Cách cấp và sang tên sổ đỏ khi mua đất qua nhiều đời chủ
Mua đất qua nhiều đời chủ nhưng đất chưa có Sổ đỏ hoặc chưa sang tên xảy ra khá phổ biến. Tùy vào thời điểm chuyển nhượng khác nhau mà cách giải quyết sẽ khác nhau.
![]() |
Chuyển nhượng trước ngày 1/7/2014
* Đất chưa được cấp giấy chứng nhận (GCN)
Khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định như sau:
Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp GCN và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất:
Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 1/1/2008.
Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ 1/1/2008 đến trước ngày 1/7/2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này.
Theo đó, người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 1.7.2014 mà đất đó chưa được cấp giấy chứng nhận thì được cấp GCN nếu đủ điều kiện.
Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều nơi yêu cầu cấp cho chủ đầu tiên, sau đó mới chuyển nhượng lại cho người đang sử dụng đất hiện tại; khi theo cách này thì dễ xảy ra tranh chấp nếu người đầu tiên đứng tên GCN nhưng không chuyển nhượng lại cho người đang sử dụng đất, nhất là khi đất tăng giá lên nhiều lần.
Nếu thuộc trường hợp này thì hộ gia đình, cá nhân cần phải xem xét 2 vấn đề sau để được cấp GCN:
Điều kiện cấp giấy chứng nhận gồm đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất và đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất.
Hồ sơ, thủ tục và các khoản tiền phải nộp khi được cấp GCN.
* Đất đã được cấp giấy chứng nhận
Khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định trường hợp đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 1.7.2014 mà bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất chỉ có giấy chứng nhận của bên chuyển nhượng hoặc hợp đồng chuyển nhượng theo quy định thì không phải thực hiện thủ tục sang tên.
Theo đó, người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 1.7.2014 nếu thửa đất đã được cấp GCN mà người đang sử dụng chỉ có giấy chứng nhận hoặc hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, chứng thực thì thực hiện theo thủ tục dưới đây để có GCN mới đứng tên mình:
* Hồ sơ cần chuẩn bị
Căn cứ khoản 1 Điều 2 Thông tư 14/2023/TT-BTNMT, hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cấp GCN đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trước ngày 01/7/2014 được chia thành 2 trường hợp:
Trường hợp 1: Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất mà có hợp công chứng hoặc chứng thực nhưng bên chuyển nhượng không trao GCN cho bên nhận chuyển nhượng thì chuẩn bị 1 bộ hồ sơ như sau:
Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK.
Hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, chứng thực.
Trường hợp 2: Nhận chuyển nhượng mà có bản gốc giấy chứng nhận của bên chuyển nhượng thì người đang sử dụng đất chuẩn bị 1 bộ hồ sơ gồm:
Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK.
Bản gốc giấy chứng nhận đã cấp.
Giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có đủ chữ ký của bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền.
* Trình tự, thủ tục thực hiện
Nộp hồ sơ.
Tiếp nhận hồ sơ.
Giải quyết.
Chuyển nhượng từ ngày 1/7/2014 đến nay
Căn cứ khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Nếu các bên lập hợp đồng chuyển nhượng nhưng chưa đăng ký vào sổ địa chính thì việc chuyển nhượng đó chưa hoàn tất.
Đất được chuyển nhượng qua nhiều người nhưng chưa sang tên mà chỉ chuyển nhượng trên thực tế thì giải quyết theo 2 cách sau:
Việc chuyển nhượng chưa có hiệu lực, không được pháp luật công nhận và bảo vệ. Trừ trường hợp một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
Người đang sử dụng đất liên hệ với với đang đứng tên trên GCN để thỏa thuận và ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực.
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 1/7: "Tổ đại bàng" hơn 20.000 ha độc đáo ở Hải Phòng có chuyển động mới
"Tổ đại bàng" hơn 20.000 ha độc đáo ở Hải Phòng có chuyển động mới; Công ty con của Tasco muốn rút vốn khỏi dự án bất động sản "treo" hơn 20 năm;...
Liên danh Vinhomes chiếm gần 95% vốn đầu tư vào Khánh Hòa: Siêu đô thị Cam Lâm 11 tỷ USD sắp tới có gì?
Dự án Khu đô thị mới Cam Lâm có quy mô hơn 10.000 ha, tổng vốn đầu tư hơn 285.000 tỷ đồng, hiện là dự án đầu tư ngoài ngân sách lớn nhất năm nay...
Khởi công dự án cao tốc Bảo Lộc - Liên Khương, tổng vốn đầu tư trên 17.700 tỷ đồng
Ngày 29/6/2025, tại nút giao dự án với Quốc lộ 27 (Km192) thuộc xã N’Thol Hạ, huyện Đức Trọng (tỉnh Lâm Đồng), UBND tỉnh Lâm Đồng đã phối hợp cùng liên danh nhà đầu tư...
Thị trường bất động sản phân hóa rõ nét giữa các phân khúc
Trong khi các dự án nhà liền thổ có nguồn cung và lượng tiêu thụ tích cực, thì căn hộ cao tầng lại chững lại, đặc biệt ở khu vực phía Đông Thủ đô nơi...
Sunshine Group bước sang kỷ nguyên công nghệ: Đặt cược vào AI và bán dẫn
Sau gần một thập kỷ ghi dấu ấn đậm nét trên thị trường bất động sản, Tập đoàn Sunshine (Sunshine Group) đang tự tin bước vào một kỷ nguyên mới với chiến lược tái cấu...
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 30/6: Nhiều doanh nghiệp bị tố tạo "sốt ảo" để đẩy giá bán
Kinh Bắc (KBC) triển khai khu công nghiệp gần 150ha tại Hải Dương; Quy Nhơn sắp có dự án chung cư cao 45 tầng, tổng vốn hơn 3.500 tỷ đồng; Đề xuất tăng giá đất...
Điểm tin xây dựng - bất động sản tuần qua: Hà Nội chỉ đạo kiểm tra, xử lý vi phạm xây dựng tại Khu du...
Tỉnh Phú Thọ mới sẽ có khu du lịch nghỉ dưỡng và sân golf hơn 1.500 tỷ đồng; Bắc Ninh mới có thêm 3 cụm công nghiệp hơn 170 ha, vốn đầu tư trên 2.400...
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 28/6: Đồng Nai kiên quyết xử lý các dự án bất động sản “đắp chiếu”
Hoàn thiện thể chế thuế, phí để khơi thông nguồn lực đất đai; Quảng Nam sắp có khu đô thị hơn 1.600ha; Bắc Ninh chuẩn bị hơn 1.000 tỷ đồng để thu hồi đất cho...
Vingroup bàn giao mặt bằng Triển lãm thành tựu kinh tế - xã hội kỷ niệm 80 năm ngày quốc khánh
Hà Nội, ngày 27/06/2025 - Công ty Cổ phần Trung tâm Hội chợ Triển lãm Việt Nam – thành viên Tập đoàn Vingroup đã bàn giao mặt bằng Trung tâm Triển lãm Việt Nam với...
Dấu ấn mùa giải thứ 11 của Giải thưởng Bất động sản Việt Nam PropertyGuru giữa sự hồi phục của thị trường
Bước sang năm thứ 11, Giải thưởng Bất động sản Việt Nam PropertyGuru tiếp tục khẳng định vai trò là một trong những sân chơi uy tín bậc nhất dành cho các doanh nghiệp bất...
Đòn bẩy tài chính để người trẻ có thể mua nhà
Giá nhà leo thang, tiếp cận tín dụng khó là những thách thức lớn đối với người trẻ sở hữu nhà, "đòn bẩy tài chính" được cho là một trong những giải pháp phù hợp...
Giá trị BĐS thương mại tại trung tâm gia tăng khi có quy hoạch nơi đỗ xe riêng
Khi hạ tầng đỗ xe không theo kịp tốc độ đô thị hóa, Vinhomes The Gallery nổi bật như một mô hình đột phá với 4 tầng hầm liên thông, cung cấp tới 1.544 chỗ...
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 26/6: Sắp cưỡng chế bàn giao quỹ bảo trì và cấp sổ hồng cho cư dân...
Dự án hơn 1.000ha của Vingroup tại Long An dự kiến khởi công vào tháng 9; Giao dịch đất nền tại Lâm Đồng quý II/2025 vượt 7.400 tỷ đồng; Thị trường văn phòng Việt Nam...
Dự án Làng Vân 45.000 tỷ: Vingroup kích hoạt 'thiên đường nghỉ dưỡng' mới tại Đà Nẵng
Dự án Làng Vân của Vingroup hứa hẹn mở ra chu kỳ phát triển mới cho du lịch Đà Nẵng. Cùng với hạ tầng cảng biển, khu thương mại tự do trong tương lai...
Bình Dương ‘bật đèn xanh’ cho siêu dự án KCN cơ khí 75.000 tỷ đồng của THACO
Với quy mô gần 786 ha và tổng vốn đầu tư hơn 75.000 tỷ đồng, Khu công nghiệp Bắc Tân Uyên 1 do THACO đầu tư được kỳ vọng sẽ trở thành trung tâm...
Sức hấp dẫn từ sản phẩm Business Suite tại The Ninety Complex
Business Suite là mô hình sản phẩm mới xuất hiện trên thị trường nhưng đã nhanh chóng thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư bởi mô hình bất động sản đa công năng...
Cảng hàng không Phú Quốc được đầu tư 22.000 tỷ đồng nâng cấp hiện đại hàng đầu thế giới
Mới đây, Sun Group chính thức được chấp thuận đầu tư dự án mở rộng Cảng Hàng không quốc tế Phú Quốc, với tổng vốn gần 22.000 tỷ đồng. Dự án đánh dấu một bước...
Khởi công khu đô thị Eurowindow Sport Garden: 4 điểm độc đáo, khác biệt
Khởi công dự án khu đô thị Eurowindow Sport Garden xây dựng theo phong cách sống xanh, sống khỏe, sống hạnh phúc, Eurowindow Holding vừa đánh dấu sự trở lại...
Từ “vùng trũng” hạ tầng đến cực tăng trưởng mới, Đức Hòa hút mạnh dòng vốn đầu tư
Sự “thức tỉnh” của Đức Hòa không còn là một kỳ vọng trên giấy, mà đang dần hiện hữu từng ngày qua tốc độ hoàn thiện hạ tầng, sự thay đổi quy hoạch và làn...
Xem nhiều




