Loạt dự án rao bán trái phép, Sở Xây dựng TP HCM kiến nghị thanh tra điều kiện huy động vốn

Trước thực trạng đó, Sở Xây dựng TP HCM đã kiến nghị thanh tra điều kiện huy động vốn tại các dự án nhà ở trên địa bàn.

Kiến nghị thanh tra điều kiện huy động vốn tại các dự án nhà ở

Theo thông tin từ Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh, vào tháng 4 vừa qua đơn vị đã có kiến nghị UBND thành phố chỉ đạo tiếp tục thanh tra, kiểm tra điều kiện ký hợp đồng huy động vốn các dự án nhà ở theo quy định.

Sở Xây dựng thành phố cũng cho biết, đối tượng thanh tra được tập trung vào việc xác định vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân…, nhà ở thương mại được quy định tại khoản 2 Điều 69 Luật Nhà ở quy định.

Theo Sở Xây dựng, Luật nhà ở đã quy định các nội dung cụ thể về nguyên tắc huy động vốn và quy định cụ thể các loại vốn phát triển cho từng loại nhà ở tương ứng (nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư, nhà ở công vụ…).

Trong đó, đối với nhà ở thương mại, tại khoản 2 Điều 69 Luật Nhà ở quy định: “Vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân…”.

Theo khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định rõ việc huy động vốn theo khoản 2, Điều 69 Luật Nhà ở phải đáp ứng các hình thức, điều kiện: “Chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn”.

Tuy nhiên, thời gian qua, nhiều doanh nghiệp kinh doanh BĐS đã giao kết với khách hàng dưới các hình thức: giữ chỗ, hợp đồng đặt cọc, hợp đồng hứa chuyển nhượng, hứa nhận chuyển nhượng, hợp đồng góp vốn đầu tư, hợp đồng quyền chọn mua, hợp đồng thỏa thuận điều kiện chuyển nhượng BĐS nhưng chưa có hoặc chưa thực hiện đầy đủ thủ tục pháp lý theo quy định.

Các chủ đầu tư nhận tiền ứng trước từ các hợp đồng trên của khách hàng với số tiền rất lớn, có trường hợp chiếm 80% giá trị.

Do đó, khi phát sinh rủi ro, tranh chấp, thường là người mua nhà phải gánh chịu. Nhiều dự án tính pháp lý chưa rõ ràng (chưa có giấy phép xây dựng), chưa đủ điều kiện giao dịch, kinh doanh (chưa có văn bản xác nhận đủ điều kiện huy động vốn) nhưng chủ đầu tư vẫn đưa ra giao dịch, ký hợp đồng với các hình thức nêu trên.

Sở Xây dựng TP HCM cho biết, nhiều trường hợp dự án sau khi nhận tiền góp vốn của khách hàng nhưng không có đủ tiền để triển khai. Từ đó dẫn đến tranh chấp, khiếu kiện đông người gây mất an ninh trật tự trên địa bàn thành phố.

Bên cạnh đó, theo Sở Xây dựng, việc xác định mục đích sử dụng tiền đặt cọc của chủ đầu tư còn nhiều hạn chế, không thuộc thẩm quyền của Sở Xây dựng, khó khăn trong việc xử lý vi phạm đối với chủ đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản.

Để phát huy hiệu quả các quy định pháp luật để thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh trong thời gian tới, cũng như kịp thời phát hiện các sai phạm của chủ đầu tư các dự án phát triển nhà ở, Sở Xây dựng kiến nghị thực hiện thanh tra, kiểm tra điều kiện ký hợp đồng huy động vốn các dự án nhà ở theo quy định tại Nghị định 99/2015/NĐ-CP và xử lý vi phạm.

Loạt dự án bất động sản huy động vốn trái phép

Tại TP. HCM, thời gian qua nhiều dự án chưa đủ điều kiện huy động vốn những vẫn mở bán dưới dạng “hợp đồng đặt cọc giữ chỗ”, “hợp đồng góp vốn”, “đặt cọc ưu tiên”… và thu tiền của khách hàng. Trên thực tế, không ít trường hợp chủ đầu tư đã chiếm dụng vốn của người mua, thậm chí lừa đảo, chiếm đoạt khoản tiền đặt cọc.

Theo quy định, các căn hộ hình thành trong tương lai trước khi đưa ra giao dịch phải đáp ứng nhiều điều kiện như dự án phải hoàn thành xong phần móng, có văn bản cho phép mở bán từ Sở Xây dựng… Tuy vậy, nhiều chủ đầu tư và đơn vị môi giới bất động sản vẫn tìm cách huy động vốn từ khách hàng ngay cả khi dự án chưa có giấy phép xây dựng.

Đáng chú ý nhất phải kể đến dự án Rome Diamond Lotus (tại Đại lộ Mai Chí Thọ, thuộc phường An Phú, TP. Thủ Đức) do Công ty CP Đầu tư và Xây dựng Phúc Khang (Phúc Khang Corporation) làm chủ đầu tư và DKRA Vietnam là đơn vị phân phối.

Rome Diamond Lotus được giới thiệu là dự án có tổng diện tích 0,91 ha trong quy mô toàn khu lên đến 1,6 ha, được xây dựng cao 30 tầng nổi, 2 tầm hầm, cung ứng ra thị trường khoảng 700 căn hộ có diện tích nhỏ nhất là 51m2 và lớn nhất là 107m2, dự kiến đưa vào sử dụng quý 2/2021..

Theo quảng cáo của chủ đầu tư Phúc Khang Corporation, dự án tọa lạc trên 2 mặt tiền đường Mai Chí Thọ và Đồng Văn Cống, được ví như “thành Rome” của Sài Gòn bởi sự kết nối giao thương thuận tiện đến mọi nơi trong thành phố và khu vực, trung tâm kết nối các tỉnh thành.

Dự án được chào bán rầm rộ từ năm 2018, mặc dù chưa triển khai xây dựng nhưng chủ đầu tư đã tổ chức các sự kiện giới thiệu, chào bán đến khách hàng.

Tháng 11/2018, Phúc Khang Corporation đã tổ chức sự kiện "Dạ tiệc Rome" tại khách sạn Reverie Saigon, sự kiện được giới thiệu là có sự tham gia của những vị chủ nhân Rome Diamond Lotus. 

Tại buổi dạ tiệc, ông Trương Anh Tú - Giám đốc phát triển kinh doanh Phúc Khang Corporation cho biết: Sau hơn 1 tháng ra mắt dự án, 100% căn hộ xanh Rome Diamond Lotus được giới thiệu trong đợt đầu tiên đã được khách hàng đăng ký đặt mua thành công. 

Tuy nhiên thời điểm đó, dự án vẫn chỉ là một bãi đất trống. Được biết, giá bán tạm tính được Phúc Khang Corporation tạm đưa ra là khoảng 80 triệu đồng/m2. Như vậy, chỉ sau một thời gian mở bán Công ty Phúc Khang Corporation đã thu được số tiền rất lớn từ nhiều khách hàng.

Theo các thông tin quảng cáo, thời gian bàn giao nhà ban đầu là quý 1/2020, sau đó đã được điều chỉnh thành quý 2/2021. Hiện tại thời hạn này đã đến nhưng dự án vẫn nằm im "bất động". Kể từ khi mở bán vào năm 2018 đến nay, dự án vẫn còn nguyên trạng là một khu đất bỏ không, không có hoạt động thi công xây dựng...

Tương tự, dự án Diamond Lotus Lake View (số 96 Lũy Bán Bích, quận Tân Phú, TP.HCM) của Công ty TNHH Bất động sản Ngôi Nhà Xanh – một thành viên của Phúc Khang Corporation làm chủ đầu tư từng rơi vào tình trạng “chết lâm sàng”.

Dự án này được chủ đầu tư mở bán từ tháng 7/2016. 5 năm trôi qua, khu đất dự án vẫn nằm “bất động”. Nhiều khách hàng trót “xuống tiền” đang tìm cách tháo chạy để thu hồi vốn.

Ngoài ra, một dự án tại quận 6, TPHCM được giới thiệu do Công ty Trách nhiệm hữu hạn một thành viên Dịch vụ Bất động sản Minh Anh làm chủ đầu tư, có tên gọi là D-Homme hiện chỉ mới đang được Sở Xây dựng TPHCM trình UBND TP. HCM xem xét chấp thuận chủ trương đầu tư và công nhận đầu tư và công nhận chủ đầu tư.

Mặc dù vậy, thời gian qua chủ đầu tư đã giới thiệu rầm rộ trên thị trường và chào bán dưới dạng hợp đồng “thoả thuận quyền chọn” rồi thu tiền từ khách hàng. Trong khi đó, những thông tin về pháp lý dự án gần như không được chủ đầu tư không công bố.

Một dự án khác tại quận 8 với tên gọi là D-Aqua đang được quảng cáo tràn lan trên các website, mạng xã hội. Chủ đầu tư đã làm nhà mẫu, và các môi giới đã tư vấn nhận tiền đặt chỗ từ khách hàng. Nhưng thực tế, dự án này hiện đang là khu đất chưa giải phóng mặt bằng tại số 301 Bến Bình Đông, phường 14, quận 8

Tại dự án Ascent Plaza (375 Nơ Trang Long, quận Bình Thạnh) đã rao bán căn hộ vào năm 2019 với mức giá khoảng 37 triệu đồng/m2, trong khi chưa có chấp thuận chủ trương đầu tư. Hiện nay hàng loạt người dân bị mắc kẹt tại dự án này vì dự án chưa có giấy phép xây dựng. Trong khi chủ đầu tư cũng chưa thể cung cấp thời điểm chính xác dự án sẽ tiếp tục triển khai.

Có thể thấy, tình trạng huy động vốn trái phép tại các dự án nhà ở đang diễn ra tràn lan, thậm chí trở thành một “vấn nạn”, gây ra nhiều hệ luỵ cho khách hàng.

Nhiều người mua nhà tại những dự án này đã phải “trầy trật” đòi lại tiền đặt cọc, thậm chí  “vác đơn” cầu khắp nơi vì tiền đóng đủ mà nhà ở thì vẫn nằm trên giấy.