình hạ tầng quan trọng và cần chú ý quan sát cẩn thận về tiến trình thực hiện của bản quy hoạch.

Việc ra quyết định vào thời điểm nào còn tùy thuộc vào kỳ vọng cũng như tiềm lực tài chính của mỗi nhà đầu tư trong tương quan cạnh tranh với các khu vực khác cũng như tiến độ triển khai quy hoạch…

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM cũng khuyến cáo, khi xác định "đón sóng" hạ tầng, nhà đầu tư cần chú trọng tính chuẩn xác của thông tin, xác định là đầu tư dài hạn và không phải dự án nào cũng đúng tiến độ. Nếu không nắm được thông tin, nhà đầu tư không nên chạy theo “cơn sốt” mà đổ xô đi đầu cơ, trữ đất, dễ chịu rủi ro lớn…