Nghịch lý giá nhà: TP. HCM tăng dần đều về vùng ven, Hà Nội căn hộ trung tâm chỉ bằng một nửa giá căn hộ ngoại thành

Cụ thể, trong khi TP. HCM ghi nhận xu hướng giá căn hộ tăng giá dần từ khu trung tâm ra vùng ven, thì tại thị trường Hà Nội đang có hiện tượng giá căn hộ vùng trung tâm thấp hơn ngoại thành cả về giá bán và tốc độ tăng giá.

TP HCM tăng giá dần về vùng ven

Tại TP HCM, trong một báo cáo mới đây của Hội môi giới BĐS Việt Nam (VARs) cho biết, tại thị trường TP HCM, giá bán căn hộ bình dân đã được đẩy lên thành phân khúc trung cấp. Năm 2020 giá bán căn hộ trung cấp tăng mạnh (so với năm 2019 tăng 26,5% và so với năm 2018 tăng 50,7%).

Theo VARs, trong khoảng thời gian rất ngắn, mặt bằng giá mới tại TP HCM đã được thiết lập. Các dự án thuộc phân khúc bình dân đã biến thành phân trung cấp, dự án thuộc phân khúc trung cấp biến thành cao cấp,... Trong cơ cấu nguồn cung chào bán ra thị trường, căn hộ giá thấp không còn xuất hiện.

Trong báo cáo mới đây nhất của Sở Xây dựng TP HCM về công tác phát triển nhà ở, kinh doanh bất động sản trong tháng 2/2021, đơn vị này xác nhận có 3 dự án nhà ở đủ điều kiện huy động vốn nhà ở hình thành trong tương lai với tổng số 2.940 căn nhà.

Tất cả nhà ở đủ điều kiện huy động vốn đợt này đều thuộc phân khúc cao cấp, có giá bán trên 40 triệu đồng/m2. Không có sản phẩm nhà ở nào thuộc phân khúc trung cấp và bình dân với mức giá dưới 40 triệu đồng.

Đại diện một đơn vị phân phối tại TP. HCM chia sẻ, giá căn hộ tại TP. HCM tăng mạnh trong thời gian qua và tốc độ tăng giá đang lan ngày một xa vùng trung tâm. 

Đại diện này cho biết, tại TP. HCM, hiện rất khó kiếm được căn hộ có giá dưới 3 tỷ, kể cả đã chấp nhận đi ra khỏi khu trung tâm hàng chục kilomet, trong khi khoảng 3-5 năm trước đó, với mức tiền này, khách mua nhà có nhiều lựa chọn dự án căn hộ ngay khu trung tâm thành phố. 

Theo Báo cáo của Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA), giá bất động sản TP HCM trong 6 tháng đầu năm 2020 tăng trung bình hơn 10%. Đồng đồng thời ghi nhận giá và mức tăng trưởng bất động sản trung tâm tương đối ổn định, bền vững và luôn duy trì vị thế độc tôn.

Bên cạnh đó, xu hướng dịch chuyển ra vùng ven hoặc đô thị vệ tinh cũng trỗi dậy mạnh mẽ khiến giá nhà đất vùng ven TP HCM có xu hướng tăng mạnh ở các quận, huyện xa trung tâm như quận 12, quận 8, huyện Hóc Môn, Bình Chánh, Cần Giờ…

Trong suốt 3 năm qua, theo ghi nhận của một số công ty nghiên cứu thị trường, mức tăng giá trung bình của nhà đất ven trung tâm TP. HCM như ở quận 2, quận 9, Thủ Đức, Nhà Bè, Củ Chi …mỗi năm chừng 15% - 20%. Riêng ở quận 2 và quận 9, giá nhà đất còn tăng gấp 2 đến 3 lần và lập đỉnh vào khoảng cuối năm 2019.

Tại các huyện Bình Chánh, quận 12, thời điểm cuối năm 2020, căn hộ chung cư đã chạm ngưỡng 40 – 45 triệu đồng/m2, dù vị trí dự án khá xa trung tâm. Thậm chí nhà giá rẻ xếp hạng C, có giá trên dưới 25 triệu đồng mỗi m2 cũng đã bị đội lên vùng giá 30-35 triệu đồng mỗi m2.

Đặc biệt, khu vực tăng "nóng" nhất là khu Đông kể từ khi có thông tin thành lập thành phố Thủ Đức. Giá đất trung bình tại Thủ Đức hiện đã ở mức bình quân 60-70 triệu đồng/m2. Những vị trí đường lớn, có thể khai thác kinh doanh nhảy vọt lên 100-140 triệu đồng/m2.

Ở phân khúc căn hộ, TP Thủ Đức đã xuất hiện vùng giá căn hộ 60-90 triệu đồng mỗi m2, mức giá chưa từng có từ trước tới nay ở địa bàn này. Bên cạnh đó, nhà phố xây sẵn cũng xuất hiện những dự án có giá từ 20-30 tỉ đồng/căn.

Tại một số khu vực quận, huyện ven trung tâm TP. HCM khác như quận 12, Củ Chi giá đất nền lập đỉnh mới với mức giá khoảng 40 – 70 triệu đồng/m2.

Theo VARs, nguyên nhân tăng giá đất tại các huyện vùng ven xuất phát từ việc những địa phương này có chủ trương phát triển thành quận, có sự quan tâm nghiên cứu đầu tư của những nhà phát triển bất động sản lớn, có công bố quy hoạch cho sự phát triển đô thị…

Ngoài ra, thị trường bất động sản vùng ven tăng giá do ảnh hưởng từ nguồn cung hạn chế của TP.HCM, nhiều nhà đầu tư đã tìm đến thị trường ven đô, tạo ra sự tăng giá mạnh cho đất đai tại một số quận, huyện như: Bình Chánh, Gò Vấp, Củ Chi…

Bên cạnh đó, việc cơ sở hạ tầng ở nhiều quận, huyện của TP.HCM được đầu tư đồng bộ, nâng cấp cùng hàng loạt các dự án lớn đã đẩy giá nhà đất tại các khu vực vùng ven thành phố tăng cao.

Hà Nội - căn hộ vùng trung tâm giá thấp hơn ngoại thành

Tại Hà Nội, với việc quỹ đất tại các quận nội thành ngày càng hạn chế, những năm gần đây chung cư ở các khu vực vùng ven và ngoại thành trở thành “cứu cánh” với nhiều gia đình trong việc tìm một nơi an cư tại thủ đô. Cùng với đó, giá nhà chung cư khu vực ngoại thành Hà Nội cũng liên tục leo thang, nhiều nơi thậm chí đã cao hơn cả khu vực nội thành.

Trong báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội quý III/2020, bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội cho biết, giá chung cư Hà Nội trong thời gian qua đang thu hẹp giữa khu vực nội thành và ngoại thành. Một số dự án căn hộ ở khu vực Mỹ Đình, dù không phải khu vực trung tâm, giá cũng đã được đẩy lên tới 50 - 60 triệu đồng/m2.

Trước thực tế các khu vực vùng ven của Hà Nội giá tăng cao ngất ngưởng, bà Đỗ Thị Thu Hằng nhận định, nếu quyết định bán các mức này thì đây là lần đầu tiên các khu vực vùng ven Hà Nội có mức giá cao so với các dự án nằm trong khu vực giữa vành đai 2 và vành đai 3.

Theo chuyên gia Savills, những dự án vùng ven có mức giá cao như vậy sẽ đối mặt với mức cạnh tranh lớn với các dự án thuộc khu vực giữa vành đai 2 và vành đai 3. Hiện nay đây là nhóm các dự án có mức giá cao so với khu vực vùng ven, độ hấp thụ của dự án có thể nói vẫn là một câu hỏi.

Theo một báo cáo của JLL Việt Nam về thị trường căn hộ tại Hà Nội cho thấy, trong quý IV/2020, giá bán trung bình đạt 1.531 USD/m2, tăng 1,4% theo quý và 2,8% theo năm.

Đáng chú ý, thị trường ghi nhận tốc độ tăng giá tại các quận ngoại thành như Nam Từ Liêm và huyện Gia Lâm cao hơn các quận nội thành, giúp thu hẹp khoảng cách giá giữa 2 khu vực. Trong đó, huyện Gia Lâm lần đầu tiên ghi nhận giá bán sơ cấp của một dự án mở bán mới đạt mức trên 1.900 USD/m2 (gần 44 triệu đồng/m2).

Khảo sát từ các đơn vị phân phối cho thấy, tại quận Nam Từ Liêm, các căn hộ khu vực ngoại vi có giá cao nhất dao động từ 55 - 60 triệu đồng/m2.

Đây là mức giá cao kỷ lục tại khu vực ngoại thành Hà Nội, cao ngang ngửa nhiều dự án tại trung tâm thành phố, thậm chí cao hơn nhiều khu vực nội thành.

Hiện tại một số khu vực như KĐT Trung Hòa Nhân Chính, KĐT Nam Trung Yên, hay một số dự án tại Cầu Giấy, có giá bán thấp hơn mức 44 triệu đồng của một dự án tại Gia Lâm rất nhiều.

Theo khảo sát, giá bán căn hộ thứ cấp tại KĐT Trung Hòa - Nhân Chính hiện đang ở mức trung bình khoảng 25 – 30 triệu đồng/m2; tại KĐT Nam Trung Yên có giá bán trung bình từ 21 – 27 triệu đồng/m2 hoặc có dự án tốt hơn có giá bán khoảng 30 – 32 triệu đồng/m2; Một số dự án tại Yên Hòa, Trung Kính... giá bán căn hộ thứ cấp hiện cũng chỉ ở mức 28 – 33 triệu đồng/m2. 

Việc giá căn hộ khu vực trung tâm lại thấp hơn khu vực ngoại vi có thể khiến nhiều người ngạc nhiên, nhưng theo lý giải của nhiều môi giới: Sở dĩ giá căn hộ khu vực này chào bán thấp như vậy do các căn hộ này đều thuộc dự án nhà tái định cư, hoặc các tòa chung cư cũ, các căn hộ có diện tích lớn của các tòa chung cư đã được xây dựng cách đây cả chục năm, chất lượng đã bắt đầu xuống cấp....

Trong khi đó tại khu vực ngoại thành, dù giá nhà chung cư ngoại thành đã lập đỉnh mới, nhưng dự báo về thị trường bất động sản năm 2021, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng thị trường bất động sản năm 2021 khó có nguy cơ xảy ra khủng hoảng, ảo hay bong bóng, mà phát triển ổn định và bền vững hơn so năm 2020; giá có thể sẽ tăng thêm ở mức hơn 10%.

Về hiện tượng giá một số dự án căn hộ ngoại thành cao hơn một số khu vực nội thành Hà Nội, nhiều chuyên gia cho rằng, nếu nhìn nhận một cách khách quan thì việc các chủ đầu tư các dự án này đưa ra mức giá như vậy là có lý do.

Các chủ đầu tư đang tập trung vào các yếu tố như chất lượng, tiện ích để bù đắp những bất lợi về mặt vị trí được cho là lý do cho xu hướng này.

Theo bà Đỗ Thị Thu Hằng, thứ nhất, các dự án căn hộ này thuộc dự án quy mô lớn mà chúng ta thường gọi là đại đô thị được đầu tư các công trình tiện ích, dịch vụ, cảnh quan lớn phục vụ cho toàn dự án. Cư dân của các dự án căn hộ có thể được hưởng lợi từ việc đầu tư này.

Bên cạnh đó, sự khác biệt còn nằm ở chính công trình căn hộ, với những điểm nhấn về sự gia tăng thêm các tiện ích nội khu cũng như chất lượng hoàn thiện, hay điều kiện bàn giao. Thường thì các chủ đầu tư bàn giao dự án ở mức hoàn thiện cơ bản, nhưng với những dự án giá cao này, các chủ đầu tư có thể bàn giao thêm các điều kiện khác, chất lượng đồ tốt hơn.

Thứ hai, hàng loạt các dự án cơ sở hạ tầng từ khu vực trung tâm thành phố ra đến các dự án ven đô đang được cải thiện khá rõ ràng, khiến các chủ đầu tư có thể xem xét nhóm yếu tố này để đưa ra những mức giá đáng chú ý như vậy trên thị trường Hà Nội…

Ngoài ra, việc tăng giá này cũng đến từ một hiện tượng phổ biến đang diễn ra trên thị trường chung cư hiện nay là những chung cư mới được đưa ra thị trường, các chủ đầu tư thi nhau đẩy giá lên rất cao. Một số dự án thanh khoản kém, khó bán lại được giảm giá bằng hình thức chiết khấu cao, khuyến mãi tặng quà giá trị...