Sửa Luật Đất đai 2024: Gỡ điểm nghẽn, khơi thông nguồn lực phát triển

Gỡ điểm nghẽn trong tiếp cận và thu hồi đất

Đại biểu Nguyễn Cao Sơn (Đoàn ĐBQH tỉnh Phú Thọ) cho rằng Luật sửa đổi cần giúp nhà đầu tư có thể dự đoán được con đường tiếp cận đất, chi phí, thời điểm có mặt bằng sạch và thời hạn khai thác dự án.

Theo đại biểu, cần thiết kế cơ chế theo hướng “một dự án - một con đường tiếp cận - một đầu mối chịu trách nhiệm”, tránh tình trạng hồ sơ phải chuyển qua nhiều khâu làm phát sinh thủ tục và kéo dài thời gian.

Đáng chú ý, với cơ chế thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, đại biểu đề xuất khi đạt đồng thời 75% diện tích và 75% số người sử dụng đất thì Nhà nước phải thu hồi phần diện tích còn lại, thay vì tiếp tục xem xét lại dự án. Sau khi xác nhận đạt ngưỡng, các bước xác lập phương án bồi thường, chi trả, tái định cư và bàn giao đất cũng cần được quy định bằng thời hạn cụ thể.

Đại biểu Nguyễn Trúc Sơn (Đoàn ĐBQH tỉnh Vĩnh Long) đề nghị mở rộng cơ chế Nhà nước thu hồi đất để tạo quỹ đất sạch cho các dự án trọng điểm. Với hạ tầng khu, cụm công nghiệp do Nhà nước đầu tư, địa phương có thể định giá cụ thể rồi cho thuê thay vì đấu giá từng dự án, qua đó rút ngắn thời gian thu hút nhà đầu tư.

Trong khi đó, đại biểu Trịnh Xuân An lưu ý tỷ lệ thỏa thuận 75% và tiêu chí “thực sự cần thiết” thu hồi đất vẫn cần được quy định rõ. Cùng với đó, chính sách thu hồi đất phải bảo đảm người dân có cuộc sống sau thu hồi bằng hoặc tốt hơn trước, với các tiêu chí cụ thể về nhà ở, hạ tầng, việc làm, thu nhập, y tế và giáo dục.

Đẩy mạnh phân cấp, giải quyết tranh chấp từ cơ sở

Về giải quyết tranh chấp đất đai, Phó Chánh án Tòa án nhân dân tối cao Nguyễn Biên Thùy đề nghị tiếp tục duy trì hòa giải bắt buộc tại UBND cấp xã trước khi khởi kiện ra Tòa án.

Theo ông Nguyễn Biên Thùy, cấp xã là nơi nắm rõ nguồn gốc, quá trình sử dụng và biến động đất đai, vì vậy hồ sơ hòa giải không thành sẽ là nguồn thông tin quan trọng cho Tòa án khi giải quyết vụ việc.

Đồng thời, dự thảo cần quy định rõ trường hợp người dân không đồng ý với quyết định giải quyết của Chủ tịch UBND cấp xã thì có quyền khởi kiện tại Tòa án bằng vụ án hành chính. Đối với quyết định giải quyết lần hai của Chủ tịch UBND cấp tỉnh, cần xác định rõ hiệu lực nhằm tránh cách hiểu và áp dụng khác nhau.

Các đại biểu cũng đề nghị phân định trực tiếp thẩm quyền của cấp tỉnh và cấp xã ngay trong Luật, đồng thời cho phép cấp tỉnh phân quyền thêm cho cấp xã phù hợp thực tiễn, bảo đảm rõ người, rõ việc và rõ trách nhiệm.

Một vấn đề khác được đặt ra là yêu cầu gắn sử dụng đất với phát triển hạ tầng xã hội. Đại biểu Phan Thị Thùy Linh cho rằng tình trạng nhiều khu đô thị, khu nhà ở có người dân đến sinh sống nhưng thiếu trường học, cơ sở y tế, nhà văn hóa cho thấy quy hoạch đất chưa theo kịp nhu cầu thực tế.

Do đó, Luật cần quy định các chỉ tiêu tối thiểu về giáo dục, y tế, văn hóa, thể thao và cây xanh trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; không được tùy tiện cắt giảm các chỉ tiêu này khi điều chỉnh quy hoạch.

Đại biểu cũng đề xuất ưu tiên sử dụng quỹ đất trụ sở công dư thừa cho trường học, y tế và các thiết chế văn hóa trước khi đưa ra đấu giá thương mại.

Minh bạch dữ liệu, hoàn thiện cơ chế giá đất

Về định giá đất, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu cho rằng dự thảo cần bổ sung đầy đủ các hệ số điều chỉnh theo quy hoạch và tính chất từng dự án. Nếu chỉ áp dụng hệ số K dựa trên bảng giá đất nông nghiệp thấp, người bị thu hồi đất có nguy cơ chịu thiệt.

Ông cũng đề nghị cân nhắc quy định thu tiền sử dụng đất bổ sung 3,6% tại khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai 2024, theo hướng chỉ áp dụng với trường hợp người sử dụng đất có vi phạm. Nếu chậm trễ xuất phát từ cơ quan nhà nước hoặc thay đổi chính sách thì không nên buộc doanh nghiệp chịu khoản bổ sung này.

Đại biểu Trịnh Xuân An cho rằng muốn định giá đất dựa trên dữ liệu thì trước hết phải xây dựng được hệ thống dữ liệu đáng tin cậy. Thực trạng “bất động sản hai giá” và thông tin thị trường thiếu minh bạch đang khiến việc xác định giá đất sát thực tế gặp khó khăn.

Một vấn đề lớn khác là cơ chế điều tiết phần giá trị đất tăng thêm do Nhà nước đầu tư hạ tầng và điều chỉnh quy hoạch mang lại. Theo đại biểu, dự thảo mới dừng ở việc ghi nhận nguyên tắc, chưa có công cụ tài chính cụ thể để Nhà nước và cộng đồng được hưởng phần giá trị gia tăng này.

Đưa đất vào sử dụng nhanh, hiệu quả hơn

Giải trình tại phiên họp, Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường Trịnh Việt Hùng cho biết định hướng sửa đổi Luật là tổ chức lại quy hoạch theo hướng tinh gọn, thống nhất trên phạm vi cấp tỉnh, đồng thời phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất gắn với không gian và chức năng phát triển.

Đáng chú ý, Bộ trưởng đề nghị nghiên cứu trao thêm quyền chủ động cho địa phương trong việc quyết định đấu giá hoặc đấu thầu đối với đất thương mại, dịch vụ, sản xuất kinh doanh, nhằm đẩy nhanh quá trình đưa nhóm đất này vào khai thác.

Dự thảo cũng được thiết kế theo hướng làm rõ phạm vi thu hồi đất, bổ sung cơ chế tạo quỹ đất vùng phụ cận các công trình kết nối hạ tầng và điều chỉnh quy định về trình tự bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Về giá đất, cơ quan soạn thảo định hướng áp dụng bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh, hướng tới cân bằng lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp. Vai trò chủ trì quản lý, xác định giá đất cũng được định hướng chuyển từ ngành nông nghiệp và môi trường sang ngành tài chính.

Kết luận phiên họp, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên yêu cầu việc sửa đổi Luật Đất đai phải bám sát Nghị quyết 18-NQ/TW, chuyển mạnh từ tư duy quản lý hành chính sang quản trị hiện đại, lấy hiệu quả sử dụng đất làm thước đo.

Quá trình sửa đổi phải tập trung xử lý các điểm nghẽn thực tế, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp, đồng thời đồng bộ với pháp luật về đầu tư, xây dựng, nhà ở, đấu thầu, tài chính và môi trường.

Phó Chủ tịch Quốc hội cũng yêu cầu làm rõ các trường hợp Nhà nước thu hồi đất, hoàn thiện cơ chế giá đất theo nguyên tắc thị trường, nghiên cứu điều tiết hợp lý phần địa tô chênh lệch và thặng dư trong kinh doanh bất động sản, áp dụng thuế cao đối với đất bỏ hoang để hạn chế đầu cơ, lãng phí. Đồng thời, cần đẩy mạnh phân cấp cho địa phương nhưng phải đi kèm nguồn lực và trách nhiệm rõ ràng, tôn trọng nguyên tắc không hồi tố đối với quyền sử dụng đất hợp pháp đã được xác lập qua các thời kỳ; giải quyết dứt điểm các tồn tại lịch sử theo tinh thần Nghị quyết 18-NQ/TW.