Bộ Tài chính nghiên cứu phương án áp thuế 20% trên lãi chuyển nhượng bất động sản

Theo Bộ Tài chính, trong quá trình sửa đổi Luật Thuế TNCN, cơ quan này đang xem xét giữa hai phương pháp tính thuế đối với chuyển nhượng bất động sản nhằm phù hợp hơn với thực tế thị trường, đồng thời hạn chế tình trạng thất thu ngân sách Nhà nước.

Phương án thứ nhất là tính thuế trên thu nhập chịu thuế, tức phần chênh lệch giữa giá chuyển nhượng và tổng chi phí hợp lệ liên quan đến bất động sản. Trong phương án này, thuế suất đề xuất là 20%, tương tự mức thuế thu nhập doanh nghiệp hiện áp dụng cho các tổ chức, doanh nghiệp thực hiện giao dịch chuyển nhượng nhà đất.

Phương án thứ hai đang được áp dụng hiện hành là tính thuế 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng, không xét đến phần lãi hay chi phí. Đây là cách tính đơn giản, dễ thu nhưng bị đánh giá là thiếu công bằng và không phản ánh đúng bản chất thu nhập.

Theo Bộ Tài chính, việc đánh thuế trên lãi nếu thực hiện được sẽ đảm bảo tính công bằng, hợp lý và phù hợp với bản chất của sắc thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, để triển khai phương pháp này cần hai điều kiện tiên quyết.

Thứ nhất, cần có hệ thống cơ sở dữ liệu lịch sử giao dịch bất động sản đầy đủ và chính xác, phản ánh đúng giá mua, giá bán của các lần chuyển nhượng. Cơ quan thuế hiện đã có chức năng tra cứu dữ liệu giao dịch từ năm 2018, song vẫn chưa kiểm soát được vấn đề khai báo giá chuyển nhượng không đúng thực tế trong hợp đồng mua bán.

Thứ hai, phải quy định rõ các loại chi phí hợp lệ được trừ khi tính thu nhập chịu thuế, kèm điều kiện chứng minh bằng hóa đơn, chứng từ hợp pháp. Trên thực tế, nhiều loại chi phí như môi giới, sửa chữa, lãi vay, chi phí bồi thường... khó chứng minh hoặc không có hóa đơn hợp lệ, tạo ra rào cản khi áp dụng cách tính mới.

Ngoài ra, trong nhiều trường hợp như tài sản được thừa kế, cho tặng hoặc sở hữu từ lâu, việc xác định giá gốc, chi phí đầu tư ban đầu gần như không thể, dẫn tới không thể áp dụng phương pháp tính thuế theo lãi.

Theo PGS.TS Phan Hữu Nghị, Phó Viện trưởng Viện Ngân hàng – Tài chính (Đại học Kinh tế Quốc dân), nhận định cách tính thuế chuyển nhượng bất động sản hiện hành còn nhiều bất cập. Cụ thể, thuế thu nhập cá nhân đang được áp dụng ở mức cố định 2% trên giá trị chuyển nhượng ghi trong hợp đồng, bất kể người bán thực tế có lãi hay lỗ.

Theo ông Nghị, phương pháp thu thuế theo tỷ lệ 2% này tuy đơn giản và thuận tiện cho quản lý, nhưng lại bộc lộ lỗ hổng lớn về tính minh bạch. Trên thực tế, nhiều trường hợp người bán cố tình kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn giá giao dịch thực nhằm giảm số thuế phải nộp. Hệ quả là ngân sách nhà nước bị thất thu, đồng thời thị trường bất động sản trở nên thiếu minh bạch trong xác lập giá cả.

Trong khí đó, TS Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, nếu tiếp tục chỉ thu thuế khi có giao dịch thì vẫn bỏ sót nhóm đang nắm nhiều nhà đất nhưng không tạo ra giá trị sử dụng. Muốn lành mạnh hóa thị trường, phải thu từ sở hữu chứ không chỉ từ chuyển nhượng.

Tuy nhiên, nhiều ý kiến cũng bày tỏ lo ngại rằng việc thay đổi phương pháp tính thuế ngay trong giai đoạn thị trường bất động sản còn nhiều khó khăn có thể làm gia tăng tâm lý e ngại của người dân, ảnh hưởng đến thanh khoản thị trường.

Hiện tại, Luật Thuế TNCN (năm 2007) và các quy định sửa đổi năm 2012, 2014 và 2015 đều giữ phương pháp tính đơn giản áp 2% trên tổng giá chuyển nhượng. Trong bối cảnh công nghệ số phát triển, dữ liệu giao dịch ngày càng dễ truy cập và lưu trữ, việc chuyển dần sang phương pháp tính thuế dựa trên thu nhập thực tế là xu hướng tất yếu.

Việc cải cách này, nếu được triển khai bài bản, không chỉ đảm bảo công bằng giữa các nhóm người nộp thuế mà còn góp phần làm minh bạch hóa thị trường bất động sản, hạn chế tình trạng “hai giá” – một giá ghi trong hợp đồng, một giá thực tế giao dịch.

Tuy nhiên, theo Bộ Tài chính, việc áp dụng phương pháp mới cần được thực hiện thận trọng, có lộ trình rõ ràng và sự phối hợp đồng bộ giữa các cơ quan như thuế, tài nguyên môi trường, công chứng, ngân hàng… cũng như tăng cường ứng dụng công nghệ vào quản lý giao dịch nhà đất.