“Ẩn số” từ hợp đồng chuyển nhượng một dự án BT tại TP. Hồ Chí Minh

Ký hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng đất của Nhà nước

Liên doanh Công ty Cổ phần Văn Phú - Bắc Ái (Văn Phú - Bắc Ái) được UBND TP Hồ Chí Minh lựa chọn làm nhà đầu tư dự án BT (xây dựng - chuyển giao) tuyến kết nối đường Phạm Văn Đồng với nút giao thông Gò Dưa (TP Thủ Đức) dài 2,75km với tổng mức đầu tư hơn 2.700 tỷ đồng.

Theo Hợp đồng BT ký ngày 25/11/2016, UBND TP Hồ Chí Minh dự kiến sẽ dùng 5 khu đất để thanh toán chi phí cho nhà đầu tư gồm: 234 Lý Tự Trọng, phường Bến Nghé, quận 1, rộng 643 m2; khu đất 129 Đinh Tiên Hoàng, quận Bình Thạnh, 7.200 m2; khu đất 582 Kinh Dương Vương, quận Bình Tân, 12.240 m2; khu đất 132 Đào Duy Từ, quận 10, rộng 10.618,5 m2; khu đất 12 Kỳ Đồng, quận 3, rộng 940 m2; khu đất 42 Trương Định, quận 3, 807 m2.

Dự kiến tuyến đường sẽ đưa vào sử dụng sau 24 tháng thi công. Tuy nhiên, đến nay đã 5 năm công trường dự án vẫn chỉ là bãi đất trống cỏ mọc um tùm và hàng trăm khối bê tông, sắt thép rỉ sét theo thời gian. Công tác đền bù, giải phóng mặt bằng thậm chí còn chưa được hoàn tất.

Nhà đầu tư Văn Phú - Bắc Ái cho biết đang gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắc. Bên cạnh đó, theo thống kê sơ bộ thì Ngân sách Nhà nước cũng chịu thiệt hại hơn 10 tỷ đồng mỗi tháng (tiền lãi ngân hàng) nếu dự án vẫn đình trệ như hiện nay. Từ thực tế đó, nhà đầu tư kiến nghị được sớm thanh toán quỹ đất để giảm áp lực tài chính cho các bên liên quan.

Báo cáo mới nhất của Ban Quản lý Công trình giao thông - Sở Giao thông vận tải TP Hồ Chí Minh cũng kiến nghị, UBND TP Hồ Chí Minh chỉ đạo Sở Tài nguyên Môi trường, Sở Tài chính sớm hoàn tất công tác thẩm định giá để tham mưu đề xuất UBND TP Hồ Chí Minh báo cáo, xin ý kiến Thủ tướng Chính phủ về quỹ đất thanh toán cho Nhà đầu tư.

Như vậy, tính đến thời điểm này phía Văn Phú - Bắc Ái vẫn chưa được UBND TP Hồ Chí Minh giao đất, trong đó có khu đất vàng 132 Đào Duy Từ, phường 6, quận 10. Tuy nhiên, khu đất nói trên đã được CTCP Văn Phú Bắc Ái nhận tiền, ký Hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng cho Công ty TNHH Joming với giá trị ghi trên Hợp đồng là 370 tỷ đồng, chia làm 4 đợt thanh toán cụ thể gồm: Các đợt 1,2,3 đặt cọc với số tiền mỗi đợt 74 tỷ đồng và đợt thanh toán cuối cùng là 148 tỷ đồng.

Vấn đề được đặt ra Công ty Cổ phần Văn Phú - Bắc Ái của ông Trần Đức Thắng và phía đối tác Công ty TNHH Joming (Joming) do ông Vòng Pảy Pắn làm đại diện pháp luật căn cứ vào đâu để phát sinh các cam kết giao dịch chuyển nhượng đất nêu trên trong lúc UBND TP Hồ Chí Minh còn chưa trình Thủ tướng chấp thuận quỹ đất thanh toán Hợp đồng BT. Đồng thời, UBND TP Hồ Chí Minh và các đơn vị tham mưu, giám sát có nắm được việc này hay không?

Liên doanh Văn Phú - Bắc Ái dĩ nhiên không thể chỉ căn cứ vào việc khu đất 132 Đào Duy Từ được đưa vào Hợp đồng BT làm quỹ đất dự kiến thanh toán cho nhà đầu tư để cam kết chuyển nhượng cho bên thứ 3 ngay khi dự án BT còn chưa kịp khởi công.

Và số tiền Văn Phú Bắc Ái nhận được từ Joming được gọi là gì, phải chăng là hình thức dùng đất công để huy động vốn cho chính doanh nghiệp này trong khi hàng ngày Ngân sách vẫn đang trả lãi hàng trăm triệu đồng cho các khoản vay liên quan đến dự án BT?

Đây là vấn đề rất cần được làm rõ trong bối cảnh Đảng, Nhà nước và cơ quan liên quan tập trong tối đa nguồn lực để xử lý dứt điểm các tồn đọng liên quan đến sai phạm về trục lợi đất công, tài sản công, gây thất thoát Ngân sách Nhà nước, cũng là cách lấy lại niềm tin trong nhân dân.

Thông tin về Công ty Joming vẫn còn là “ẩn số”?

Giá trị chuyển nhượng nêu trong Hợp đồng đã ký giữa Văn Phú - Bắc Ái và Joming cũng đặt ra rất nhiều nghi vấn. Cụ thể, theo giá trị chuyển nhượng 370 tỷ đồng thì mỗi m2 của khu đất thuộc dạng “vàng mười” này chỉ có giá chưa đến 35 triệu đồng/m2. Đó là chưa kể khu đất được thoả thuận quy hoạch xây dựng căn hộ cao cấp kết hợp thương mại lên đến 25 tầng.

Đây là con số quá “khiêm tốn” so với giá trị chuyển nhượng các bất động sản cùng khu vực. Đối chiếu các giao dịch chuyển nhượng bất động sản tại khu vực này cho thấy giá trung bình mỗi m2 đất thời điểm hiện tại có giá trị dao động vào khoảng hơn 250 triệu đồng/m2. Lý do gì để Văn Phú - Bắc Ái bất chấp, “vội vàng” chuyển nhượng khu đất vàng này cho một Joming non trẻ, chỉ mới thành lập được hơn 2 tháng với giá rẻ bèo như thế - có hay không một thoả thuận khác ngoài Hợp đồng này?

Theo địa chỉ Công ty TNHH Joming tại số 253 Điện Biên Phủ, quận 3. Tại đây, nhân viên Toà nhà cho biết, hiện tại không có bất kỳ công ty nào đang thuê hoặc làm việc tại phòng 01, lầu 02 như trong giấy phép đăng ký kinh doanh của Joming. Tiếp tục tìm hiểu theo địa chỉ ghi là “trụ sở chính” của Joming trong Hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng khu đất 132 Đào Duy Từ, quận 10 tại tầng 15, Toà nhà Lim II Tower, quận 3 thì bộ phận quản lý khẳng định chưa từng nghe nhắc đến tên công ty này. Hiện tại địa chỉ này đang do một doanh nghiệp khác thuê làm văn phòng.

Tìm hiểu thêm một số thông tin về hoạt động kinh doanh của Công ty TNHH Joming của ông Vòng Pảy Pắn thì hầu như không phát sinh hoạt động nào khác ngoài Hợp đồng đã ký kết với CTCP Văn Phú Bắc Ái liên quan khu đất 132 Đào Duy Từ, quận 10.

Bài toán định giá

Tại Hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng, khu đất 132 Đào Duy Từ được xác định có giá trị là 370 tỷ đồng, trong đó đã bao gồm chi phí giải phóng mặt bằng và nộp tiền sử dụng đất.

Như vậy, Văn Phú Bắc Ái sẽ xử ký thế nào nếu giá trị khu đất được UBND TP Hồ Chí Minh định giá cao hơn gấp nhiều lần so với con số 370 tỷ đồng vào thời điểm UBND TP Hồ Chí Minh giao đất. Văn Phú - Bắc Ái có chấp nhận “chịu thiệt” bỏ tiền túi ra thêm để trả cho TP Hồ Chí Minh?