Từ vụ Vạn Phát Hưng bị đình chỉ kinh doanh 1 năm, cần mạnh tay xử lý tình trạng “bán lúa non”

“Bán lúa non” bị phạt 300 triệu và đình chỉ kinh doanh 1 năm

Thông tin CTCP Vạn Phát Hưng (Mã CK: VPH) vừa bị cơ quan chức năng xử phạt 300 triệu đồng và đình chỉ kinh doanh 12 tháng đang gây nhiều chú ý đối với giới đầu tư và thị trường bất động sản.

Giải trình vấn đề này, Vạn Phát Hưng cho biết, do quá trình kinh doanh bất động sản tại dự án Khu dân cư Nhơn Đức, doanh nghiệp đã vi phạm hành chính là bán sản phẩm khi chưa được cơ quan có thẩm quyền có văn bản xác nhận đủ điều kiện bán bất động sản hình thành trong tương lai. Với vi phạm đó, công ty bị xử phạt 300 triệu đồng và đình chỉ hoạt động kinh doanh bất động sản trong 12 tháng kể từ ngày 2/6/2021.

Lãnh đạo Vạn Phát Hưng khẳng định, doanh nghiệp đã nộp phạt và khắc phục các vi phạm. Việc bị đình chỉ kinh doanh sẽ không ảnh hưởng đến quá trình thực hiện các thủ tục pháp lý cho các dự án.

Trước đó, Thanh tra TP HCM đã ban hành Thông báo Kết luận thanh tra số 78/TB-TTTP-P3 về việc chấp hành quy định pháp luật trong việc thực hiện Dự án Khu dân cư Nhơn Đức và chỉ ra hàng loạt sai phạm của Vạn Phát Hưng.

Trong đó, về hoạt động kinh doanh bất động sản, Vạn Phát Hưng đã bán 370 nền đất có móng cọc khi chưa được cơ quan thẩm quyền cho phép; bàn giao nhà ở khi chưa được nghiệm thu; chuyển nhượng 16 nền đất có diện tích lớn hơn trên Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất…

Từ việc Vạn Phát Hưng bị xử phạt và đình chỉ kinh doanh 1 năm, có thể thấy cơ quan chức năng TP HCM đã rất quyết liệt trong việc xử phạt những vi phạm của doanh nghiệp trong hoạt động kinh doanh bất động sản.

Đặc biệt việc huy động vốn, bán các sản phẩm bất động sản khi chưa đủ điều kiện mở bán theo quy định là một trong những vấn đề nổi cộm của thị trường bất động sản hiện nay.

Theo quy định của pháp luật hiện hành, nhà ở hình thành trong tương lai phải đảm bảo thi công hoàn thành móng và được cấp giấy cho phép mở bán nhà ở hình thành trong tương lai thì mới được tiến hành giao dịch chuyển nhượng với khách hàng.

Tuy nhiên, hoạt động huy động vốn trái phép tại các dự án diễn ra tràn lan và các đối tượng được hướng đến là những khách hàng chưa có kinh nghiệm, không hiểu rõ quy định pháp luật và tưởng rằng chủ đầu tư mở bán dự án như vậy là đúng luật. Ngoài ra, cũng có nhiều khách hàng nắm rõ dự án huy động vốn khi chưa đủ điều kiện nhưng vẫn xuống tiền, chấp nhận rủi ro vì lợi nhuận, hoặc một phần cũng là vì tin tưởng chủ đầu tư…

Khi chấp nhận giao dịch tại những dự án như vậy, khách hàng phải đối diện với những rủi ro khi dự án gặp sự cố, chậm triển khai, chủ đầu tư thu tiền khách hàng rồi “ôm đất” để dự án bất động trong nhiều năm…

Một điều cần lưu ý là những chủ đầu tư “bán lúa non” thường là những đơn vị khó khăn về dòng tiền nên họ phải tìm mọi cách để huy động vốn, sử dụng đòn bẩy tài chính cao, lách luật bán nhà, đất khi chưa đủ điều kiện…

Và khi tranh chấp, khiếu kiện xảy ra thì người chịu thiệt thường là người mua nhà. Trên thực tế, không ít trường hợp chủ đầu tư đã chiếm dụng vốn của người mua, thậm chí lừa đảo, chiếm đoạt khoản tiền đặt cọc.

Tình trạng huy động vốn trái phép vẫn diễn ra tràn lan

Thực tế thời gian qua, tình trạng “bán lúa non” tại các dự án bất động sản diễn ra tràn lan, bất chấp quy định pháp luật và những hệ lụy có thể xảy đến, nhiều sàn môi giới bất động sản và chủ đầu tư các dự án vẫn lách luật huy động vốn bằng hình thức mời chào “đặt cọc giữ chỗ” hay “hợp đồng góp vốn”… tại các dự án chưa được phép mở bán.

Điển hình mới đây, tại 2 dự án Khu căn hộ Asiana do Công ty TNHH Asiana Paramount làm chủ đầu tư và khu Chung cư nhà ở xã hội tại lô B4-1 thuộc dự án Khu đô thị Xanh Bàu Tràm Lakeside do Công ty CP Đầu tư Sài Gòn - Đà Nẵng làm chủ đầu tư rầm rộ rao bán căn hộ dù chưa đủ điều kiện cấp phép kinh doanh. 

Sở Xây dựng TP Đà Nẵng sau đó đã có thông báo đến người dân và chủ đầu tư về việc rao bán trái phép căn hộ tại 2 dự án này. “Tại thời điểm hiện nay, cả hai dự án nói trên chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014” văn bản ký ngày 14/9 của Sở Xây dựng thông tin.

Tại TP HCM, tình trạng huy động vốn trái phép cũng diễn ra tại nhiều dự án, đáng chú ý nhất phải kể đến dự án Rome Diamond Lotus (tại Đại lộ Mai Chí Thọ, thuộc phường An Phú, TP. Thủ Đức) do Công ty CP Đầu tư và Xây dựng Phúc Khang (Phúc Khang Corporation) làm chủ đầu tư và DKRA Vietnam là đơn vị phân phối.

Dự án được chào bán từ năm 2018 dù chưa triển khai xây dựng, chủ đầu tư đã tổ chức các sự kiện giới thiệu, chào bán đến khách hàng. Được biết, giá bán tạm tính được Phúc Khang Corporation tạm đưa ra là khoảng 80 triệu đồng/m2, thời gian bàn giao nhà ban đầu là quý 1/2020, sau đó đã được điều chỉnh thành quý 2/2021. Hiện tại thời hạn này đã qua nhưng hiện trạng dự án vẫn là một khu đất bỏ hoang.

Tương tự, dự án Diamond Lotus Lake View (số 96 Lũy Bán Bích, quận Tân Phú, TP.HCM) của Công ty TNHH Bất động sản Ngôi Nhà Xanh – một thành viên của Phúc Khang Corporation làm chủ đầu tư từng rơi vào tình trạng “chết lâm sàng”.

Dự án này được chủ đầu tư mở bán từ tháng 7/2016. 5 năm trôi qua, khu đất dự án vẫn nằm “bất động”. Nhiều khách hàng trót “xuống tiền” đang tìm cách tháo chạy để thu hồi vốn.

Một số dự án như D-Aqua (quận 8), Ascent Plaza (quận Bình Thạnh)… cũng đang được quảng cáo tràn lan trên các website, mạng xã hội. Chủ đầu tư đã làm nhà mẫu, và các môi giới đã tư vấn nhận tiền đặt chỗ từ khách hàng tuy nhiên hiện vẫn chưa triển khai. Thậm chí các khu đất vẫn chưa được giải phóng mặt bằng.

Tại Hà Nội, từ đầu năm nay, trên các trang mạng xuất hiện hàng loạt thông tin về việc dự án chung cư Eco Smart City Cổ Linh (Long Biên) do Công ty TNHH Thiên Hương làm chủ đầu tư được rao bán rầm rộ với giá bán trên 40 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, trên thực tế dự án vẫn chỉ là bãi đất trống, chưa được triển khai xây dựng.

Hay dự án Lavender Garden (176 Định Công) dù mới đang trong giai đoạn thi công phần móng nhưng cũng đã được quảng cáo, rao bán công khai trên các website, mạng xã hội.

Tại tỉnh Hòa Bình, Sở Xây dựng vừa yêu cầu chấm dứt việc rao bán bất động sản trên một số website về Khu vui chơi giải trí cao cấp suối khoáng Kim Bôi (tên thương mại là Apec Mandala Sky Villas Kim Bôi) do Công ty CP Thương mại và Du lịch Kim Bôi làm chủ đầu tư.

Sở Xây dựng Hòa Bình cho biết, dự án Apec Sky Villas Mandala Kim Bôi mới được UBND tỉnh chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư, đồng thời chấp thuận nhà đầu tư, chưa cho phép chủ đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua…

Một dự án khác cũng trong tình trạng tương tự như Legacy Hill tại huyện Lương Sơn do Tập đoàn An Thịnh làm chủ đầu tư đã phớt lờ các yêu cầu của chính quyền địa phương, mời gọi khách hàng "xuống tiền" mua sản phẩm biệt thự trên giấy khi chưa có giấy phép xây dựng…

Tại Long An cũng có hai dự án là Hamilton Garden và Khu dân cư Rồng Vàng Long An chưa đủ điều kiện huy động vốn, bị chính quyền gắn bảng thông báo với nội dung dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh nhưng vẫn rầm rộ rao bán và thu tiền khách hàng.

Phạt kịch khung cũng không đủ sức răn đe

Có thể thấy, tình trạng huy động vốn trái phép tại các dự án nhà ở đang diễn ra tràn lan, thậm chí trở thành một “vấn nạn”, gây ra nhiều hệ luỵ thị trường bất động sản. Trước tình trạng đó, các bộ, ngành và chính quyền các địa phương đã vào cuộc chấn chỉnh, cảnh báo chủ đầu tư, các đơn vị môi giới và người mua nhà.

Đáng chú ý, Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến góp ý dự thảo Tờ trình và Nghị định về quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, trong đó có đề xuất xử phạt kịch khung 800 triệu - 1 tỷ đồng vi phạm xây dựng và kinh doanh bất động sản.

Đối với các hành vi như huy động hoặc chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân hoặc tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích cam kết… sẽ áp dụng mức phạt 800 triệu đồng.

Trước đó, Bộ Xây dựng cũng đã ban hành công văn quy định về thông báo dự án nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê. Trong đó đề nghị UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tổng hợp báo cáo kết quả, tình hình thực hiện quy định về thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê, mua.

Ngay sau khi nhận được văn bản của Bộ Xây dựng, nhiều địa phương như: Bắc Ninh, Bắc Giang, Hà Nam, Nghệ An, Bình Định… đã ra thông báo danh sách dự án đủ điều kiện và chưa đủ điều kiện giao dịch. Qua đó, khuyến cáo trước khi thực hiện việc mua bán, chuyển nhượng đất tại các dự án, khu đô thị, khu dân cư mới, người dân nên tìm hiểu thông tin về các dự án, tránh để bị lừa bởi các đối tượng lợi dụng nhu cầu mua nhà của người dân để trục lợi…

Có thể nói, tình trạng huy mở bán dự án khi chưa đủ điều kiện, huy động vốn trái phép tại các dự án bất động sản diễn ra từ nhiều năm nay, dưới nhiều hình thái khác nhau và chưa hề suy giảm, gây rủi ro lớn cho người mua nhà.

Trong luật đất đai có điều khoản quy định rất rõ, chính quyền cơ sở là nơi đầu tiên phát hiện và ngăn chặn sai phạm. Nhưng thực sự có những trường hợp doanh nghiệp san lấp phân lô bán nền trên diện rộng mà chính quyền không có phản ứng.

Theo đánh giá của các chuyên gia, thực trạng này cho thấy chế tài xử phạt chưa đủ mạnh, cơ quan chức năng buông lỏng quản lý nên chủ đầu tư vẫn cố tình vi phạm, tậm chí tái phạm nhiều lần, các chủ đầu tư sẵn sàng 'bán lúa non', huy động vốn rồi nộp phạt...

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết: "mức phạt 800 triệu đồng như dự thảo nghị định do Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến đưa ra là chưa đủ sức răn đe. Thậm chí, nếu phạt kịch khung trong luật Xử lý vi phạm hành chính là 2 tỷ đồng thì cũng chưa đủ răn đe đối với các chủ đầu tư dự án vài trăm đến hàng nghìn tỷ đồng. Đây chính là bất cập, là kẽ hở pháp luật để chủ đầu tư lách luật, đẩy rủi ro về phía người mua nhà".

Vì vậy, với những trường hợp cố tình vi phạm, cần phải xử lý “mạnh ty”, xử phạt vi phạm hành chình, ngừng hoạt động kinh doanh, hoặc chấm dứt hoạt động dự án…