Sốt đất không do tín dụng: Tại sao tín dụng BĐS vẫn tăng?

Thành Luân

Ông Nguyễn Văn Đính chỉ ra nhiều nguyên nhân khiến nhu cầu đầu tư, gửi tiền vào đất tăng mạnh, đột biến.

Đề cập đến tình trạng sốt đất diễn ra từ Bắc chí Nam, trao đổi với báo chí mới đây, lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Việt Nam khẳng định, thời gian qua, NHNN luôn quan tâm, quán xuyến kiểm soát chặt dòng tiền vào lĩnh vực rủi ro nói chung, đặc biệt đối với tín dụng bất động sản nói riêng.

Nguyên nhân thị trường bất động sản không phải xuất phát từ tín dụng mà rất nhiều lý do: các địa phương công bố thông tin quy hoạch, thông tin giá đất, các tin đồn…

Trong khi đó, cũng theo thống kê của NHNN, tính đến cuối tháng 3/2021, 1,85 triệu tỷ đồng cho vay bất động sản, tăng 3% so với tháng 12/2020, cao hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung. Trong khi đó, quý I/2020 tăng 1,45%, quý I/2019 tăng 3,42%, quý I/2018 tăng 1,68%.

Chia sẻ với quan điểm "sốt đất không phải do tín dụng" mà phía NHNN đưa ra, ông Nguyễn Văn Đính, Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, tín dụng bất động sản thời gian qua tăng là vì cho vay tiêu dùng mua nhà, sửa nhà tăng, còn bản thân các doanh nghiệp bất động sản khó tiếp cận được vốn tín dụng do bị khống chế bởi Thông tư 22/2019.

Về nguyên nhân xảy ra tình trạng sốt đất ở nhiều địa phương, Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, lý giải, chủ yếu là do tác động của Covid-19, lãi suất tiền gửi ngân hàng giảm sâu. NHNN nói đúng, không phải do tín dụng BĐS tăng mà do lãi suất tiền gửi ngân hàng giảm sâu, dòng tiền chuyển hóa đầu tư.

Một điểm giao dịch mua bán đất tại xã An Khương (huyện Hớn Quản, Bình Phước) khi nơi đây xảy ra sốt đất vào cuối tháng 2/2021. Ảnh: Đại đoàn kết

"Đại dịch khiến nhiều ngành nghề bị ảnh hưởng, người dân mang tiền gửi ngân hàng chờ đến khi kinh tế hồi phục thì sẽ đầu tư tiếp. Nhưng lãi suất tiền gửi xuống thấp, tính ra không bằng lạm phát, nên người dân rút tiền, tìm kênh đầu tư khác. Cùng với đó, nhiều nhà đầu tư sau khi đầu tư ngắn hạn vào chứng khoán và vàng, có lãi lớn nên nhanh chóng chốt lãi và găm giữ tiền bằng đất.

Người ta đổ tiền vào đất, nhất là những nơi chưa phát triển, giá rẻ, cùng với những thông tin nơi đó sắp có quy hoạch, có dự án phát triển... cho dù ở một số nơi có hiện tượng tung tin không đúng sự thật về quy hoạch và phát triển dự án, khiến nhà đầu tư tin rằng đất sẽ lên giá.

Đáng lưu ý, cầu đầu tư tăng trong khi lượng hàng khan hiếm khiến giá đất tăng tăng mạnh. Việc phê duyệt đầu tư các dự án bất động sản, tạo nguồn cung vẫn chưa có tín hiệu khả quan, nguồn cung trên thị trường vẫn thiếu, đặc biệt là với các dự án nhà ở phân khúc bình dân, nhà ở xã hội và dự án đất nền", ông Nguyễn Văn Đính phân tích.

Theo Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, không phải đợi đến khi xảy ra dịch bệnh, các ngành kinh tế khác đầu tư không hiệu quả thì bất động sản mới hấp dẫn. Lúc nền kinh tế bình thường, bất động sản vẫn thu hút nhà đầu tư nhưng tùy vào từng phân khúc, mục tiêu và khu vực. Khu vực nào phát triển kinh tế thì vẫn tăng trưởng, được đầu tư nhiều thì giá vẫn tăng. Đặc biệt, nếu nhà đầu tư đón đầu được, mua được giá thấp lúc ban đầu thì đó vẫn là một kênh đầu tư rất tốt.

Khẳng định đầu tư vào bất động sản khó lỗ song ông Nguyễn Văn Đính cũng cảnh báo nhà đầu tư có thể mất trắng, dễ bị lừa vào những khu sốt ảo.

Thực tế, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đã chỉ rõ, bản thân các dự án chính thống, đúng quy định pháp luật không hề nóng, thậm chí tiêu thụ còn chậm. Điều đáng lo là các nhà đầu tư thiếu kiến thức, kinh nghiệm lại nhảy vào những chỗ không ai kiểm soát được, không phù hợp với quy định của pháp luật, chẳng hạn như đất rừng, đất ruộng, đất vườn...

"Có nơi người ta chỉ phạt mấy góc vườn, góc đồi rồi chia lô để bán. Chi phí có khi chỉ mấy trăm nghìn đồng, rồi bán lên 1-2 triệu đồng cũng đủ để khiến người ta xông vào. Việc mua bán ấy lại không được chính quyền kiểm soát", ông Đính cho hay.

Theo vị chuyên gia bất động sản, lẽ ra khi đầu tư các ngành kinh tế khác không hiệu quả vì dịch bệnh, ngân hàng cần thu hút người dân gửi tiền bằng lãi suất hợp lý hơn. Đằng này, lãi suất ngân hàng lại giảm sâu khiến thì người dân rút tiền ra, tìm mọi cách đầu tư để đầu tư.

"Dòng tiền rút ra khỏi ngân hàng không kiểm soát được bởi mua gì, đầu tư gì là quyền của người dân. Quan trọng là làm sao đưa vào luật quy định: mua bán bất động sản là một loại tài sản có giá trị lớn nên bắt buộc phải thanh toán thông qua tài khoản ngân hàng.

Chỉ khi có quy định bắt buộc này thì mới chống được rửa tiền, trốn thuế và các dòng tiền không ai kiểm chứng", ông Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh.

Tại cuộc họp báo thông tin về kết quả điều hành quý 1/2021 diễn ra vào ngày 22/4, đại diện NHNN khẳng định, tín dụng bất động sản không tăng đột biến.

Tăng trưởng nóng của bất động sản thời gian qua là xuất phát từ việc các nhà đầu tư có hiện tượng “lướt sóng” do các địa phương ban hành bảng giá tăng từ 15 đến 20%. Mặt khác, thị trường chứng khoán tăng, tiền chốt lời thì các nhà đầu tư chuyển vào bất động sản.

Đại diện NHNN cho biết, bất động sản, chứng khoán tiềm ẩn nhiều rủi ro nên thời gian tới, NHNN sẽ tiếp tục chỉ đạo các ngân hàng kiểm soát chặt chẽ rủi ro.

Còn hiện tại, NHNN đã ban hành các quy định hạn chế đầu tư vào lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro. Vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn là 40%. Đối với khoản vay từ 4 tỷ đồng trở lên thì sẽ áp dụng hệ số rủi ro là 150% nhằm hạn chế tín dụng đi vào các lĩnh vực rủi ro.