VnFinance
Thứ tư, 30/09/2020, 13:12 PM

Cải tạo chung cư cũ: Vẫn chỉ là câu chuyện trên giấy

Hiện nay nhiều nhà chung cũ tại các thành phố như TP.HCM và Hà Nội, Hải Phòng đang rơi vào tình cảnh "sống trong sợ hãi" vì đã xuống cấp nghiêm trọng, nhưng chưa tìm được phương án xử lý thỏa đáng.

Cả nước có hơn 2.500 chung cư cũ

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, cả nước hiện có hơn 2.500 chung cư cũ, trong số này có tới 25% thuộc diện hư hỏng nặng, nguy hiểm.

Riêng Hà Nội, báo cáo tại Đề án cải tạo, xây dựng lại các nhà CCC trên địa bàn TP.Hà Nội, hiện có khoảng 1.579 CCC, bao gồm 1.273 nhà thuộc 76 khu chung cư (trong đó có 34 khu có quy mô sử dụng đất từ 2 ha trở lên và 42 khu có quy mô sử dụng đất dưới 2 ha) và 306 CCC độc lập có quy mô từ 2 - 5 tầng được xây dựng chủ yếu trong giai đoạn từ 1960 - 1990, tập trung chủ yếu tại khu vực 4 quận nội thành cũ gồm Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống Đa, Hai Bà Trưng.

Qua khảo sát, phần lớn các CCC đã xuống cấp, có chiều cao từ 3 - 5 tầng, diện tích căn hộ từ 30 - 50m2; xen kẹt là các công trình nhà ở thấp tầng, trụ sở cơ quan, trường học và các công trình khác; hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong khu bị xuống cấp, thiếu hụt và bị lấn chiếm nên không đáp ứng được nhu cầu sử dụng của người dân.

Tuy nhiên, 10 năm qua, tỷ lệ nhà chung cư đã được cải tạo, sửa chữa mới chưa đầy 3%. Các doanh nghiệp lần lượt “đến rồi đi” bởi những vướng mắc về cơ chế và thủ tục bồi thường.

Nghị định 101/2015/NĐ-CP (hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2014) quy định việc tháo dỡ chung cư cũ, nhà tập thể cũ phải được sự đồng thuận của 100% chủ sở hữu.

Trong khi đó, nhiều chủ hộ không đồng thuận do những khúc mắc về hệ số đền bù căn hộ. Cụ thể, thay vì mức bồi thường tỉ lệ 1,0, nhiều hộ gia đình yêu cầu mức bồi thường tỉ lệ 3,0 (tức 1 m2 chung cư cũ thì bồi thường 3 m2 căn hộ chung cư mới).

Đây là một trong những nguyên nhân chính cản trở công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trong thời gian qua. Do đó, theo các chuyên gia, cần phải sửa đổi một số điều khoản trong Luật Nhà ở 2014 để giúp cho việc quyết định tháo dỡ được thực hiện thuận lợi hơn.

Theo các chuyên gia, việc cải tạo CCC đã rất cấp bách, nếu cứ kéo dài không chỉ ảnh hưởng nghiêm trọng đến cuộc sống của người dân mà còn gây nhếch nhác, làm méo mó bộ mặt đô thị. Trong vấn đề bồi thường hỗ trợ tái định cư, cần có chính sách hỗ trợ, tạo điều kiện thuận lợi cho những cư dân tự nguyện muốn ra khỏi chung cư để giãn dân số, tránh gây áp lực lên hạ tầng đô thị…

Theo VTCNews, nói về vấn đề cải tạo chung cư cũ, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Việt Nam cho rằng, điều bất hợp lý là người dân không mất tiền xây dựng nhưng lại đòi đền bù gấp đôi, gấp 1,5 lần mới đồng ý. Ngoài ra, trong hệ số đền bù, có những căn hộ quá bé, chỉ có 12m2, 15m2, nếu có đền bù lên hệ số 2 thì vẫn chưa đủ theo quy định diện tích tối thiểu chung cư là 40m2.

“Từ diện tích đền bù lên đến diện tích tối thiểu theo quy chế, ai sẽ trả tiền chênh lệch?”, ông Hiệp đặt câu hỏi.

Dưới góc độ DN, đại diện Sun Group cho rằng, nút thắt chính là do các dự án nằm ở khu vực nội thành nên không được tăng chiều cao xây dựng và mật độ dân cư đã quy hoạch (bị khống chế chỉ tiêu về dân số). Nhà đầu tư chỉ làm dự án khi có lợi nhuận và người dân cũng thấy có lợi thì mới đồng ý. Do đó, để hài hòa lợi ích giữa các bên thì chính quyền địa phương và cơ quan quản lý nhà nước cần tham gia vào và đưa ra cơ chế phù hợp, giải pháp về quy hoạch, phương án tài chính… để nhà đầu tư cân đối, đảm bảo hiệu quả đầu tư.

Đồng quan điểm, đại diện Công ty CP Đầu tư xây dựng Việt Hưng cho biết, để cải tạo, xây dựng CCC hiệu quả cần nhiều yếu tố, đó là sự đồng thuận, hệ thống cơ chế chính sách đảm bảo công khai, công bằng, minh bạch.

Một yếu tố đặc biệt được cả nhà đầu tư lẫn người dân quan tâm là tỷ lệ của phương án đền bù. DN cũng kiến nghị tỷ lệ đền bù chỉ 1 - 1, có hạn mức (ví dụ quy định diện tích tối thiểu 30 m2, nếu diện tích tăng thêm thì người dân sẽ phải tự đóng góp).

Bên cạnh đó, cũng cần giải quyết vướng mắc về chính sách, làm rõ chính sách đền bù GPMB; nên cải tạo toàn khu (hạ tầng xung quanh); quy hoạch tái định cư, tạm cư tại chỗ; khuyến khích các nhà đầu tư có giải pháp cân bằng tài chính…

Cần cơ chế rõ ràng

Ông Đỗ Viết Chiến - nguyên Cục trưởng Cục Phát triển đô thị đề xuất, thành phố và các nhà đầu tư phải có phương án giải phóng mặt bằng một cách phù hợp. Có thể mua lại toàn bộ các khu tập thể theo giá thỏa thuận hợp lý với người dân, người dân nhận tiền một lần, cũng có thể thỏa thuận hoán đổi căn hộ… Còn đối với các khu tập thể đã xuống cấp nghiêm trọng, có thể đổ sập bất cứ lúc nào hoặc gây nguy hiểm cho người dân khi sinh sống, thì thành phố phải kiên quyết di dời.

Ông Chiến cho rằng, Nhà nước từng bán quỹ nhà theo Nghị định 61 và tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất thì bây giờ để cải tạo lại các chung cư cũ xuống cấp, Nhà nước cũng phải mua lại chính căn nhà đó theo giá phù hợp. Sau khi mua lại toàn bộ các căn hộ này, Nhà nước sẽ có quỹ đất sạch và đấu giá mời gọi nhà đầu tư.

“Nếu nguyên tắc vừa thu hồi được vốn, vừa sinh lời thì chắc chắn sẽ hấp dẫn nhà đầu tư. Nếu có từ hai nhà đầu tư quan tâm trở lên thì phải đấu giá", ông Chiến nói.

Ngoài vấn đề đền bù giải phóng mặt bằng, ông Chiến cho biết, lợi ích của nhà đầu tư cũng phải được tính đến.

Đặc thù của Hà Nội là hầu hết các nhà chung cư nằm trong các quận nội thành. Đây là khu vực nằm trong vùng hạn chế phát triển, hạn chế chiều cao theo quy hoạch đã được Thủ tướng phê duyệt. Vì vậy, các nhà đầu tư không thể tìm được cách thu hồi vốn khi gặp phải rào cản này.

Do vậy, muốn kêu gọi sự tham gia của nhà đầu tư, Nhà nước cần có cơ chế rõ ràng. Ví dụ, có thể áp dụng hình thức BT (Xây dựng - chuyển giao dự án) tại chỗ hay BT theo quy hoạch? Khi đã lập quy hoạch, cần công khai hóa để các nhà đầu tư có thể tham khảo, tính toán và tham gia

"Chính vì vậy, đối với những khu vực bị hạn chế số tầng, thành phố có thể dùng đất đối ứng cho doanh nghiệp đầu tư. Với những khu chung cư cũ không bị vướng quy hoạch, chúng ta có thể cấp phép bình thường, cho xây cao, hiện đại hẳn lên", ông Chiến nói.


Giải quyết khó khăn, vướng mắc trong tổ chức và hoạt động của Quỹ phát triển đất
Giải quyết khó khăn, vướng mắc trong tổ chức và hoạt động của Quỹ phát triển đất

Bộ Tài chính đang lấy ý kiến góp ý với dự thảo Nghị định của Chính phủ quy định về Quỹ phát triển đất.

An Gia (AGG) đặt mục tiêu lợi nhuận tăng 43%, huy động vốn điều lệ lên 1.938 tỷ đồng
An Gia (AGG) đặt mục tiêu lợi nhuận tăng 43%, huy động vốn điều lệ lên 1.938 tỷ đồng
24/04/2024 Doanh nghiệp

Với thành quả đạt được từ năm trước và kế hoạch triển khai các dự án cụ thể, An Gia đặt kế hoạch lợi nhuận năm nay tăng 43%. Công ty lên kế hoạch...

Ninh Bình: Chủ Dự án sân golf hồ Yên Thắng bị xử phạt 130 triệu vì xây dựng khi chưa có giấy phép
Ninh Bình: Chủ Dự án sân golf hồ Yên Thắng bị xử phạt 130 triệu vì xây dựng khi chưa có giấy phép

Mới đây, UBND thành phố Tam Điệp (tỉnh Ninh Bình) có Quyết định xử phạt Công ty Cổ phần Đầu tư PV - INCONESS - Chủ đầu tư Dự án sân golf hồ Yên Thắng...

Long An kiểm tra 167 dự án chậm tiến độ
Long An kiểm tra 167 dự án chậm tiến độ

Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Long An vừa có Thông báo số 471/KH-SKHĐT về kế hoạch kiểm tra, đánh giá tình hình triển khai thực hiện các dự án chậm tiến độ trên...

Vinhomes ra mắt câu lạc bộ khách hàng tinh hoa với nhiều chính sách chăm sóc độc quyền
Vinhomes ra mắt câu lạc bộ khách hàng tinh hoa với nhiều chính sách chăm sóc độc quyền

Ngày 24/04/2024, Công ty Cổ phần Vinhomes công bố ra mắt Câu lạc bộ Khách hàng Tinh hoa Vinhomes (Vinhomes Elite Club), mang tới cho thành viên những đặc quyền ưu đãi....

Quý I/2024: Phát Đạt lãi đậm, nợ vay còn hơn 3.500 tỷ đồng
Quý I/2024: Phát Đạt lãi đậm, nợ vay còn hơn 3.500 tỷ đồng
24/04/2024 Doanh nghiệp

Quý I/2024, Phát Đạt lãi đậm nhưng dòng tiền kinh doanh âm nặng. Doanh nghiệp còn hơn 3.500 tỷ đồng nợ vay được thế chấp bởi cổ phiếu, bất động sản và hơn 7.000 tỷ...

Tin bất động sản ngày 24/4: Lâm Đồng báo cáo về việc xử lý loạt dự án sai phạm tại Đà Lạt
Tin bất động sản ngày 24/4: Lâm Đồng báo cáo về việc xử lý loạt dự án sai phạm tại Đà Lạt

Thanh Hóa duyệt đồ án quy hoạch Khu công nghiệp 353ha; Doanh nghiệp mới thành lập muốn làm dự án KĐT hơn 2.000 tỷ đồng tại Thái Nguyên; Bình Định chấm dứt dự án sản xuất ván gỗ hơn 4.300 tỷ tại thị xã Hoài Nhơn… là những tin tức bất động sản đáng chú ý.

Có 105 thành phố, thị xã trên cả nước không được phân lô, bán nền vào năm 2025
Có 105 thành phố, thị xã trên cả nước không được phân lô, bán nền vào năm 2025

Kể từ ngày 1/1/2025, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sẽ có hiệu lực thi hành. Theo đó, quy định về việc phân lô, bán nền trong Luật Kinh doanh bất động sản 2023...

Bình Định: Dự án Khu đô thị FLC Lux City Quy Nhơn ngừng hoạt động do chậm tiến độ
Bình Định: Dự án Khu đô thị FLC Lux City Quy Nhơn ngừng hoạt động do chậm tiến độ

Thông tin từ Ban Quản lý Khu kinh tế tỉnh Bình Định cho biết, Ban quản lý đã hủy bỏ 2 văn bản liên quan đến điều kiện của bất động sản hình thành...

Tin bất động sản ngày 23/4: Cảnh báo người dân mua nhà dự án Charm Diamond
Tin bất động sản ngày 23/4: Cảnh báo người dân mua nhà dự án Charm Diamond

MIK Group khởi công dự án căn hộ gần 5.600 tỷ đồng tại Hà Nội; Bắc Giang sắp có khu dân cư 18ha tại Tân Yên;...

Hà Nội phải giải ngân 39.986 tỷ đồng trong năm 2024 và 2025
Hà Nội phải giải ngân 39.986 tỷ đồng trong năm 2024 và 2025

Từ nay đến hết năm 2025, Thành phố Hà Nội sẽ phải giải ngân 39.986 tỷ đồng thuộc kế hoạch vốn trung hạn 5 năm giai đoạn 2021 – 2025.

Thanh Hóa: Phê duyệt điều chỉnh quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất năm 2024
Thanh Hóa: Phê duyệt điều chỉnh quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất năm 2024

Gần đây, UBND tỉnh Thanh Hóa ban hành Quyết định số 1505/QĐ-UBND về việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất thời kỳ 2021-2030...

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam thành lập và ra mắt Ban điều hành tại Nam Định
Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam thành lập và ra mắt Ban điều hành tại Nam Định

Vừa qua, tại Nam Định, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) tổ chức Hội nghị bổ nhiệm và ra mắt Ban điều hành. Đây được coi là một bước đi quan trọng...

Chủ tịch Quốc hội nói về việc xây nhà cao tầng trong nội đô
Chủ tịch Quốc hội nói về việc xây nhà cao tầng trong nội đô

Sáng 24/4, đề cập khi cho ý kiến về dự án Luật Quy hoạch đô thị và quy hoạch nông thôn tại phiên họp thứ 32 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội,...

Cần bổ sung quy định về khấu trừ kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
Cần bổ sung quy định về khấu trừ kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Mới đây, Chính phủ vừa ra dự thảo về Nghị định quy định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Trong dự thảo, Chính phủ đề xuất lấy ý kiến của các Bộ,...

Giá đất nền tại Thành phố Hồ Chí Minh có thể tăng trở lại từ quý II?
Giá đất nền tại Thành phố Hồ Chí Minh có thể tăng trở lại từ quý II?

Theo dữ liệu lịch sử giá của Batdongsan.com.vn, giá đất nền tại Thành phố Hồ Chí Minh và nhiều khu vực phía Nam vẫn còn khá “mềm” so với giai đoạn 2022-2023...

Tin bất động sản ngày 22/4: Quảng Nam thông tin tiến độ loạt dự án đô thị du lịch ven sông, ven biển
Tin bất động sản ngày 22/4: Quảng Nam thông tin tiến độ loạt dự án đô thị du lịch ven sông, ven biển

Thanh Hoá sắp khánh thành quảng trường biển gần 1.500 tỷ đồng; Vân Đồn (Quảng Ninh) có Khu nghỉ dưỡng 5 sao đầu tiên;...

Hà Tĩnh: Chấp thuận chủ trương 8 dự án đầu tư trong nước với tổng số vốn đăng ký trên 1.000 tỷ đồng
Hà Tĩnh: Chấp thuận chủ trương 8 dự án đầu tư trong nước với tổng số vốn đăng ký trên 1.000 tỷ đồng

Tiếp tục tháo gỡ các bất cập về pháp lý trong việc thực hiện dự án đầu tư với những chính sách mời gọi, ưu đãi phù hợp với tình hình địa phương phương…

Thành phố Hồ Chí Minh: Chưa thu hồi được khu đất 152 Trần Phú sau kết luận của Thanh tra Chính phủ
Thành phố Hồ Chí Minh: Chưa thu hồi được khu đất 152 Trần Phú sau kết luận của Thanh tra Chính phủ

Liên quan đến sai phạm trong thực hiện góp vốn tại dự án 152 Trần Phú (quận 5, Thành phố Hồ Chí Minh) của Tổng Công ty Thuốc lá Việt Nam,...

VnFinance
VnFinance
VnFinance
VnFinance
VnFinance
VnFinance