Bất động sản nhà ở: 'Cơn điên' tăng giá chưa thể dừng lại và nhiều hệ lụy

 “Cú bồi: từ vụ đấu giá đất tỷ đô tại Thủ Thiêm tiếp tục được dự báo có tác động không nhỏ đến giá nhà ở và kéo theo nhiều hệ lụy xấu.

Báo cáo mới đây của batdongsan.com ghi nhận, thị trường đất nền xảy ra hiện tượng sốt đất trong tháng 3/2021. Sau thời gian giãn cách, thị trường đất nền đang chứng kiến đà phục hồi. Tháng 11/2021, lượng tìm kiếm từ khóa quy hoạch bằng 80% so với đỉnh sốt đất của thị trường thời điểm đầu năm vào tháng 3/2021. 

So với năm 2020, mức độ quan tâm tới phân khúc đất nền tăng mạnh trên diện rộng như Hà Nội tăng 19%, Thái Nguyên tăng 123%, Lào Cai tăng 94%, Hòa Bình tăng 53%, Hưng Yên tăng 45%, Bắc Ninh tăng 41%, Quảng Ninh tăng 40%...

So với năm 2020, mức độ quan tâm tới phân khúc đất nền tăng mạnh trên diện rộng như Hà Nội tăng 19%, Thái Nguyên tăng 123%, Lào Cai tăng 94%, Hòa Bình tăng 53%, Hưng Yên tăng 45%, Bắc Ninh tăng 41%, Quảng Ninh tăng 40%...

Đại diện batdongsan.com nhận định, ở phân khúc đất nền, năm 2021, mức độ quan tâm tăng tại các khu vực miền Bắc, giảm ở nhiều tỉnh thành miền Trung và miền Nam, giá rao bán tăng tại nhiều khu vực miền Bắc, Trung và Nam. Đơn vị này đưa ra dự báo, trong năm 2022, phân khúc đất nền sẽ tiếp tục thu hút lượng tìm kiếm cao tại những khu vực có đầu tư công. Giá rao bán sẽ tăng tại những khu vực có sự đầu tư này.

Thông tin từ ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc batdongsan.com.vn cho biết, ước sang tháng 10, thị trường BĐS chung cư ở khu vực Hà Nội tăng giá từ 3-5%, tăng nhất là tại khu vực phía Đông thành phố có mức giá từ 37-48 triệu đồng/m2, giá chung cư tại các quận nội thành cũng có xu hướng tăng sau một thời gian đi ngang lên tầm 39-40 triệu đồng/m2.

Trước đó, thông tin về thị trường bất động sản 9 tháng, Bộ Xây dựng cho biết, trong quý 3, thị trường “đóng băng tạm thời”, không có nguồn cung mới, tỉ lệ hấp thụ sản phẩm trên thị trường đạt 40%, nhưng giá nhà chung cư vẫn tăng nhẹ so với quý 2.

Bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land cho rằng, có ba yếu tố dẫn đến giá nhà tăng nhưng vẫn hấp dẫn được khách hàng. Thị trường phát triển không lành mạnh, nguồn cung khan hiếm và quá thiếu so với cầu tại các thành phố lớn. Vì vậy, chủ đầu tư nào có dự án sẽ có lợi thế lớn trong việc tạo cuộc chơi và quyết định giá trên thị trường.

Hiện tượng tăng giá đột biến xảy ra ở một số khu vực và dự án của một số ít chủ đầu tư. Điều này ảnh hưởng đến mặt bằng giá chung của khu vực lân cận và tạo tiền đề cho một đợt điều chỉnh giá tăng của thị trường.

Bên cạnh đó, hấp lực đầu tư vào bất động sản vẫn còn rất lớn do văn hóa đầu tư của người Việt vốn yêu thích nhà đất. Do đó, tiềm năng của thị trường bất động sản trong dài hạn vẫn thu hút các nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Tuy nhiên, giá nhà đất tiếp tục tăng cao trong bối cảnh thị trường trầm lắng, nền kinh tế khó khăn do ảnh hưởng của dịch bệnh đang là "con dao hai lưỡi" đối với thanh khoản của dự án và chính các nhà đầu tư.

Trung tâm Dịch vụ Bán đấu giá tài sản, Sở Tư pháp TPHCM vừa tổ chức bán đấu giá 4 lô đất mang ký hiệu 3-5, 3-8, 3-9, 3-12 thuộc khu chức năng số 3, khu dân cư phía Bắc, Khu đô thị mới Thủ Thiêm, thành phố Thủ Đức. Kết quả, việc đấu giá thành công 4 lô đất này thu về tổng cộng 37.346 tỷ đồng cho ngân sách, cao gấp 7 lần so với giá khởi điểm.

Đáng chú ý trong số này là Công ty TNHH đầu tư bất động sản Ngôi Sao Việt đã trúng đấu giá lô đất 3-12 với mức giá 24.500 tỷ đồng, gấp 8,3 lần giá ban đầu sau 70 lượt đấu. Lô đất 3-5 đã được bán thành công với giá 3.820 tỷ đồng, cao gấp 6,6 lần so với giá khởi điểm và Công ty CP Dream Republic đã trúng thầu.

Tiếp đến, lô đất số 3-8 với diện tích 8.500m2 cũng được đấu giá thành công với mức giá 4.000 tỷ đồng, cao gấp 4 lần so với mức giá khởi điểm, Công ty CP Sheen Mega là đơn vị trúng giá. Đấu thành công lô 3-9 có diện tích hơn 5.000m2 là Công ty TNHH Thương mại Bình Minh trúng đấu giá với mức giá 5.026 tỷ đồng, gấp 6,9 lần giá khởi điểm.

Cuộc đấu giá 4 lô đất này đã khiến cả giới bất động sản, chuyên gia lẫn người dân đều sửng sốt vì giá nhảy vọt ngoài dự đoán.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đánh giá, đợt đấu giá đất Thủ Thiêm vừa qua ghi nhận cột mốc 2,4 tỷ đồng một m2, tăng gấp 8 lần so với lúc chào bán ban đầu, chắc chắn tác động trực tiếp đến tất cả phân khúc nhà ở theo quy tắc bình thông nhau (giá đất tăng và lan ra từ khu vực này sang khu vực khác, từ phân khúc cao sang phân khúc thấp).

Trước mắt, giá bất động sản hạng sang và siêu sang sẽ lập mặt bằng giá mới. Kế đến giá bán các phân khúc cao - trung cấp cũng leo thang.

Ông Châu phân tích, mức trần đấu giá đất tại Thủ Thiêm vừa qua được hiểu không phải là giá hiện tại mà là giá kỳ vọng tương lai, có thể ảnh hưởng lâu dài đến sự lệch pha cung cầu nhà ở trong nhiều năm tới.

Bên cạnh đó, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cũng cho rằng, việc đấu giá đất ở Thủ Thiêm sẽ để lại nhiều hệ lụy. Cụ thể, sẽ có những bên hưởng lợi nhiều và bên gặp bất lợi sau phiên đấu giá vừa qua.

Nếu các doanh nghiệp trúng đấu giá thực hiện đúng các bước thủ tục ký hợp đồng mua bán tài sản, nộp tiền vào ngân sách thì TPHCM sẽ thu về hơn 37.000 tỷ đồng. Số tiền này sẽ góp phần phục vụ lợi ích cộng đồng.

Giá đất mới xác lập sẽ có lợi cho các chủ đầu tư xung quanh khu Thủ Thiêm đã nộp tiền sử dụng đất vì không phải lo lắng khoản chi phí này bị đội lên trong tương lai. Tuy nhiên, với các chủ đầu tư dự án chưa nộp tiền sử dụng đất sẽ lâm vào cảnh “ngồi trên lửa” vì nếu xác định tiền sử dụng đất theo giá thị trường, tức có căn cứ các mức giá khủng mới xác lập, tiền sử dụng đất sẽ tăng lên rất cao.

Nguy hiểm hơn, mọi chi phí đầu vào sẽ cấu thành nên giá bán. Do đó, người mua bất động sản sau cùng sẽ phải gánh chi phí này. Nếu giá quá bất hợp lý, không hấp dẫn người mua, chủ đầu tư cũng có rủi ro là tồn kho lớn.

Theo ông Nguyễn Quốc Khánh - Phó Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam, việc giá đất tăng quá cao sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy:

Thứ nhất, phần lớn người lao động, người có thu nhập mức trung không thể mua nhà.

Thứ hai, giá nhà quá cao, dẫn tới chi phí mặt bằng tăng mạnh, kéo theo các sản phẩm tiêu dùng, ăn uống, dịch vụ đều tăng, vượt khả năng chi trả của người tiêu dùng.

Thứ ba, việc giá bất động sản tăng quá cao so với thu nhập và năng suất lao động tại Việt Nam sẽ làm giảm hấp dẫn đối với nhà đầu tư nước ngoài, hệ lụy lớn nhất là nhà đầu tư sẽ lặng lẽ rút khỏi thị trường Việt Nam.

Thứ tư, giá chi phí vật tư, chi phí giải phóng mặt bằng tăng cao, cơ sở hạ tầng khó được đầu tư, - dẫn đến mặt bằng đô thị nhếch nhác,xuống cấp, không đáp ứng được nhu cầu của xã hội.

Thứ năm, điều nguy hại hơn cả là các tài sản định giá quá cao làm tài sản thế chấp có nguy cơ bong bóng, dẫn tới ảnh hưởng hệ thống tín dụng, kéo theo hệ lụy rất lớn cho nền kinh tế đó là phải mấtnhiều năm để phục hồi, chưa kể những bất ổn xã hội ngày một lớn.

Dựa vào những phân tích trên, ông Nguyễn Quốc Khánh đã đưa ra nhiều khuyến nghị: Trước bối cảnh thị trường hiện nay, Nhà nước nên dùng công cụ tiền tệ để điều tiết thị trường hợp lý; các nhà phát triển dự án cần có điểm dừnghợp lý, không lấy đất bằng được; các nhà đầu tư thứ cấp thận trọng lựa chọn và thích ứng hơn với quy luật mới của thị trường,nước nổi không có nghĩa là bèo nổi.

Từ đó, ông Khánh cho rằng một bất động sản phải được định giá tương xứng với khả năng làm ra tiền trong tương lai.

Để khắc phục tình trạng tăng giá quá cao ở những khu đất vàng tại các tỉnh thành trong cả nước, đồng thời đảm bảo hài hòa quyền lợi của nhà đầu tư, nhà nước và người dân, theo Luật sư Trương Anh Tú - Chủ tịch Công ty TAT Law firm (Đoàn Luật sư TP.Hà Nội) cần sửa đổi Luật Đất đai theo hướng cơ bản là doanh nghiệp được tiếp cận đất đai của nhà nước theo đúng giá thị trường thông qua hình thức bán đấu giá.

Ngoài ra, cũng theo vị luật sư này, để hạn chế một số bất ổn có thể xảy ra xung quanh kết quả đấu giá đất quá cao tại các khu đất vàng ở các tỉnh thành phố trong cả nước, nhà nước cần xây dựng khung pháp lý về giá đất và cần có sự công khai và minh bạch về hoạt động đấu giá đối với các khu đất vàng.

Khi tiến hành đấu giá cần đảm bảo theo đúng trình tự thủ tục theo đúng qui định để tránh tình trạng quân xanh, quân đỏ để thắng đấu giá dẫn đến thất thoát nguồn lực tài chính, nguồn lực đầu tư của các dự án đầu tư xây dựng.

Ngoài ra, theo cơ quan có thẩm quyền cần xác định rõ khả năng tài chính của các chủ đầu tư tránh tình trạng đấu giá thành công nhưng sau này không đủ khả năng thực hiện do khó khăn tài chính hoặc không thực chất đầu tư dự án mà phục vụ cho các mục đích khác của chủ đầu tư.