Lãi suất tăng, thị trường bất động sản có lặp lại kịch bản 2022?

Lãi suất tăng trở lại và nỗi lo tái diễn "cú sốc 2022"

Đề cập đến vấn đề lãi suất ngân hàng tăng, tại Hội nghị Bất động sản Việt Nam (VRES 2025), ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, việc điều chỉnh lãi suất chủ yếu mang tính kỹ thuật nhằm đảm bảo cân đối nguồn vốn sau giai đoạn dài lãi suất thấp; mức biến động này không đủ lớn để tạo cú sốc lên thị trường như năm 2022.

Ông ví dụ, lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng tại nhiều ngân hàng thương mại đã nhích lên vùng 5,3-5,5%/năm trong quý IV. Tuy nhiên, đây chỉ là bước điều chỉnh kỹ thuật nhằm tái lập mặt bằng vốn sau một năm duy trì lãi suất thấp.

Theo khảo sát cập nhật cuối quý IV/2025, lãi suất huy động kỳ hạn 6–12 tháng tại một số ngân hàng đã tăng nhẹ, khoảng 0,2–0,5 điểm %. Mức lãi suất ưu đãi cho vay mua nhà hiện phổ biến trong khoảng 5–7%/năm cho thời gian ưu đãi ban đầu; sau thời gian ưu đãi, lãi suất thả nổi có thể lên 8–12% tuỳ ngân hàng và hồ sơ khách hàng. Việc lãi suất huy động tăng cũng khiến chi phí vốn của ngân hàng điều chỉnh theo, kéo theo đà tăng nhẹ của lãi suất cho vay. Tuy nhiên, các chuyên gia nhận định, lãi suất sẽ khó tăng ở mức như năm 2022.

Bối cảnh hiện nay cũng khác xa giai đoạn 2022, thời điểm mà lãi suất cho vay tăng nhanh, có lúc vượt 12%/năm, cùng lúc thị trường trái phiếu doanh nghiệp gặp khó khăn và tín dụng vào bất động sản bị siết mạnh. Khi đó, áp lực trả lãi đẩy nhiều nhà đầu tư dùng đòn bẩy vào thế bị động, buộc phải bán cắt lỗ, khiến thanh khoản lao dốc và tâm lý thị trường suy yếu nhanh.

Vì thế, các chuyên gia dự báo, cuối 2025 đầu 2026, mặt bằng lãi suất cho vay vẫn duy trì ở mức phù hợp cho người mua nhà ở thực. Điều này, theo ông Quốc Anh, giúp thị trường tránh nguy cơ "đứt gãy thanh khoản" như 2022, nhất là khi phần lớn giao dịch hiện nay đến từ nhu cầu thật thay vì đầu cơ ngắn hạn.

Tại VRES 2025, Batdongsan.com.vn cũng ghi nhận lượng quan tâm bất động sản nhà ở tăng đều trong quý IV, phản ánh tâm lý người mua ổn định hơn nhiều so với cùng kỳ 3 năm trước. Sự thận trọng, giảm kỳ vọng lợi nhuận nhanh, cùng việc ưu tiên các dự án pháp lý rõ ràng giúp thị trường bước vào 2026 với trạng thái "ổn định phòng thủ" thay vì dễ tổn thương như giai đoạn trước.

2026: thị trường phân hóa nhưng không còn rủi ro kiểu 2022

Đánh giá về triển vọng 2026, ông Nguyễn Quốc Anh nhận định, thị trường vẫn đối mặt nhiều thách thức, nhưng nội lực đã tốt hơn đáng kể so với trước đây. Lãi suất tăng chỉ ở biên độ nhỏ, trong khi nguồn cung cải thiện nhờ các dự án tháo gỡ pháp lý. Dòng tiền đầu tư thận trọng và dịch chuyển về nhà ở thực giúp thị trường giữ nhịp, tránh biến động tiêu cực.

Ông cũng nhấn mạnh, sự phân hóa sẽ diễn ra rõ rệt, sản phẩm pháp lý hoàn chỉnh, vị trí tốt và đáp ứng nhu cầu ở thực sẽ giữ được thanh khoản; trong khi bất động sản đầu cơ, xa trung tâm hoặc thiếu pháp lý sẽ tiếp tục trầm lắng.

Nhiều chuyên gia khác cũng chung quan điểm. TS Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính nhận định, lãi suất hiện nay không tăng theo dạng sốc như năm 2022. Dư địa chính sách còn tương đối lớn, trong khi cơ chế tín dụng hiện đã linh hoạt hơn để hỗ trợ sản xuất kinh doanh và nhà ở xã hội.

Ông Lê Bảo Long, Giám đốc Marketing Batdongsan.com.vn nhận định, giá bất động sản duy trì ở mức cao đang tạo ra sức ép lớn lên khả năng sở hữu nhà của người trẻ. Tuy nhiên, thay vì rơi vào tâm lý bi quan, nhiều người đang chủ động thay đổi chiến lược tài chính và phân bổ nguồn lực linh hoạt hơn để tiến gần mục tiêu an cư.

Vì thế, ngay cả trong kịch bản lãi suất duy trì ở mức cao hơn năm trước, thị trường 2026 cũng không rơi vào chu kỳ giảm sâu. Thay vào đó, xu hướng chủ đạo sẽ là điều chỉnh – phân hóa – ổn định lại mặt bằng giá.

Tổng hợp các dữ liệu được đưa ra tại VRES 2025, mặt bằng lãi suất ngân hàng và phân tích của chuyên gia cho thấy, dù lãi suất tăng trở lại, bất động sản Việt Nam năm 2026 khó có khả năng lặp lại kịch bản suy giảm mạnh như năm 2022.

Tâm lý thận trọng và xu hướng ưu tiên dự án pháp lý rõ ràng giúp thị trường bước vào 2026 trong trạng thái "ổn định phòng thủ".

Nhờ nền tảng vĩ mô ổn định, tâm lý người mua trưởng thành hơn và khung pháp lý được tháo gỡ, thị trường bước vào 2026 với trạng thái cân bằng hơn. Vì vậy, dù lãi suất tăng trở lại, khả năng tái diễn kịch bản 2022 là rất thấp.