Giá đất ngoại thành Hà Nội "ăn theo" đại dự án: Kỳ vọng lớn, rủi ro cao

Những ngày cuối năm, thị trường bất động sản Hà Nội chứng kiến một diễn biến đáng chú ý khi loạt dự án hạ tầng và đô thị quy mô đặc biệt lớn được khởi công đồng loạt, trong đó nổi bật là Khu đô thị thể thao Olympic và Trục Đại lộ cảnh quan sông Hồng. Với tổng mức đầu tư lên tới hàng trăm nghìn tỷ đồng mỗi dự án, các công trình này đang thắp lên kỳ vọng về một cú hích phát triển mới cho thị trường bất động sản Thủ đô, đặc biệt là khu vực vùng ven phía Nam và Đông Nam.

Tuy nhiên, cùng với kỳ vọng đó, thị trường cũng nhanh chóng xuất hiện hiện tượng giá đất ngoại thành bị đẩy lên theo thông tin khởi công, tạo nên những biến động cục bộ và đặt ra không ít lo ngại về nguy cơ "ăn theo" quy hoạch.

"Sóng sánh" đất nền vùng ven

Ngày 19/12, Hà Nội đồng loạt khởi công hai dự án được xem là mang tính chiến lược trong dài hạn. Trong đó, Khu đô thị thể thao Olympic có tổng mức đầu tư khoảng 925.651 tỷ đồng, quy mô trải rộng trên nhiều xã khu vực phía Nam; còn Trục Đại lộ cảnh quan sông Hồng có tổng mức đầu tư khoảng 855.000 tỷ đồng, định hướng hình thành trục không gian đô thị cảnh quan mới dọc hai bờ sông Hồng.

Ngay sau khi thông tin này được công bố, thị trường đất nền tại các huyện như Phú Xuyên, Thường Tín và một số khu vực lân cận ghi nhận mức độ quan tâm tăng mạnh. Theo khảo sát thực tế, giá rao bán đất ở nhiều khu dân cư hiện hữu đã được điều chỉnh tăng so với thời điểm trước khởi công, phổ biến ở mức vài phần trăm, thậm chí có nơi tăng hai chữ số chỉ trong thời gian ngắn.

Một số lô đất nằm gần các trục đường lớn, khu vực được cho là hưởng lợi gián tiếp từ dự án, được môi giới chào bán với mức giá cao hơn đáng kể so với mặt bằng trước đó. Không ít chủ đất tạm dừng giao dịch, giữ hàng với kỳ vọng giá tiếp tục tăng khi dự án triển khai sâu hơn.

Anh Lê Hữu Nam, một môi giới bất động sản khu vực Thường Tín, cho biết từ sau khi xuất hiện thông tin quy hoạch khu đô thị thể thao Olympic, đặc biệt từ hôm khởi công dự án này, số cuộc gọi hỏi mua đất tăng lên rõ rệt. Tuy nhiên, phần lớn người hỏi vẫn trong trạng thái "nghe ngóng", thăm dò là chính, chưa thực sự xuống tiền. Theo anh, những người có nhu cầu ở thực lại tỏ ra thận trọng hơn do giá đã bị đẩy lên khá nhanh so với thu nhập.

Một môi giới khác thừa nhận, tâm lý kỳ vọng đang là động lực chính khiến giá đất tăng. Thông tin về các đại dự án thường được sử dụng như "chất xúc tác" để thuyết phục khách hàng rằng khu vực này sẽ sớm thay đổi diện mạo. Tuy nhiên, ngay cả giới môi giới cũng cho rằng thanh khoản thực tế chưa tương xứng với mức tăng giá, giao dịch chủ yếu tập trung ở những lô đất có giá trị vừa phải, pháp lý rõ ràng.

Diễn biến này xảy ra trong bối cảnh đất nội đô Hà Nội ngày càng khan hiếm, giá đã neo ở mức cao, trong khi thị trường căn hộ chung cư sau giai đoạn tăng nóng đang có dấu hiệu chững lại. Điều này khiến một bộ phận nhà đầu tư tìm kiếm cơ hội tại khu vực ngoại thành, nơi mặt bằng giá còn "mềm" hơn và được kỳ vọng hưởng lợi từ quy hoạch hạ tầng trong tương lai.

Việc dòng tiền dịch chuyển ra vùng ven là xu hướng dễ hiểu, song cũng đồng thời làm gia tăng nguy cơ đầu cơ ngắn hạn nếu giá bị đẩy lên nhanh hơn tốc độ phát triển thực tế của hạ tầng và đô thị.

Cảnh báo từ chuyên gia: Không phải nơi nào cũng hưởng lợi như nhau

Theo phân tích của TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản, việc khởi công các đại dự án có tác động nhất định đến tâm lý thị trường, bởi đây là tín hiệu cho thấy quy hoạch đang được triển khai trên thực tế. Tuy nhiên, tác động đó không diễn ra ngay lập tức và càng không đồng đều ở tất cả các khu vực xung quanh.

Giá bất động sản chỉ có thể tăng bền vững khi đi kèm với sự phát triển đồng bộ của hạ tầng giao thông, dịch vụ, thương mại và các tiện ích đô thị. Nếu chỉ dựa vào thông tin khởi công để kỳ vọng giá tăng mạnh, trong khi các yếu tố nền tảng chưa thay đổi, thị trường rất dễ hình thành mặt bằng giá ảo.

Chuyên gia này cũng lưu ý, trong ngắn hạn, hiện tượng giá bị đẩy lên theo tin tức là phản ứng thường thấy, nhưng về trung và dài hạn, thị trường sẽ tự điều chỉnh theo nhu cầu thực. Những nhà đầu tư mua vào ở vùng giá đã bị thổi lên cao có thể đối mặt với rủi ro nếu tiến độ dự án chậm hơn kỳ vọng hoặc hạ tầng kết nối không được triển khai như dự kiến.

Thực tế cho thấy, không phải mọi khu đất nằm gần đại dự án đều có khả năng tăng giá bền vững. Khoảng cách thực tế đến dự án, khả năng kết nối giao thông, quy hoạch sử dụng đất và pháp lý là những yếu tố mang tính quyết định, nhưng lại dễ bị bỏ qua trong những cơn "sóng" ăn theo thông tin.

Cùng quan điểm, TS. Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam, nhận định rằng trong ngắn hạn, thông tin quy hoạch và khởi công sẽ kích hoạt tâm lý đầu cơ, dẫn đến việc "thổi giá" cục bộ. Tuy nhiên, yếu tố quyết định giá trị bền vững vẫn phụ thuộc vào tiến độ triển khai thực tế của các dự án hạ tầng, hệ thống dịch vụ, giao thông đồng bộ.

Không thể phủ nhận, việc khởi công các dự án quy mô lớn như Khu đô thị thể thao Olympic hay Trục Đại lộ cảnh quan sông Hồng mang ý nghĩa tích cực đối với phát triển không gian đô thị Hà Nội trong dài hạn. Tuy nhiên, kỳ vọng của thị trường cần được đặt trên nền tảng thực tế, thay vì những cơn sốt giá ngắn hạn.

Trong bối cảnh đó, việc giá đất ngoại thành "ăn theo" đại dự án là phản ứng dễ hiểu, nhưng cũng là phép thử đối với sự tỉnh táo của nhà đầu tư và tính lành mạnh của thị trường. Chỉ khi giá trị thực được xác lập trên cơ sở hạ tầng, pháp lý và nhu cầu ở thực, thị trường bất động sản vùng ven mới có thể phát triển bền vững, tránh lặp lại những chu kỳ sốt – xẹp đã từng xảy ra trước đây.