Bình Dương đứng trước 'làn sóng' giảm giá căn hộ sau một thời gian 'tăng nóng'

Giá căn hộ tại Bình Dương “vượt mặt” một số khu vực TP HCM

Trong khoảng 2 năm trở lại đây, thị trường bất động sản chứng kiến sự sôi động của Bình Dương, khi thị trường BĐS TP HCM đang bị siết lại, khan hiếm nguồn cung dự án mới và xu hướng dịch chuyển ra các đô thị vệ tinh nở rộ.

Theo báo cáo thị trường BĐS tháng 1/2021 của DKRA Vietnam, trong tháng này, Bình Dương đã vượt TP HCM, vươn lên dẫn đầu nguồn cung mới và lượng tiêu thụ sản phẩm trong tháng.

Cụ thể, Bình Dương với 7 dự án mở bán, cung cấp ra thị trường khoảng 1.893 căn, chiếm 53,8% tổng nguồn cung mới và chiếm 50,7% lượng sản phẩm được tiêu thụ toàn thị trường với 1.375 căn.

Theo các chuyên gia, nguồn cung BĐS TP HCM khan hiếm khiến các nhà đầu tư buộc phải “đánh bắt xa bờ”, đồng thời các nhà đầu tư tại các tỉnh lân cận không còn nhiều lựa chọn nên buộc phải "xuống tiền" tại nơi mình sinh sống, vô hình trung tạo lực cầu mạnh từ thị trường ngoại tỉnh.

Tiếp đó, hạ tầng các quận mới của TP HCM được đầu tư đồng bộ hơn cũng tác động làm bất động sản các địa phương kế cận tăng giá theo.

Tận dụng cơ hội này, nhiều doanh nghiệp đã đẩy mức giá bán chung cư ở Bình Dương lên cao ngất ngưởng, liên tục thiết lập mặt bằng giá mới. Đặc biệt là khi thành lập 2 thành phố Thuận An và Dĩ An mặt bằng giá những khu vực này đã được đẩy lên từ 33 – 45 triệu đồng/m2.

Số liệu từ CBRE cho thấy, giá căn hộ tại Bình Dương trong 9 tháng đầu năm 2020 vọt tăng đến 21%, trung bình 32-35 triệu/m2. Đặc biệt, có thời điểm giá bán trung bình còn bị đẩy lên đến 40 triệu/m2.

Hội Môi giới BĐS Việt Nam cũng cho biết, so với năm 2019, sang năm 2020 giá căn hộ tại Bình Dương bình quân từ 25 - 30 triệu đồng/m2 đã bị đẩy lên mức từ 30 - 35 triệu đồng/m, thậm chí 37 - 38 triệu đồng/m2 (tăng khoảng 15%).

Theo JLL, có những dự án năm 2019 chào giá 25-27 triệu đồng/m2, đến năm 2020 giá đã tiệm cận, thậm chí "vượt mặt" giá nhà tại TP HCM với 40-45 triệu đồng/m2.

Trên mặt tiền Đại lộ Bình Dương, quốc lộ 13, cách đây 3 năm giá chung cư ở mức 20 - 24 triệu đồng/m2, tuy nhiên hiện nay, hầu hết đều đã lên đến 35 – 45 triệu đồng/m2.

Cá biệt một số dự án ra mắt năm 2020 đã có giá bán lên đến 38 - 45 triệu đồng/m2 như dự án Bình Dương Grand View (Astral City) toạ lạc tại mặt tiền Quốc Lộ 13, TP Thuận An do Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt làm chủ đầu tư đang được rao bán trên thị trường với giá từ 38 - 45 triệu đồng/m2.

Dự án The Habitat (TP Thuận An) gần Khu công nghiệp VSIP I được môi giới tiết lộ giá chào bán đợt mới nhất 38 triệu đồng/ m2, cao hơn các đợt bán trước đó vài triệu đồng. Dự án Hồ Gươm Xanh (TP Thuận An) cũng có giá căn hộ dao động 35-40 triệu đồng mỗi m2.

Dự án Green Square Dĩ An City (Quốc lộ 1K, TP Dĩ An) do Công ty CP Đầu tư TBS Land làm chủ đầu tư đang được quảng cáo rầm rộ với mức giá lên đến 38 – 42  triệu đồng/m2; dự án Emerald Golf View do Công ty Lê Phong làm chủ đầu tư có mức giá 40 – 45 triệu đồng/m2.

Còn những dự án khác mới ra mắt trên địa bàn tỉnh Bình Dương có giá mềm hơn cũng dao động từ 36 - 38 triệu/m2.

Trong khi đó giá nhà chào bán tại khu Tây và khu Nam TP HCM như quận 12, Bình Tân, huyện Bình Chánh, Nhà Bè, giá bán thứ cấp của một vài chung cư đang được giao dịch trong khoảng 28 - 30 triệu đồng/m2. Các dự án mới ra mắt trong khoảng 6 tháng gần đây có giá dự kiến 30-38 triệu đồng/m2, được xem là khá cao so với mặt bằng chung của khu vực.

Với mức giá bán hiện tại, có thể thấy giá căn hộ tại Bình Dương cao ngang ngửa nhiều khu vực tại TP HCM, thậm chí có dấu hiệu vượt qua một số khu vực ngoài trung tâm của TP HCM.

Bình Dương sẽ xuất hiện làn sóng giảm giá bán căn hộ?

Thời gian gần đây, câu chuyện về dự án Lavita Thuan An mở bán với mức giá được cho là thấp hơn giá bán của nhiều dự án cùng khu vực, thậm chí thấp hơn so với mặt bằng chung của thị trường đang râm ran trong giới đầu tư địa ốc.

Theo đó, Công ty Hưng Thịnh Land (Thành viên của Tập đoàn Hưng Thịnh) vừa công bố ra thị trường dự án căn hộ Lavita Thuận An, tọa lạc tại mũi tàu Nguyễn Thị Minh Khai và Quốc lộ 13, Thuận An, tỉnh Bình Dương.

Dự án được xây dựng trên diện tích hơn 2,3ha, quy mô 4 block cao từ 33 – 38 tầng. Dự kiến sau khi hoàn thành, dự án Lavita Thuận An sẽ cung cấp ra thị trường gần 2.500 căn hộ với giá bán từ 32 triệu đồng/m2.

Đây là mức giá được cho là thấp hơn so với nhiều dự án cùng khu vực và thấp hơn so với mặt bằng giá chung của thị trường khu vực.

Theo các chuyên gia, sắp tới thị trường bất động sản tại khu vực này sẽ có sự cạnh tranh khốc liệt về giá bán. Các dự án đang có giá bán cao sẽ phải tìm cách giảm giá bằng nhiều hình thức để thu hút khách hàng.

Vì vậy, nhiều dự đoán cho rằng, có thể “làn sóng” giảm giá căn hộ sẽ sớm xuất hiện tại thị trường này sau một thời gian tăng “nóng”?

Theo các chuyên gia, việc các doanh nghiệp địa ốc lợi dụng yếu tố hai thị xã là Thuận An và Dĩ An vừa lên thành phố để thiết lập mặt bằng giá mới từ 33 – 45 triệu đồng/m2 là không phù hợp và chưa có căn cứ, bởi giá trị của bất động sản khu vực này chưa tương xứng với mức giá đang được bán ra trên thị trường.

Một số dự án dù các chủ đầu tư lợi dụng vị trí nằm sát TP.HCM để đẩy mức giá lên cao, nhưng nhiều nhà đầu tư nhận định đây là mức giá quá cao so với thực tế vì vị trí nằm sâu vào bên trong trung tâm tỉnh, cách trung tâm TP HCM lên đến 20 – 30km và lưu thông khá khó khăn.

Các chuyên gia nhận định, giá bán là biểu hiện của giá trị, nhưng khi định giá bán không tương xứng với giá trị sẽ khiến thị trường “méo mó”, nếu giá bị đẩy lên quá cao mà không kiểm soát được thì sẽ rất nguy hiểm, thị trường có thể “vỡ trận”, kéo theo rất nhiều hệ lụy.

Trước hết sẽ gây khó khăn cho chính sách phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp, khiến nhu cầu mua nhà dành cho người thu nhập thấp đã khó nay càng thêm khó.

Đối với thị trường, khi giá nhà liên tục bị đẩy lên cao, sẽ tạo mặt bằng giá mới, thậm chí có khu vực liên tục thiết lập mặt bằng giá mới cao hơn mức giá cũ. Dù vậu, mức giá này được đánh giá là không đúng với giá trị thực tế nên không hấp dẫn nhà đầu tư dẫn đến thanh khoản kém, khó bán, thậm chí có những dự án không bán được hàng.

Trong khi đó, chủ đầu tư lại phải chịu nhiều áp lực về tài chính. Đặc biệt là đối với những doanh nghiệp đang sử dụng đòn bẩy tài chính thì áp lực chi trả cho các khoản vay càng lớn và rủi ro cho doanh nghiệp càng cao khi không bán được hàng, không có nguồn thu.

Lúc này áp lực buộc phải bán để thu hồi vốn sẽ rất là lớn. Vì vậy, để bán hàng, để kích cầu và thu hút khách mua, một số dự án buộc phải giảm giá bán để cạnh tranh với những dự án khác sau khi đẩy giá quá cao.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, khi giá bán đã tăng cao mà đột ngột giảm sẽ làm vỡ thị trường mà thiệt hại nhất là những doanh nghiệp đi đầu. Nhiều chuyên gia cho rằng đây cũng là bài toán khó đối với các chủ đầu tư. Bởi một khi giá bán đã được đẩy lên cao, nếu hạ xuống sẽ khiến người mua trước đó phản ứng, mặt khác sẽ làm giảm giá trị thương hiệu của doanh nghiệp.  

Vì vậy, các chủ đầu tư thường giảm giá bằng các hình thức như chiết khấu cao, khuyến mãi tặng quà giá trị lớn… để thu hút khách hàng.

Trở lại với câu chuyện giá bán dự án Lavita Thuan An đang thấp hơn mặt bằng giá của khu vực, một số chuyên gia nhận định, doanh nghiệp đã có cái nhìn thực tế hơn về mặt bằng  giá căn hộ khu vực. Mức giá này đã vô tình “đánh gãy” đà tăng “nóng” về giá bán của thị trường bất động sản khu vực này.

Việc một doanh nghiệp lớn chào bán căn hộ với giá bán thấp hơn giá nhiều dự án trong cùng khu vực, của những doanh nghiệp ít danh tiếng, khiến cạnh tranh bán hàng trong thời gian tới có thể rất khốc liệt. Theo đó, tại thị trường bất động sản Bình Dương, đặc biệt là khu vực Thuận An thị trường có thể xuất hiện  “làn sóng” giảm giá dưới các hình thức chiết khấu cao, khuyến mãi lớn, tặng quà giá trị… sẽ xuất hiện tại nhiều dự án.