BĐS nghỉ dưỡng kiệt quệ, nguồn cung vẫn tăng mạnh: Tương lai nào cho các 'siêu dự án' mở bán giữa 'tâm dịch'?

BĐS nghỉ dưỡng kiệt quệ, nguồn cung vẫn tăng mạnh

Theo Báo cáo của Hiệp hội Du lịch Việt Nam (VITA), ngành du lịch chịu thiệt hại nặng nề nhất bởi COVID-19. Các doanh nghiệp trong ngành đã cố gượng dậy sau năm 2020, kỳ vọng vào dịp Tết 2021 thì dịch bệnh lại bùng phát. Lượng khách đặt tour dịp Tết 2021 giảm mạnh, các doanh nghiệp cung ứng dịch vụ du lịch gặp khó khăn về tài chính, không có doanh thu, kiệt quệ.

Có tới 90% doanh nghiệp du lịch, nhà hàng, khách sạn không hoạt động, 10% doanh nghiệp hoạt động cầm chừng. Các doanh nghiệp làm dịch vụ đại lý tour, đại lý bán vé phần lớn cho 100% lao động nghỉ việc. Đối với doanh nghiệp lữ hành quốc tế phải cho 60-90% nhân sự nghỉ việc không lương. Các doanh nghiệp này đang cố gắng kích cầu nội địa để duy trì việc làm cho bộ phận nhân sự chủ chốt.

Báo cáo của Bộ Xây dựng mới đây cũng cho thấy, trong 6 tháng đầu, năm giá bất động sản cơ bản ổn định. Tuy nhiên, bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng là phân khúc gặp nhiều khó khăn nhất do ảnh hưởng của dịch bệnh Covid 19.

Trong khi đó, theo Báo cáo thị trường bất động sản quý 2/2021 của DKRA Vietnam, nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng tăng khá mạnh ở phân khúc condotel và nhà phố/shophouse biển.

Cụ thể, loại hình nhà phố, shophouse biển nguồn cung tăng cao gấp 5 lần, condotel tăng 26% so với quý trước, riêng biệt thự biển có sự sụt giảm nguồn cung khoảng 69%. Các dự án tập trung ở Bà Rịa - Vũng Tàu, Phú Quốc và Bình Thuận.

Tuy nhiên, diễn biến của dịch bệnh đã ảnh hưởng lớn đến đà hồi phục của phân khúc này. Sức mua chung toàn thị trường cuối quý 1 và đầu quý 2 có dấu hiệu hồi phục, nhưng từ giữa quý 2 đã có sự suy giảm do ảnh hưởng của dịch bệnh.

Thực tế trên thị trường, hiện tượng cắt lỗ, giảm giá bán các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng “nở rộ” từ cuối năm 2020 đến nay. Đặc biệt là đối với phân khúc condotel, thị trường đang ghi nhận hiện tượng cắt lỗ mạnh tại nhiều dự án.

Rất nhiều căn hộ condotel, biệt thự nghỉ dưỡng tại các thị trường trọng điểm như Nha Trang (Khánh Hòa), Đà Nẵng, Phú Quốc, Hội An (Quảng Nam) đã chứng kiến làn sóng cắt lỗ sâu, nhiều chủ sở hữu rao bán cắt lỗ lên đến 500 – 700 triệu đồng/căn hộ.

Tình trạng bán cắt lỗ, giảm giá căn hộ condotel bắt đầu xuất hiện từ khi dịch bệnh Covid – 19 bùng phát tại Việt Nam và "nở rộ" từ đầu năm 2021 đến nay, các thông tin rao bán cắt lỗ căn hộ được đăng công khai trên các website nhà đất, các diễn đàn bất động sản. Qua khảo sát cho thấy, phần lớn là các căn hộ condotel rao bán cắt lỗ là thuộc những dự án được bàn giao những năm 2017-2018.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), tình trạng thị trường condotel gặp khó xuất phát từ nhiều nguyên nhân, trong đó có nguyên nhân ngành du lịch chịu ảnh hưởng nặng, khiến hầu hết các cơ sở du lịch đều hoạt động cầm chừng hoặc đóng cửa.

Chính sách của chính quyền địa phương cũng như cơ quan chức năng nói chung liên quan đến loại hình căn hộ du lịch chưa có thay đổi gì đáng kể. Đặc biệt, vấn đề về pháp lý khiến nhiều dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng tại các địa phương đang gặp phải vướng mắc nên chưa thể khởi động đầu tư xây dựng.

Ông Đính cho rằng, chính những hạn chế như trên đã khiến bất động sản du lịch nói chung và condotel nói riêng chưa tạo được niềm tin cho các nhà đầu tư tham gia đầu tư vào bất động sản du lịch.

“Siêu dự án” mở bán giữa tâm dịch

Trong bối cảnh thị trường khó khăn, thanh khoản giảm, nhiều dự án bát động sản nghỉ dưỡng vẫn rầm rộ ra mắt thị trường khiến nguồn cung phân khúc này tiếp tục tăng.

Đáng chú ý, một số dự án có quy mô rất lớn với tổng vốn đầu tư hàng nghìn tỷ đến hàng chục nghìn tỷ đồng. Điển hình như dự án Vega City Nha Trang, dự án Thanh Long Bay Bình Thuận, Apec Mandala Sky Villas Kim Bôi, Hoà Bình...

Trong đó, dự án dự án Vega City Nha Trang được giới thiệu là quần thể bất động sản phức hợp Nghệ thuật - Nghỉ dưỡng - Giải trí ven biển rộng 43,8ha tại Nha Trang do Tập đoàn KDI Holdings là chủ đầu tư. Đây là một “siêu dự án” có quy mô “khủng” với tổng  vốn đầu tư lên đến 13.000 tỷ đồng.

Theo giới thiệu, giai đoạn 1 của dự án có diện tích 15,61ha, được khởi công vào quý 2/2020 và dự kiến bàn giao vào quý 4/2022 với các loại hình sản phẩm gồm 1.500 căn hộ khách sạn, 168 shophouse mặt biển và 100 biệt thự nghỉ dưỡng.

Theo lý giải của phía doanh nghiệp, 1.500 căn hộ khách sạn tại dự án Vega City Nha Trang không phải loại hình Condotel mà là phòng khách sạn cho thuê, không có mục đích bán. Doanh nghiệp sẽ hợp tác với các đơn vị vận hàn và quản lý vận hành dự án.

Tuy nhiên, theo thông tin quảng cáo trên các website nhà đất, dự án Vega City Nha Trang sẽ cung cấp cho thị trường bất động sản 1.500 – 2.000 căn hộ condotel. Bên cạnh đó, các thông tin rao bán căn hộ khách sạn tại dự án Vega City Nha Trang vẫn xuất hiện tràn lan trên thị trường…

Theo các nội dung quảng cáo “Condotel tại Vega City có 2 chức năng chính bao gồm: Chức năng khách sạn và chức năng căn hộ. Tùy theo mong muốn của mình, khách hàng có thể lựa chọn 1 trong 2 chức năng trên để đầu tư sinh lời. Với chức năng đặc biệt, Condotel Vega City Nha Trang chính là cơ hội hiếm có để đầu tư sinh lời dành cho khách hàng hiện nay…”.

Như vậy, có thể thấy những diễn biến thực tế trên thị trường và thông tin từ phía chủ đầu tư đưa ra không đồng nhất, chủ đầu tư khẳng định gần 2.000 căn hộ khách sạn tại dự án Vega City Nha Trang không phải là loại hình condotel.

Tuy nhiên, dù là căn hộ khách sạn (không phải Condotel) hay là condotel thì việc ra mắt 1.500 đơn vị sản phẩm cùng nhiều loại hình bất động sản nghỉ dưỡng trong bối cảnh thị trường không thuận lợi hiện nay rõ ràng là điều rất bất lợi.

Tương tự tại dự án Tổ hợp Đô thị nghỉ dưỡng và Thể thao biển Thanh Long Bay tại huyện Hàm Thuận Nam, Tỉnh Bình Thuận của Tập đoàn Nam Group cũng đang được rao bán rầm rộ bất chấp dịch bệnh Covid – 19 diễn biến phức tạp và thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đang hết sức khó khăn.

Được biết, dự án Thanh Long Bay do CTCP Trung Sơn Bắc (công ty con thuộc Nam Group) làm chủ đầu tư với diện tích hơn 90 ha, vốn đầu tư 2.600 tỷ đồng. Dự án được khởi công hồi tháng 9/2020, gồm hai hợp phần: Hợp phần 1 với diện tích 47,38 ha là đất ở kết hợp thương mại; Hợp phần 2 với diện tích 42,9 ha; có vị trí tiếp giáp với biển là đất du lịch, hình thành một khu dịch vụ du lịch, khu resort nghỉ dưỡng cao cấp.

Từ khi ra mắt thị trường đến nay, dự án Thanh Long Bay cũng nhiều lần vướng “lùm xùm” liên quan đến việc xây dựng không phép, rao bán khi dự án chưa đủ điều kiện huy động vốn…

Ngoài ra, hàng loạt dự án bất động sản nghỉ dưỡng quy mô lớn như: Hạ Long Marina(Quảng Ninh), Apec Mandala Wyndham Mũi Né (Bình Thuận), Apec Mandala Sky Villas Kim Bôi (Hoà Bình)… cũng được quảng cáo bán hàng rầm rộ.

Tuy nhiên, theo báo cáo của các đơn vị nghiên cứu, sức cầu chung của thị trường ở mức thấp. Bên cạnh đó, giá bán các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng khá cao khiến tình hình tiêu thụ khiêm tốn.

Có thể thấy, nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng vẫn tiếp tục tăng mạnh, trái lại sức cầu không tăng, thậm chí sụt giảm, sức mua khiêm tốn và thanh khoản thấp… Thực tế này khiến nhiều chuyên gia lo ngại bất động sản nghỉ dưỡng, đặc biệt là condotel sẽ rơi vào tình trạng “bội thực” nguồn cung, tồn kho cao, các sản phẩm khó tiêu thụ trên thị trường.

Theo dự báo của các chuyên gia DKRA, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng trong những tháng cuối năm sẽ phụ thuộc rất lớn vào biến số Covid-19. Nếu kiểm soát dịch bệnh và chiến dịch tiêm chủng vaccine được thực hiện tốt có thể từng bước tạo đà phục hồi cho thị trường trong dài hạn.

Tuy nhiên, trong ngắn hạn, giới đầu tư có thể vẫn chịu áp lực tâm lý thận trọng hoặc chờ đợi thêm khi cân nhắc mua bất động sản nghỉ dưỡng.