Cải tạo chung cư cũ: Vẫn chỉ là câu chuyện trên giấy
Hiện nay nhiều nhà chung cũ tại các thành phố như TP.HCM và Hà Nội, Hải Phòng đang rơi vào tình cảnh "sống trong sợ hãi" vì đã xuống cấp nghiêm trọng, nhưng chưa tìm được phương án xử lý thỏa đáng.
Cả nước có hơn 2.500 chung cư cũ
Theo thống kê của Bộ Xây dựng, cả nước hiện có hơn 2.500 chung cư cũ, trong số này có tới 25% thuộc diện hư hỏng nặng, nguy hiểm.
Riêng Hà Nội, báo cáo tại Đề án cải tạo, xây dựng lại các nhà CCC trên địa bàn TP.Hà Nội, hiện có khoảng 1.579 CCC, bao gồm 1.273 nhà thuộc 76 khu chung cư (trong đó có 34 khu có quy mô sử dụng đất từ 2 ha trở lên và 42 khu có quy mô sử dụng đất dưới 2 ha) và 306 CCC độc lập có quy mô từ 2 - 5 tầng được xây dựng chủ yếu trong giai đoạn từ 1960 - 1990, tập trung chủ yếu tại khu vực 4 quận nội thành cũ gồm Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống Đa, Hai Bà Trưng.
Qua khảo sát, phần lớn các CCC đã xuống cấp, có chiều cao từ 3 - 5 tầng, diện tích căn hộ từ 30 - 50m2; xen kẹt là các công trình nhà ở thấp tầng, trụ sở cơ quan, trường học và các công trình khác; hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong khu bị xuống cấp, thiếu hụt và bị lấn chiếm nên không đáp ứng được nhu cầu sử dụng của người dân.
Tuy nhiên, 10 năm qua, tỷ lệ nhà chung cư đã được cải tạo, sửa chữa mới chưa đầy 3%. Các doanh nghiệp lần lượt “đến rồi đi” bởi những vướng mắc về cơ chế và thủ tục bồi thường.
Nghị định 101/2015/NĐ-CP (hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2014) quy định việc tháo dỡ chung cư cũ, nhà tập thể cũ phải được sự đồng thuận của 100% chủ sở hữu.
Trong khi đó, nhiều chủ hộ không đồng thuận do những khúc mắc về hệ số đền bù căn hộ. Cụ thể, thay vì mức bồi thường tỉ lệ 1,0, nhiều hộ gia đình yêu cầu mức bồi thường tỉ lệ 3,0 (tức 1 m2 chung cư cũ thì bồi thường 3 m2 căn hộ chung cư mới).
Đây là một trong những nguyên nhân chính cản trở công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trong thời gian qua. Do đó, theo các chuyên gia, cần phải sửa đổi một số điều khoản trong Luật Nhà ở 2014 để giúp cho việc quyết định tháo dỡ được thực hiện thuận lợi hơn.
Theo các chuyên gia, việc cải tạo CCC đã rất cấp bách, nếu cứ kéo dài không chỉ ảnh hưởng nghiêm trọng đến cuộc sống của người dân mà còn gây nhếch nhác, làm méo mó bộ mặt đô thị. Trong vấn đề bồi thường hỗ trợ tái định cư, cần có chính sách hỗ trợ, tạo điều kiện thuận lợi cho những cư dân tự nguyện muốn ra khỏi chung cư để giãn dân số, tránh gây áp lực lên hạ tầng đô thị…
![]() |
Theo VTCNews, nói về vấn đề cải tạo chung cư cũ, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Việt Nam cho rằng, điều bất hợp lý là người dân không mất tiền xây dựng nhưng lại đòi đền bù gấp đôi, gấp 1,5 lần mới đồng ý. Ngoài ra, trong hệ số đền bù, có những căn hộ quá bé, chỉ có 12m2, 15m2, nếu có đền bù lên hệ số 2 thì vẫn chưa đủ theo quy định diện tích tối thiểu chung cư là 40m2.
“Từ diện tích đền bù lên đến diện tích tối thiểu theo quy chế, ai sẽ trả tiền chênh lệch?”, ông Hiệp đặt câu hỏi.
Dưới góc độ DN, đại diện Sun Group cho rằng, nút thắt chính là do các dự án nằm ở khu vực nội thành nên không được tăng chiều cao xây dựng và mật độ dân cư đã quy hoạch (bị khống chế chỉ tiêu về dân số). Nhà đầu tư chỉ làm dự án khi có lợi nhuận và người dân cũng thấy có lợi thì mới đồng ý. Do đó, để hài hòa lợi ích giữa các bên thì chính quyền địa phương và cơ quan quản lý nhà nước cần tham gia vào và đưa ra cơ chế phù hợp, giải pháp về quy hoạch, phương án tài chính… để nhà đầu tư cân đối, đảm bảo hiệu quả đầu tư.
Đồng quan điểm, đại diện Công ty CP Đầu tư xây dựng Việt Hưng cho biết, để cải tạo, xây dựng CCC hiệu quả cần nhiều yếu tố, đó là sự đồng thuận, hệ thống cơ chế chính sách đảm bảo công khai, công bằng, minh bạch.
Một yếu tố đặc biệt được cả nhà đầu tư lẫn người dân quan tâm là tỷ lệ của phương án đền bù. DN cũng kiến nghị tỷ lệ đền bù chỉ 1 - 1, có hạn mức (ví dụ quy định diện tích tối thiểu 30 m2, nếu diện tích tăng thêm thì người dân sẽ phải tự đóng góp).
Bên cạnh đó, cũng cần giải quyết vướng mắc về chính sách, làm rõ chính sách đền bù GPMB; nên cải tạo toàn khu (hạ tầng xung quanh); quy hoạch tái định cư, tạm cư tại chỗ; khuyến khích các nhà đầu tư có giải pháp cân bằng tài chính…
Cần cơ chế rõ ràng
Ông Đỗ Viết Chiến - nguyên Cục trưởng Cục Phát triển đô thị đề xuất, thành phố và các nhà đầu tư phải có phương án giải phóng mặt bằng một cách phù hợp. Có thể mua lại toàn bộ các khu tập thể theo giá thỏa thuận hợp lý với người dân, người dân nhận tiền một lần, cũng có thể thỏa thuận hoán đổi căn hộ… Còn đối với các khu tập thể đã xuống cấp nghiêm trọng, có thể đổ sập bất cứ lúc nào hoặc gây nguy hiểm cho người dân khi sinh sống, thì thành phố phải kiên quyết di dời.
Ông Chiến cho rằng, Nhà nước từng bán quỹ nhà theo Nghị định 61 và tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất thì bây giờ để cải tạo lại các chung cư cũ xuống cấp, Nhà nước cũng phải mua lại chính căn nhà đó theo giá phù hợp. Sau khi mua lại toàn bộ các căn hộ này, Nhà nước sẽ có quỹ đất sạch và đấu giá mời gọi nhà đầu tư.
“Nếu nguyên tắc vừa thu hồi được vốn, vừa sinh lời thì chắc chắn sẽ hấp dẫn nhà đầu tư. Nếu có từ hai nhà đầu tư quan tâm trở lên thì phải đấu giá", ông Chiến nói.
Ngoài vấn đề đền bù giải phóng mặt bằng, ông Chiến cho biết, lợi ích của nhà đầu tư cũng phải được tính đến.
Đặc thù của Hà Nội là hầu hết các nhà chung cư nằm trong các quận nội thành. Đây là khu vực nằm trong vùng hạn chế phát triển, hạn chế chiều cao theo quy hoạch đã được Thủ tướng phê duyệt. Vì vậy, các nhà đầu tư không thể tìm được cách thu hồi vốn khi gặp phải rào cản này.
Do vậy, muốn kêu gọi sự tham gia của nhà đầu tư, Nhà nước cần có cơ chế rõ ràng. Ví dụ, có thể áp dụng hình thức BT (Xây dựng - chuyển giao dự án) tại chỗ hay BT theo quy hoạch? Khi đã lập quy hoạch, cần công khai hóa để các nhà đầu tư có thể tham khảo, tính toán và tham gia
"Chính vì vậy, đối với những khu vực bị hạn chế số tầng, thành phố có thể dùng đất đối ứng cho doanh nghiệp đầu tư. Với những khu chung cư cũ không bị vướng quy hoạch, chúng ta có thể cấp phép bình thường, cho xây cao, hiện đại hẳn lên", ông Chiến nói.
TIN LIÊN QUAN
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 5/7: Hải Phòng “trải thảm đỏ” kêu gọi đầu tư loạt dự án nghìn tỷ
Ninh Bình phê duyệt dự án khu nhà ở công vụ gần 211 tỷ đồng; Hải Phòng “trải thảm đỏ” kêu gọi đầu tư loạt dự án nghìn tỷ… là những tin tức xây dựng - bất động sản đáng chú ý.
Siêu dự án nghỉ dưỡng 20.000 tỷ đồng của FLC tại Quảng Bình được khởi động trở lại
Đại dự án nghỉ dưỡng ven biển FLC Quảng Bình có quy mô gần 2.000ha, tổng vốn đầu tư khoảng 20.000 tỷ đồng vừa có động thái mới sau thời gian dài gián đoạn.
Cơ hội nào cho thị trường bất động sản trong bối cảnh mới?
Khi "điểm nghẽn của điểm nghẽn" được gỡ rối cùng quyết sách sáp nhập thành 34 tỉnh/thành, thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ có sự thay đổi lớn...
Từ 1/7, rút ngắn thời gian cấp giấy chứng nhận đất đai không quá 3 ngày làm việc
Từ 1/7, thời gian đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu không quá 17 ngày, thời gian cấp giấy chứng nhận không quá 3 ngày làm việc,...
Kiến trúc Blanca City: Vang vọng thanh âm của biển và lịch sử “Cap Saint Jacques” rực rỡ
Blanca City là một chương sống động trong hành trình tái định nghĩa đô thị nghỉ dưỡng ven biển Việt Nam – nơi nghệ thuật kiến trúc vượt ra khỏi những khối hình,...
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 3/7: Duyệt chủ trương đầu tư 2 khu đô thị 54.600 tỷ đồng
Duyệt chủ trương đầu tư 2 khu đô thị 54.600 tỷ đồng ở khu kinh tế Dung Quất (Quảng Ngãi); Sun Group đề xuất làm đường ven sông và tuyến metro...
Siết cho thuê ngắn ngày trong chung cư: “Cửa mở” cho người mua ở thực
Việc siết lại hoạt động cho thuê lưu trú ngắn hạn tại các chung cư không chỉ hướng tới mục tiêu lập lại trật tự quản lý, mà còn mở ra một "khoảng trống đầu...
Người dưới 35 tuổi được vay mua nhà ở xã hội với lãi suất 5,9%
Từ nay đến hết năm 2025, người dưới 35 tuổi vay mua nhà ở xã hội sẽ được áp dụng mức lãi suất 5,9%/năm.
Từ ngày 1/7 chủ tịch ủy ban nhân dân cấp xã, phường trực tiếp ký cấp sổ đỏ
Từ ngày 1/7/2025, thẩm quyền giải quyết thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu cho cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam sẽ được thực hiện tại cấp xã.
Khám phá tiện ích độc đáo của nhà phố Kim Ngân 2 - đô thị Sun Group Nam Hà Nội
Sở hữu vị trí đắt giá kề cận công viên lễ hội, quảng trường trống Đọi Tam trong đại đô thị Sun Urban City, phân khu Kim Ngân 2 hội tụ hệ tiện ích...
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 2/7: Hơn 100 dự án ở TPHCM đủ điều kiện miễn giấy phép xây dựng
Khu kinh tế Vân Phong (Khánh Hòa) có thêm 2 dự án hơn 65.308 tỷ đồng; Gần 3,3 nghìn tỷ đồng đầu tư dự án phát triển đô thị thích ứng biến đổi...
TP. Hồ Chí Minh sau sáp nhập: Từ trung tâm vùng đến siêu đô thị quốc tế
Từ hôm nay (1/7), TP Hồ Chí Minh chính thức sáp nhập với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, khoác lên mình danh xưng "siêu đô thị" của Việt Nam.
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 1/7: "Tổ đại bàng" hơn 20.000 ha độc đáo ở Hải Phòng có chuyển động mới
"Tổ đại bàng" hơn 20.000 ha độc đáo ở Hải Phòng có chuyển động mới; Công ty con của Tasco muốn rút vốn khỏi dự án bất động sản "treo" hơn 20 năm;...
Liên danh Vinhomes chiếm gần 95% vốn đầu tư vào Khánh Hòa: Siêu đô thị Cam Lâm 11 tỷ USD sắp tới có gì?
Dự án Khu đô thị mới Cam Lâm có quy mô hơn 10.000 ha, tổng vốn đầu tư hơn 285.000 tỷ đồng, hiện là dự án đầu tư ngoài ngân sách lớn nhất năm nay...
Khởi công dự án cao tốc Bảo Lộc - Liên Khương, tổng vốn đầu tư trên 17.700 tỷ đồng
Ngày 29/6/2025, tại nút giao dự án với Quốc lộ 27 (Km192) thuộc xã N’Thol Hạ, huyện Đức Trọng (tỉnh Lâm Đồng), UBND tỉnh Lâm Đồng đã phối hợp cùng liên danh nhà đầu tư...
Thị trường bất động sản phân hóa rõ nét giữa các phân khúc
Trong khi các dự án nhà liền thổ có nguồn cung và lượng tiêu thụ tích cực, thì căn hộ cao tầng lại chững lại, đặc biệt ở khu vực phía Đông Thủ đô nơi...
Sunshine Group bước sang kỷ nguyên công nghệ: Đặt cược vào AI và bán dẫn
Sau gần một thập kỷ ghi dấu ấn đậm nét trên thị trường bất động sản, Tập đoàn Sunshine (Sunshine Group) đang tự tin bước vào một kỷ nguyên mới với chiến lược tái cấu...
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 30/6: Nhiều doanh nghiệp bị tố tạo "sốt ảo" để đẩy giá bán
Kinh Bắc (KBC) triển khai khu công nghiệp gần 150ha tại Hải Dương; Quy Nhơn sắp có dự án chung cư cao 45 tầng, tổng vốn hơn 3.500 tỷ đồng; Đề xuất tăng giá đất...
Điểm tin xây dựng - bất động sản tuần qua: Hà Nội chỉ đạo kiểm tra, xử lý vi phạm xây dựng tại Khu du...
Tỉnh Phú Thọ mới sẽ có khu du lịch nghỉ dưỡng và sân golf hơn 1.500 tỷ đồng; Bắc Ninh mới có thêm 3 cụm công nghiệp hơn 170 ha, vốn đầu tư trên 2.400...
Xem nhiều




