Doanh nghiệp phát triển bất động sản đẩy nhanh triển khai dự án, tích cực mở rộng quỹ đất

Theo báo cáo Triển vọng ngành bất động sản dân cư năm 2026 của Công ty Chứng khoán MBS, thị trường bất động sản dân cư Việt Nam sắp đón làn sóng nguồn cung lớn từ các doanh nghiệp niêm yết trong và ngoài nước, tập trung chủ yếu tại các đô thị lớn và vùng vệ tinh. Nhiều chủ đầu tư như Vinhomes, Sun Group, Sunshine Group dự kiến tung ra hàng loạt dự án mới, trong khi các nhà phát triển khu vực phía Nam cũng mở rộng hoạt động ra phía Bắc.

Nguồn cung mới dự báo tăng từ 20-30% mỗi năm trong hai năm tới, đưa tổng lượng sản phẩm ra thị trường tiệm cận giai đoạn cao điểm năm 2018. Tuy nhiên, chi phí đầu vào như đất đai, vật liệu xây dựng và tiền sử dụng đất tiếp tục neo ở mức cao, tạo áp lực lớn lên dòng tiền doanh nghiệp.

Thoát "đáy" 2022-2024, doanh nghiệp bất động sản đồng loạt thay đổi chiến lược

Theo MBS, trong giai đoạn 2026-2027, thị trường được kỳ vọng ghi nhận nguồn cung bất động sản lớn đến từ các doanh nghiệp niêm yết. Bên cạnh các số doanh nghiệp thường triển khai khối lượng dự án lớn trong cùng thời điểm như Vinhomes (VHM) hay Nam Long (NLG), một số doanh nghiệp bất động sản khác cũng đang “chuyển hướng” từ việc triển khai lần lượt từng dự án sang triển khai nhiều dự án cùng lúc, đặc biệt tại CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (mã: KDH) hay CTCP Tập đoàn Đất Xanh (DXG).

Sau giai đoạn thận trọng vì pháp lý và thanh khoản thị trường, Khang Điền đang dồn dập đưa ra thị trường nhiều dự án quy mô lớn tại TP. HCM và khu vực lân cận. Khang Điền cũng triển khai song song các khu nhà ở thấp tầng và căn hộ tại TP Thủ Đức, Bình Chánh, Bình Tân, trong đó có các dự án hợp tác phát triển với Keppel Land.

CTCP Đầu tư Nam Long (NLG) cũng đang triển khai đồng thời nhiều khu đô thị tích hợp tại Long An, Đồng Nai, Cần Thơ và TP. HCM, với tổng quỹ đất phát triển lên tới hàng trăm hecta. Hiện Nam Long triển khai song song các dự án quy mô lớn như Waterpoint (Long An, khoảng 355ha, tổng vốn đầu tư ước tính hơn 30.000 tỷ đồng), Izumi City (Đồng Nai, khoảng 170ha) và Nam Long Cần Thơ (khoảng 43ha).

Đất Xanh cũng đang tập trung vào việc “kích hoạt” các dự án hiện hữu như DXH Riverside. Dự án này đã có chuyển biến pháp lý tích cực và dự kiến mở bán trong 2025- 2028. Đồng thời mở rộng danh mục dự án qua việc phát hành cổ phiếu tăng vốn, đẩy mạnh các dự án phân khúc cao cấp như The Privé (ở Thủ Thiêm) và các sản phẩm của Regal Group, hướng tới phục hồi và tăng trưởng mạnh mẽ trong giai đoạn 2025-2026. 

Báo cáo của MBS cũng chỉ ra tiến độ mở bán tại các dự án này cũng được đẩy nhanh khi dự án có thể bắt đầu mở bán ngay khi có giấy phép bán hàng, chứ không chờ xây dựng gần hoàn thành. Tiền trả trước của khách hàng hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản có nguồn vốn lưu động tốt hơn, từ đó có thể triển khai các dự án mới.

Chứng khoán MBS cho rằng, các doanh nghiệp có khả năng đẩy nhanh tiến độ mở bán các dự án trong giai đoạn mở rộng của ngành bất động sản là những doanh nghiệp sẽ hưởng lợi lớn, nhờ tận dụng được thời cơ của ngành trước khi: (1) tiền sử dụng đất và các chi phí đầu vào khác tiếp tục tăng, (2) thị trường bất động sản rơi vào trạng thái quá cung hay bão hòa. Việc đẩy nhanh tiến độ dự án có thể cho thấy năng lực tài chính và khả năng huy động vốn vững chắc của doanh nghiệp, cũng như phần nào cho thấy dòng tiền từ các dự án hiện tại đủ để tiếp tục triển khai các dự án mới. 

Tuy nhiên, việc này cũng tiềm ẩn rủi ro khi có thể tạo áp lực chi phí tài chính lớn cho doanh nghiệp nếu tỷ lệ hấp thụ hay dòng tiền hoạt động không như kỳ vọng.

Doanh nghiệp bất động sản mở rộng quỹ đất nhằm tìm kiếm động lực tăng trưởng dài hạn

Không chỉ đẩy nhanh triển khai các dự án hiện tại, báo cáo của MBS còn chỉ ra một số doanh nghiệp bất động sản cũng tích cực tìm kiếm mở rộng quỹ đất hoặc khu vực thực hiện các dự án, nhằm tìm kiếm động lực tăng trưởng dài hạn. Hoạt động này phần nào được thúc đẩy bởi Nghị quyết 171/2024/QH15 của Quốc hội (hiệu lực từ ngày 1/1/2025).

Theo đó, Nghị quyết này mở rộng mục đích sử dụng đất cho các dự án thí điểm (nhà đầu tư được phép thỏa thuận quyền sử dụng đất nông nghiệp, phi nông nghiệp để làm dự án nhà ở thương mại). Theo Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA), trong vòng 5 năm tới, Nghị quyết 171 ước tính sẽ tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho khoảng 343 khu đất với tổng diện tích 1,913 ha của hơn 300 doanh nghiệp riêng tại TP. HCM, và khoảng 5,000 ha đất dự án trên cả nước.

Hoạt động mở rộng quỹ đất của các doanh nghiệp bất động sản (cả niêm yết và không niêm yết) từ đầu năm đến nay chủ yếu diễn ra qua hình thức mua bán và sáp nhập (M&A), và thông thường các dự án đã có chủ trương đầu tư hoặc quy hoạch 1/500 sẽ được ưu tiên hơn. 

Trong số các doanh nghiệp bất động sản niêm yết, CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR) là doanh nghiệp nổi bật trong kế hoạch M&A để mở rộng quỹ đất để tập trung vào các khu vực trung tâm đại đô thị (TP. HCM, Hà Nội).

Trong năm 2025, Phát Đạt đã bán cổ phần tại 2 dự án ở Bình Dương (cũ) và Bình Định, sau đó gần đây nhất vào tháng 11/2025 đã mua cổ phần tại CTCP Đầu tư Thương mại Dịch vụ AKYN để thực hiện dự án nhà ở thương mại trên khu đất số 239 Cách Mạng Tháng 8, TP. HCM. Dự án dự kiến được triển khai trong giai đoạn 2026–2030, với tổng mức đầu tư khoảng 5.500 tỷ đồng.

Mới đây nhất, Phát Đạt được UBND tỉnh Đồng Nai công nhận trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với hai khu đất để phát triển dự án khu nhà ở phức hợp cao tầng. Tổng diện tích hai khu đất mà Phát Đạt vừa trúng đấu giá tại Đồng Nai đạt gần 46.660m², tương ứng với tổng diện tích sàn xây dựng hơn 358.000m². Đây được xem là nguồn quỹ đất quan trọng để doanh nghiệp phát triển các dự án nhà ở cao tầng trong giai đoạn tới.

Nhìn về giai đoạn 2026-2027, MBS cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam có nhiều cơ sở bước vào chu kỳ mở rộng mới, nhờ hạ tầng được đẩy mạnh, khung pháp lý ngày càng hoàn thiện, nguồn cung lớn quay trở lại và lãi suất dù tăng nhưng vẫn ở mức thấp tương đối.

Thị trường trái phiếu doanh nghiệp cũng dần ấm lên, tái mở một kênh huy động vốn quan trọng cho các chủ đầu tư. Tuy nhiên, chu kỳ mở rộng cũng đi kèm không ít rủi ro.

Chi phí tiền sử dụng đất có thể tăng mạnh theo bảng giá đất mới, giá bán sản phẩm ở mức cao có thể ảnh hưởng đến khả năng hấp thụ, trong khi lãi suất cho vay tăng sẽ gây áp lực lên chi phí tài chính nếu tiến độ pháp lý dự án chậm hơn kỳ vọng.

Trong bối cảnh đó, những doanh nghiệp đủ nguồn lực tài chính, sở hữu quỹ đất sạch và đã sớm chuyển sang chiến lược triển khai nhiều dự án cùng lúc được kỳ vọng sẽ nắm bắt tốt cơ hội trước khi thị trường bước vào giai đoạn cạnh tranh gay gắt và nguy cơ dư cung.

Đây cũng là nhóm doanh nghiệp được dự báo hưởng lợi rõ nét nhất trong chu kỳ tăng trưởng tiếp theo của thị trường bất động sản Việt Nam.