Vì sao chủ đầu tư khai giá nhà thấp bán giá cao?

Trong báo cáo mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhận định, thị trường bất động sản TP.HCM năm 2020 về cơ bản vẫn giữ được sự phát triển ổn định, không bị đóng băng, cũng không bị "bong bóng", nhưng tiếp tục bị thiếu hụt nguồn cung dự án và nguồn cung sản phẩm nhà ở, nhất là rất thiếu nguồn cung sản phẩm nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, nhà ở thương mại giá thấp và nhà ở xã hội.

Theo số liệu thống kê đủ 12 tháng của năm 2020, Sở Xây dựng TP.HCM đã xác nhận đủ điều kiện để huy động vốn sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai của 31 dự án (giảm 16 dự án), giảm 34% so với năm 2019, với tổng số 16.895 căn nhà, giảm 30,4% so với năm 2019.

Tổng giá trị huy động vốn là 66.674 tỷ đồng (đã bao gồm VAT, chưa bao gồm 2% phí bảo trì). Trong đó, có 7.114 căn nhà thuộc phân khúc nhà ở cao cấp, chiếm tỷ lệ 42,1%, tăng 15,9%; Phân khúc nhà ở trung cấp có 9.618 căn chiếm tỷ lệ 56,9%, tăng 66,2%; Phân khúc nhà ở bình dân chỉ có 163 căn, chỉ chiếm tỷ lệ 1%, giảm đến 98,6% so với năm 2019.

Tuy nhiên, theo nghiên cứu của HoREA, trên thực tế thì phân khúc nhà ở cao cấp có thể chiếm đến tỷ lệ khoảng 70%, chiếm thế áp đảo trên thị trường bất động sản năm 2020. Phân khúc nhà ở trung cấp chiếm khoảng trên dưới 25% tổng số nhà ở.

Đáng lưu ý, phân khúc nhà ở bình dân chỉ có 163 căn nhà, chỉ chiếm 1% trong tổng số nhà ở được huy động vốn năm 2020.

Theo HoREA, đây là chỉ dấu cho thấy rõ sự lệch pha sản phẩm trên thị trường bất động sản, lệch về phân khúc nhà ở cao cấp, trong lúc rất thiếu sản phẩm nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, nhà ở thương mại giá thấp, dẫn đến sự phát triển của thị trường bất động sản thiếu tính ổn định, bền vững.

Hiệp hội giải thích, sở dĩ có sự chênh lệch giữa số liệu thống kê của Sở Xây dựng với thực tế là do khi trình dự án lên Sở Xây dựng, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại thường kê khai mức giá bán thấp, nhưng đến khi huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai, thì chủ đầu tư bán nhà với mức giá cao hơn, thậm chí có mức giá nhà ở cao cấp.

Trao đổi thêm với Đất Việt về nhận định này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, việc kê khai mức giá bán thấp khi trình dự án lên Sở Xây dựng không phải chủ ý của chủ đầu tư. 

"Ở thời điểm đó, chủ đầu tư chỉ tính "phiên phiến", không có một quy định nào buộc họ phải tính thật chi li và thực ra cũng không thể đưa ra con số chính xác được. Đây là lúc chủ đầu tư làm dự án để xin chủ trương, chưa có được thủ tục pháp lý để triển khai dự án, và họ cũng chưa thực hiện thi công xây dựng dự  án, có nghĩa chưa có chi phí thực mà chỉ là khái toán ban đầu.

Từ giai đoạn lập dự án, chuẩn bị đầu tư cho đến lúc bán hàng mất chừng 3-5 năm, chủ đầu tư không thể lường trước giá bán, nhất là quan hệ cung-cầu ở thời điểm đưa sản phẩm ra thị trường.

Vì lẽ đó, nếu so sánh giá thì mức giá bán chủ đầu tư trình lên Sở Xây dựng thấp hơn so với mức giá lúc huy động vốn", ông Lê Hoàng Châu giải thích.

Phủ nhận chủ đầu tư dự án kê khai giá bán nhà thấp khi trình dự án lên Sở Xây dựng để được phê duyệt nhanh hơn, Chủ tịch HoREA khẳng định, Sở Xây dựng không quan tâm đến giá đó nhưng lại dùng đúng số liệu của chủ đầu tư cung cấp để thống kê, thành ra không phù hợp với thực tế.

Vì lẽ đó mà trong thống kê của Sở Xây dựng TP.HCM, phân khúc nhà ở cao cấp chỉ chiếm 42,1% trong khi nghiên cứu của HoREA cho thấy, phân khúc nhà ở cao cấp có thể chiếm đến tỷ lệ khoảng 70%.

"Theo cách hiểu của Sở Xây dựng TP.HCM, nhà ở bình dân là dưới 20 triệu đồng/m2, nhưng 163 căn thuộc phân khúc nhà ở bình dân mà Sở thống kê không có căn nào dưới 20 triệu đồng/m2. Nhà ở trung cấp, theo cơ quan này, có giá từ 20-40 triệu đồng/m2, nhà ở cao cấp có giá từ 40 triệu đồng trở lên.

Tuy nhiên, theo nhận thức của Hiệp hội, cần xác định nhà ở bình dân có giá trị từ 25 triệu đồng/m2 trở xuống; nhà trung cấp 25-35 triệu đồng.m2; còn trên 35 triệu đồng/m2 là nhà ở cao cấp", ông Lê Hoàng Châu bày tỏ quan điểm.

Cũng từ thực tế vừa chỉ ra, vị chuyên gia bất động sản nhấn mạnh một trong các khuyến nghị của Hiệp hội, đó là các chủ đầu tư dự án đừng tối đa hóa lợi nhuận. Theo quy luật cung cầu của thị trường, khi cầu quá lớn, cung quá ít thì ai cũng muốn nhân cơ hội đó để tối đa hóa lợi nhuận.

"Giá cả được hình thành bởi quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh, quy luật cung cầu và tâm thế của thị trường. Đó là tâm thế của bên bán, bên mua tại thời điểm giao dịch, chưa kể còn có tâm thế đám đông. Cho nên, mới có chuyện giới đầu cơ kích động, làm khan hiếm giả tạo để đẩy giá lên.

Tôi từng hỏi một tập đoàn bất động sản lớn đang thống lĩnh thị trường ở một khu vực tại TP.HCM về giá nhà. Họ chia sẻ rất chân thành rằng lúc đầu giá bán hơn 30 triệu đồng/m2, sau vì nhiều yếu tố mà giá lên hơn 40 triệu đồng/2, nhưng đó không phải là mức nâng quá đáng.

Một tập đoàn lớn nhất về căn hộ của Trung Quốc cũng chia sẻ mức lợi nhuận của các dự án thường không quá 25%. Nếu một dự án làm khoảng 5 năm thì mỗi năm mức lợi nhuận là 5%, mức đó không phải là cao.

Đó là văn hóa doanh nghiệp, nếu không có văn hóa doanh nghiệp thì chủ đầu tư dự án sẽ luôn tối đa hóa lợi nhuận.

Vì vậy, trong báo cáo, HoREA đã đề nghị các tập đoàn và doanh nghiệp bất động sản cùng nhau phối hợp chặt chẽ để kiểm soát giá nhà, không để tình trạng giá nhà tăng nóng, tăng ảo xảy ra trong năm 2021, trên cơ sở xác định lợi nhuận kỳ vọng ở mức hợp lý, để chia sẻ hiệu quả đầu tư với khách hàng và cộng đồng xã hội", ông Lê Hoàng Châu chia sẻ.