Cải tạo chung cư cũ: Vẫn chỉ là câu chuyện trên giấy

Cả nước có hơn 2.500 chung cư cũ

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, cả nước hiện có hơn 2.500 chung cư cũ, trong số này có tới 25% thuộc diện hư hỏng nặng, nguy hiểm.

Riêng Hà Nội, báo cáo tại Đề án cải tạo, xây dựng lại các nhà CCC trên địa bàn TP.Hà Nội, hiện có khoảng 1.579 CCC, bao gồm 1.273 nhà thuộc 76 khu chung cư (trong đó có 34 khu có quy mô sử dụng đất từ 2 ha trở lên và 42 khu có quy mô sử dụng đất dưới 2 ha) và 306 CCC độc lập có quy mô từ 2 - 5 tầng được xây dựng chủ yếu trong giai đoạn từ 1960 - 1990, tập trung chủ yếu tại khu vực 4 quận nội thành cũ gồm Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống Đa, Hai Bà Trưng.

Qua khảo sát, phần lớn các CCC đã xuống cấp, có chiều cao từ 3 - 5 tầng, diện tích căn hộ từ 30 - 50m2; xen kẹt là các công trình nhà ở thấp tầng, trụ sở cơ quan, trường học và các công trình khác; hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong khu bị xuống cấp, thiếu hụt và bị lấn chiếm nên không đáp ứng được nhu cầu sử dụng của người dân.

Tuy nhiên, 10 năm qua, tỷ lệ nhà chung cư đã được cải tạo, sửa chữa mới chưa đầy 3%. Các doanh nghiệp lần lượt “đến rồi đi” bởi những vướng mắc về cơ chế và thủ tục bồi thường.

Nghị định 101/2015/NĐ-CP (hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2014) quy định việc tháo dỡ chung cư cũ, nhà tập thể cũ phải được sự đồng thuận của 100% chủ sở hữu.

Trong khi đó, nhiều chủ hộ không đồng thuận do những khúc mắc về hệ số đền bù căn hộ. Cụ thể, thay vì mức bồi thường tỉ lệ 1,0, nhiều hộ gia đình yêu cầu mức bồi thường tỉ lệ 3,0 (tức 1 m2 chung cư cũ thì bồi thường 3 m2 căn hộ chung cư mới).

Đây là một trong những nguyên nhân chính cản trở công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trong thời gian qua. Do đó, theo các chuyên gia, cần phải sửa đổi một số điều khoản trong Luật Nhà ở 2014 để giúp cho việc quyết định tháo dỡ được thực hiện thuận lợi hơn.

Theo các chuyên gia, việc cải tạo CCC đã rất cấp bách, nếu cứ kéo dài không chỉ ảnh hưởng nghiêm trọng đến cuộc sống của người dân mà còn gây nhếch nhác, làm méo mó bộ mặt đô thị. Trong vấn đề bồi thường hỗ trợ tái định cư, cần có chính sách hỗ trợ, tạo điều kiện thuận lợi cho những cư dân tự nguyện muốn ra khỏi chung cư để giãn dân số, tránh gây áp lực lên hạ tầng đô thị…

Theo VTCNews, nói về vấn đề cải tạo chung cư cũ, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Việt Nam cho rằng, điều bất hợp lý là người dân không mất tiền xây dựng nhưng lại đòi đền bù gấp đôi, gấp 1,5 lần mới đồng ý. Ngoài ra, trong hệ số đền bù, có những căn hộ quá bé, chỉ có 12m2, 15m2, nếu có đền bù lên hệ số 2 thì vẫn chưa đủ theo quy định diện tích tối thiểu chung cư là 40m2.

“Từ diện tích đền bù lên đến diện tích tối thiểu theo quy chế, ai sẽ trả tiền chênh lệch?”, ông Hiệp đặt câu hỏi.

Dưới góc độ DN, đại diện Sun Group cho rằng, nút thắt chính là do các dự án nằm ở khu vực nội thành nên không được tăng chiều cao xây dựng và mật độ dân cư đã quy hoạch (bị khống chế chỉ tiêu về dân số). Nhà đầu tư chỉ làm dự án khi có lợi nhuận và người dân cũng thấy có lợi thì mới đồng ý. Do đó, để hài hòa lợi ích giữa các bên thì chính quyền địa phương và cơ quan quản lý nhà nước cần tham gia vào và đưa ra cơ chế phù hợp, giải pháp về quy hoạch, phương án tài chính… để nhà đầu tư cân đối, đảm bảo hiệu quả đầu tư.

Đồng quan điểm, đại diện Công ty CP Đầu tư xây dựng Việt Hưng cho biết, để cải tạo, xây dựng CCC hiệu quả cần nhiều yếu tố, đó là sự đồng thuận, hệ thống cơ chế chính sách đảm bảo công khai, công bằng, minh bạch.

Một yếu tố đặc biệt được cả nhà đầu tư lẫn người dân quan tâm là tỷ lệ của phương án đền bù. DN cũng kiến nghị tỷ lệ đền bù chỉ 1 - 1, có hạn mức (ví dụ quy định diện tích tối thiểu 30 m2, nếu diện tích tăng thêm thì người dân sẽ phải tự đóng góp).

Bên cạnh đó, cũng cần giải quyết vướng mắc về chính sách, làm rõ chính sách đền bù GPMB; nên cải tạo toàn khu (hạ tầng xung quanh); quy hoạch tái định cư, tạm cư tại chỗ; khuyến khích các nhà đầu tư có giải pháp cân bằng tài chính…

Cần cơ chế rõ ràng

Ông Đỗ Viết Chiến - nguyên Cục trưởng Cục Phát triển đô thị đề xuất, thành phố và các nhà đầu tư phải có phương án giải phóng mặt bằng một cách phù hợp. Có thể mua lại toàn bộ các khu tập thể theo giá thỏa thuận hợp lý với người dân, người dân nhận tiền một lần, cũng có thể thỏa thuận hoán đổi căn hộ… Còn đối với các khu tập thể đã xuống cấp nghiêm trọng, có thể đổ sập bất cứ lúc nào hoặc gây nguy hiểm cho người dân khi sinh sống, thì thành phố phải kiên quyết di dời.

Ông Chiến cho rằng, Nhà nước từng bán quỹ nhà theo Nghị định 61 và tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất thì bây giờ để cải tạo lại các chung cư cũ xuống cấp, Nhà nước cũng phải mua lại chính căn nhà đó theo giá phù hợp. Sau khi mua lại toàn bộ các căn hộ này, Nhà nước sẽ có quỹ đất sạch và đấu giá mời gọi nhà đầu tư.

“Nếu nguyên tắc vừa thu hồi được vốn, vừa sinh lời thì chắc chắn sẽ hấp dẫn nhà đầu tư. Nếu có từ hai nhà đầu tư quan tâm trở lên thì phải đấu giá", ông Chiến nói.

Ngoài vấn đề đền bù giải phóng mặt bằng, ông Chiến cho biết, lợi ích của nhà đầu tư cũng phải được tính đến.

Đặc thù của Hà Nội là hầu hết các nhà chung cư nằm trong các quận nội thành. Đây là khu vực nằm trong vùng hạn chế phát triển, hạn chế chiều cao theo quy hoạch đã được Thủ tướng phê duyệt. Vì vậy, các nhà đầu tư không thể tìm được cách thu hồi vốn khi gặp phải rào cản này.

Do vậy, muốn kêu gọi sự tham gia của nhà đầu tư, Nhà nước cần có cơ chế rõ ràng. Ví dụ, có thể áp dụng hình thức BT (Xây dựng - chuyển giao dự án) tại chỗ hay BT theo quy hoạch? Khi đã lập quy hoạch, cần công khai hóa để các nhà đầu tư có thể tham khảo, tính toán và tham gia

"Chính vì vậy, đối với những khu vực bị hạn chế số tầng, thành phố có thể dùng đất đối ứng cho doanh nghiệp đầu tư. Với những khu chung cư cũ không bị vướng quy hoạch, chúng ta có thể cấp phép bình thường, cho xây cao, hiện đại hẳn lên", ông Chiến nói.