Các nghị quyết lớn tháo gỡ điểm nghẽn nào cho thị trường bất động sản?

Theo PGS. TS Nguyễn Thường Lạng, Nghị quyết số 254 có thể được xem là một nghị quyết “đúng tên gọi” khi trực tiếp hướng vào việc tháo gỡ các điểm nghẽn pháp lý đang kìm hãm sự vận hành của thị trường bất động sản. Thực tế cho thấy, trong nhiều năm qua, những vấn đề liên quan đến xác định giá đất, đền bù, giải phóng mặt bằng và phân chia lợi ích giữa các bên đã trở thành “nút thắt” lớn nhất, khiến hàng loạt dự án bị đình trệ, giao dịch suy giảm và niềm tin thị trường sụt giảm nghiêm trọng.

Theo ông Lạng, bản chất của thị trường bất động sản là sự vận động của giá cả, dòng vốn và lợi ích kinh tế. Nếu các yếu tố này không được bảo đảm bằng một khuôn khổ pháp lý rõ ràng, minh bạch và ổn định, thị trường sẽ rơi vào tình trạng méo mó, đầu cơ, che giấu thông tin, đẩy giá lên quá cao hoặc ép giá xuống quá thấp, kéo theo những hệ lụy xã hội nghiêm trọng. Nghị quyết 254, dù chưa thể giải quyết toàn bộ vấn đề, nhưng đã góp phần quan trọng trong việc “gỡ rối” các quy định chồng chéo, tạo nền tảng pháp lý vững chắc hơn để thị trường vận hành thông suốt, hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.

“Có thể chưa tháo gỡ được 100%, nhưng nếu giải quyết được khoảng 70–80% các điểm nghẽn thì đây đã là bước tiến rất lớn”, PGS. TS Nguyễn Thường Lạng nhấn mạnh, đồng thời cho rằng nghị quyết này đã mở ra cách tiếp cận mới, đưa thị trường đất đai tiến gần hơn tới mô hình thị trường hiện đại, nơi người dân thực sự trở thành chủ thể hợp pháp, được bảo đảm quyền lợi thỏa đáng và công bằng.

Bên cạnh chính sách chung, Nghị quyết số 170/2024/QH15 với các cơ chế, chính sách đặc thù áp dụng cho TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng và Khánh Hòa được PGS. TS Nguyễn Thường Lạng đánh giá là một bước đi phù hợp với quy luật phát triển không đồng đều của các vùng, địa phương. Theo ông, không thể áp dụng một “mặt bằng giá đất” hay một cơ chế cứng nhắc cho mọi khu vực, khi mỗi địa phương có vị trí địa lý, điều kiện kinh tế và tiềm năng sinh lợi từ đất đai hoàn toàn khác nhau.

Việc cho phép áp dụng cơ chế đặc thù, với biên độ linh hoạt về chính sách và giá đất, không chỉ phát huy tính sáng tạo của địa phương, mà còn giúp giá trị đất đai phản ánh đúng giá trị thực. Những địa bàn có vị trí chiến lược, kết nối quốc tế mạnh, tiềm năng phát triển trung tâm tài chính, thương mại, logistics hay khu thương mại tự do cần được khai thác tối đa lợi thế đất đai để tạo động lực tăng trưởng cho nền kinh tế. Ngược lại, các vùng khó khăn cần những chính sách khác để thu hút đầu tư, thay vì áp đặt một cách tiếp cận đồng loạt.

Theo PGS. TS Nguyễn Thường Lạng, nếu các mô hình đặc thù này được triển khai hiệu quả, đây sẽ là cơ sở quan trọng để nhân rộng ra các địa phương khác, góp phần hình thành mặt bằng giá đất sát với thị trường, đồng thời thúc đẩy thị trường bất động sản vận hành linh hoạt, ổn định và minh bạch hơn.

Một trong những vấn đề cốt lõi được PGS. TS Nguyễn Thường Lạng đặc biệt nhấn mạnh là công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng – khâu được xem là “điểm nghẽn của mọi điểm nghẽn”. Theo ông, bản chất của giải phóng mặt bằng là quá trình chuyển dịch đất đai từ trạng thái giá trị thấp sang khả năng sinh lợi cao hơn, do đó vấn đề then chốt không phải là “bồi thường bao nhiêu”, mà là mức độ thỏa đáng và minh bạch trong phân chia lợi ích.

Muốn làm được điều đó, trước hết phải minh bạch hóa thông tin về khả năng sinh lợi của dự án và giá trị tương lai của khu đất. Trên cơ sở đó, mức đền bù cần được xác định công khai, công bằng, dựa trên các mô hình tính toán rõ ràng, có đối chứng thị trường và tuân thủ pháp luật. Khi người dân thấy được lợi ích của mình được bảo đảm một cách hợp lý, xung đột sẽ giảm, tiến độ dự án được đẩy nhanh và chi phí xã hội cũng được tiết kiệm đáng kể.

Nhìn về giai đoạn 2026, khi khung pháp lý về đất đai và bất động sản ngày càng hoàn thiện và đồng bộ, PGS. TS Nguyễn Thường Lạng kỳ vọng thị trường sẽ vận hành ngày càng thực chất hơn, dựa trên quan hệ cung – cầu và niềm tin vào năng lực quản lý của Nhà nước. Lòng tin, theo ông, chính là yếu tố quan trọng nhất để thị trường phục hồi bền vững.

Khi thông tin được công khai, minh bạch, người mua và người bán đều có cơ sở để ra quyết định, cơ chế thương thảo và đàm phán sẽ thay thế dần tình trạng áp đặt hay đầu cơ. Điều này không chỉ giúp ổn định giá bất động sản, mà còn tạo sự cân bằng giữa các thị trường liên quan như đầu tư, lao động và tài chính. Nếu giá đất bị đẩy lên quá cao, chi phí đầu tư sẽ tăng, làm suy giảm khả năng thu hút vốn, đặc biệt là vốn đầu tư nước ngoài, kéo theo hệ lụy đối với tăng trưởng và việc làm.

Theo PGS. TS Nguyễn Thường Lạng, để thị trường phát triển bền vững, Nhà nước cần đóng vai trò trung tâm trong công bố thông tin, xây dựng hệ thống chỉ số giá đất, sàn giao dịch minh bạch và các công cụ điều tiết phù hợp. Đồng thời, các doanh nghiệp bất động sản, đặc biệt là các tập đoàn lớn, cũng cần chia sẻ trách nhiệm xã hội thông qua việc tham gia phát triển nhà ở xã hội và các chương trình an sinh, góp phần tạo sự hài hòa lợi ích và ổn định xã hội.

“Đất đai là nguồn lực đặc biệt của quốc gia. Khai thác hiệu quả nguồn lực này không chỉ để tối đa hóa lợi ích kinh tế, mà quan trọng hơn là phục vụ phát triển bền vững, công bằng và văn minh của đất nước”, PGS. TS Nguyễn Thường Lạng nhấn mạnh.