Tăng mức đặt cọc đấu giá đất lên tới 50%: Giải pháp chặn “bỏ cọc” và thao túng thị trường

Mới đây, Thứ trưởng Bộ Tư pháp Nguyễn Thanh Tú chủ trì cuộc họp Hội đồng thẩm định dự thảo Nghị quyết của Chính phủ quy định xử lý khó khăn, vướng mắc về đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất, cho thuê đất theo quy định của Luật Đất đai. Đây là bước đi quan trọng trong việc hoàn thiện thể chế, ngăn chặn tình trạng thao túng, “bỏ cọc” trong đấu giá đất thời gian qua.

Siết chặt quy định đặt cọc để ngăn trục lợi

Theo Tờ trình, dự thảo Nghị quyết sửa đổi, bổ sung quy định nâng mức tiền đặt trước trong trường hợp giao đất, cho thuê đất lên từ tối thiểu 20% đến tối đa 50% giá khởi điểm. Mục tiêu là hạn chế việc người tham gia lợi dụng mức đặt cọc thấp để “ôm” hồ sơ, thổi giá hoặc bỏ cọc sau khi trúng đấu giá nhằm trục lợi.

Bộ Tư pháp cho rằng, việc điều chỉnh này sẽ góp phần tăng trách nhiệm, giảm hiện tượng “quân xanh – quân đỏ”, bảo đảm hoạt động đấu giá minh bạch, lành mạnh. Tuy nhiên, cơ quan chủ trì cũng nhận định việc nâng mức đặt cọc có thể khiến số lượng người tham gia giảm, ảnh hưởng tới tính cạnh tranh và giá trúng đấu giá. Vì vậy, cần quy định khung chung, còn mức cụ thể nên giao cho địa phương căn cứ tình hình thực tế quyết định.

Dự thảo Nghị quyết cũng bổ sung quy định xử lý nghiêm vi phạm của người trúng đấu giá vi phạm nghĩa vụ thanh toán. Theo đó, người trúng đấu giá mà bỏ cọc phải bồi thường toàn bộ chi phí phát sinh từ việc tổ chức đấu giá, bao gồm giá dịch vụ và các chi phí liên quan. Bên cạnh đó, cá nhân bỏ cọc có thể bị cấm tham gia đấu giá quyền sử dụng đất trong thời hạn từ 6 tháng đến 5 năm, tùy mức độ vi phạm.

Nhiều ý kiến khác nhau quanh mức đặt cọc và quy định bồi thường

Góp ý tại cuộc họp, đại diện Bộ Công an cho rằng mức đặt cọc 20–50% là hợp lý, có thể giảm thiểu tình trạng thao túng thị trường. Tuy nhiên, cơ quan này đề nghị không nên quy định cứng mức bồi thường mà nên để mở, tránh gây khó cho quá trình thực hiện; đồng thời không nên cấm tham gia đấu giá trong thời gian quá dài.

Trong khi đó, đại diện Bộ Quốc phòng cho rằng khoảng cách 20–50% là quá rộng và có thể gây khó cho doanh nghiệp nhỏ trong huy động vốn. Mức tiền đặt trước cao không chắc chắn giải quyết được hiện tượng “quân xanh – quân đỏ”, vì vậy cần thu hẹp khoảng cách và quy định chi tiết hơn về bồi thường.

Bộ Tài chính đánh giá dự thảo Nghị quyết có cơ sở thực tiễn và rất cần thiết, song đề nghị chỉ nên quy định khung đặt cọc, để địa phương quyết định mức cụ thể; đồng thời cân nhắc quy định bồi thường vì việc xác định thiệt hại trên thực tế rất khó. Cơ quan này cũng đề xuất xem xét chế tài mạnh hơn đối với trường hợp tái phạm bỏ cọc.

Nhiều đại biểu từ Thanh tra Chính phủ, Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, Sở Tư pháp Hà Nội cũng bày tỏ quan điểm tương tự: việc tăng mức đặt cọc là hợp lý, nhưng quy định bồi thường và cấm tham gia đấu giá trong một thời gian nhất định cần tính toán kỹ để đảm bảo khả thi. Một số ý kiến đề nghị bỏ hẳn quy định về bồi thường, bởi người bỏ cọc đã chịu mất số tiền đặt trước, đây đã là một biện pháp chế tài đủ mạnh.

Thứ trưởng Bộ Tư pháp Nguyễn Thanh Tú khẳng định, dự thảo Nghị quyết là cần thiết nhằm khắc phục các bất cập trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất, bảo đảm tính hợp hiến, hợp pháp và thống nhất trong hệ thống pháp luật.

Thứ trưởng đề nghị cơ quan chủ trì tiếp thu, hoàn thiện dự thảo trên bốn phương diện: Phạm vi điều chỉnh, cần làm rõ việc nâng mức tiền đặt cọc trong khung 20–50% và căn cứ xác định mức cụ thể; Bảo đảm quyền con người, quyền công dân – cân nhắc kỹ quy định “cấm tham gia đấu giá” để không vi phạm nguyên tắc hiến định, có thể đưa nội dung này vào sửa Luật Đấu giá tài sản trong thời gian tới; Về tính khả thi, cần cơ chế linh hoạt cho địa phương khi triển khai phương án đấu giá, tránh tình trạng quy định quá cứng; Hoàn thiện hồ sơ, báo cáo thẩm định, giải trình, thuyết minh rõ lý do điều chỉnh và so sánh cụ thể với quy định hiện hành.

“Dự thảo Nghị quyết đủ điều kiện trình Chính phủ sau khi tiếp thu, hoàn thiện theo các góp ý, trong đó tập trung bảo đảm quyền công dân, tính khả thi và sự linh hoạt trong tổ chức thực hiện”, Thứ trưởng Nguyễn Thanh Tú nhấn mạnh.

Theo Bộ Tư pháp, dù đã có nhiều nỗ lực quản lý, hoạt động đấu giá tài sản, đặc biệt là quyền sử dụng đất, vẫn còn tồn tại tình trạng thông đồng, dìm giá, nâng giá, thổi giá, hoặc bỏ cọc sau khi trúng đấu giá. Các hành vi này gây nhiễu loạn thị trường, làm thất thu ngân sách, cản trở phát triển kinh tế - xã hội và ảnh hưởng đến an ninh, trật tự tại địa phương.

Việc nâng mức tiền đặt cọc lên 20–50% được xem là giải pháp mạnh để chặn tình trạng “bỏ cọc” và thao túng thị trường đấu giá đất. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng đây mới chỉ là biện pháp tình thế, cần được xem xét trong tổng thể cải cách pháp luật về đấu giá tài sản và quản lý đất đai.

Về lâu dài, cần minh bạch hóa toàn bộ quy trình đấu giá, áp dụng công nghệ số để giám sát, hạn chế can thiệp của con người; đồng thời tăng chế tài đối với hành vi thông đồng, dìm giá hoặc gian lận đấu giá.

Nếu được thông qua và triển khai hiệu quả, Nghị quyết không chỉ góp phần lành mạnh hóa thị trường đất đai, mà còn là bước chuẩn bị quan trọng để sửa đổi, hoàn thiện Luật Đấu giá tài sản và Luật Đất đai, hướng tới quản lý chặt chẽ, khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai phục vụ phát triển kinh tế - xã hội.