Giá nhà liên tục tăng, vượt khả năng chi trả của người thu nhập thấp tại các đô thị lớn

Giá căn hộ chung cư tại các TP lớn liên tục tăng

Theo báo cáo về nhà ở và thị trường bất động sản quý 4/2020 và cả năm 2020 của Bộ Xây dựng, giá căn hộ chung cư tại hai thị trường lớn là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh trong quý 4 và cả năm 2020 vẫn có xu hướng tăng.

Tổng hợp giá giao dịch căn hộ chung cư tại hai thị trường này cho thấy giá bình quân các loại căn hộ chung cư (bao gồm căn hộ bình dân, trung cấp, cao cấp) tại Hà Nội quý 4/2020 tăng khoảng 2-3%; tại TP Hồ Chí Minh tăng khoảng 3-4% so với cùng kỳ.

Bộ Xây dựng cho biết, trong năm 2020, các loại căn hộ chung cư đều ghi nhận có sự tăng giá. Tuy nhiên, tỷ lệ tăng giá ở mỗi loại căn hộ chung cư tương đối khác nhau. Trong đó, các căn hộ bình dân có tỷ lệ tăng giá mạnh nhất, kế tiếp là căn hộ trung cấp.

Đối với phân khúc căn hộ bình dân (có mức giá dưới 25 triệu đồng/m2), các dự án có căn hộ bình dân với giá dưới 25 triệu rất ít, hầu như chỉ có tại các khu vực xa trung tâm và hạ tầng kém phát triển.

Tại Hà nội, có một số ít dự án nhà ở xã hội với mức giá dưới 20 triệu đồng/m2 mở bán như: Nhà ở xã hội IEC Thanh Trì; CT3-CT4 Kim Chung; Ecohome tại Bắc Cổ Nhuế – Chèm; Tòa 19T4 nhà ở xã hội Lucky House phường Kiến Hưng, quận Hà Đông…và một số dự án nhà ở thương mại giá thấp như Dự án Phú Thịnh Green Park, Hà Đông, chung cư Tasco Xuân Phương.

Trong khi đó, tại TP Hồ Chí Minh thì hầu như không có dự án có căn hộ với mức giá dưới 25 triệu/m2.

Đối với phân khúc căn hộ trung cấp (có mức giá khoảng 30 triệu/m2 đến trên 40 triệu/m2): Tại Hà Nội đa số dự án chung cư mới được đầu tư xây dựng thuộc phân khúc trung cấp và có giá bán dao động từ 30 – 40 triệu đồng, tập trung nhiều tại các quận Hà Đông, Thanh Xuân, Cầu Giấy, Gia Lâm….

Tại Tp. Hồ Chí Minh chung cư phân khúc trung cấp có giá cao hơn tại thị trường Hà Nội giao động từ khoảng 35 – 45 triệu/m2;

Đối với phân khúc căn hộ cao cấp (có mức giá trên 50 triệu): Tại Hà Nội, Tp Hồ Chí Minh có nhiều dự án mới được đầu tư xây dựng với chất lượng cao, trang thiết bị hạng sang thiết lập mức giá rất cao như The Nine - Phạm Văn Đồng (khoảng 50 triệu/m2), The Matrix one (khoảng 55-60 triệu/m2), D’. Le Roi Soleil - Quảng An (khoảng 80 triệu/m2), chung cư The Tresor – Quận 4 (khoảng 60 - 70 triệu/m2), Saigon Royal Quận 4 (khoảng 90 triệu/m2), chung cư  Sadora Quận 2 (khoảng 70 triệu/m2)...

Theo Bộ Xây dựng, lũy kế của sự tăng giá liên tục làm cho giá các loại căn hộ thay đổi đáng kể. Có những dự án, căn hộ trước đây thuộc phân khúc bình dân thì nay đã có mức giá thuộc phân khu trung cấp, vượt khả năng chi trả của người dân có thu nhập thấp tại các đô thị lớn.

Nhà ở riêng lẻ, đất nền tăng giá cục bộ tại một số khu vực

Giá nhà ở riêng lẻ, đất nền cũng ghi nhận có xu hướng tăng so với năm 2019. Tuy nhiên biên độ tăng giá rất khác nhau giữa các địa phương cũng như tại từng khu vực cụ thể của mỗi địa phương.

Nếu tính theo mức giá bình quân trên địa bàn cấp tỉnh/thành phố hoặc cấp huyện thì mức độ tăng giá nhà ở riêng lẻ, đất nền tại các địa phương chỉ khoảng 3-5%. Tuy nhiên, theo ghi nhận của các đơn vị nghiên cứu thị trường tại một số địa phương có hiện tượng tăng giá cục bộ tại một số dự án, khu vực với mức tăng mạnh.

Tại Hà Nội, theo ghi nhận của các đơn vị nghiên cứu thị trường thì một số khu vực đất đai người dân quản lý trong làng xã các vùng Sơn Tây, Hòa Lạc, Thạch Thất, Hoài Đức có mức giá 25 – 30 triệu/m2 tăng 50% so với năm 2019; các vùng như Đông Anh, Gia Lâm, Long Biên cũng tăng khoảng 20 – 30% so với năm 2019.

Tại TP Hồ Chí minh, kể từ sau thông tin TP Hồ Chí Minh sẽ sáp nhập quận 2, quận 9 và quận Thủ Đức thành một thành phố mới, giá nhà đất ở các quận này liên tục tăng nhiều đợt. Điển hình trên tuyến đường Nguyễn Xiển, Nguyễn Phước Thiện, Hoàng Hữu Nam, Nguyễn Văn Tăng…, quận 9, vị trí đất mặt đường đã lên tới 100 triệu đồng/m2; tại phường Trường Thọ Quận Thủ Đức, giá đất trước đây chỉ khoảng 40 - 50 triệu đồng/m2 đã tăng lên tới 70 - 90 triệu đồng/m2, tăng khoảng 40% so với năm 2019.

Tại Đồng Nai, với lợi thế tiếp giáp khu Đông Tp Hồ Chí Minh và việc đầu tư xây dựng sân bay Long Thành, giá đất bình quân năm 2019 khoảng 12-14 triệu đồng/m2 thì nay đã tăng lên khoảng 22 triệu đồng; đất tại thị trấn Long Thành có nơi đã tăng đến 100 triệu đồng/m2.

Tại Cần Thơ, các dự án gần trung tâm Thành phố, gần đường lớn có mức giá bình quân từ 40 – 60 triệu đồng/m2; dự án  nằm trong lớp trong, tiếp giáp đường nhỏ có mức giá từ 20-30 triệu đồng/m2; mức giá này tăng khoảng 7% so với năm 2019.

Tuy nhiên, qua ghi nhận, đánh giá của các đơn vị nghiên cứu thị trường thì việc tăng giá mạnh và cục bộ tại một số khu vực, giao dịch chủ yếu diễn ra giữa các nhà đầu cơ.

Cùng với đó, do có sự đầu tư phát triển hạ tầng tại một số đô thị, dự án cụ thể nên xuất hiện các hiện tượng giới đầu cơ bất động sản lợi dụng các yếu tố như chuẩn bị quy hoạch đô thị, chuẩn bị xây dựng các công trình hạ tầng, mở rộng đô thị...để "thổi giá" nhằm thu lợi bất chính.