TP.HCM: “Tắc tiền sử dụng đất” làm “tắc sổ hồng” chung cư, lỗi tại ai?

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) tổng hợp số liệu từ 53 dự án thuộc 12 Tập đoàn và doanh nghiệp (trong tổng số 490 dự án nhà ở được phê duyệt trong các năm 2015 - 2019) cho thấy, có đến 28.324 căn nhà và căn hộ đã bị chậm cấp “sổ hồng”.

Trước thông tin này, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM thừa nhận, hiện còn hơn 100 dự án đã nộp hồ sơ đề nghị tính tiền sử dụng đất nhưng chưa được giải quyết.

HoREA nhận thấy, nếu thống kê đầy đủ số liệu của hàng trăm dự án đã bàn giao nhà cho khách hàng, nhưng chưa được tính tiền sử dụng đất, thì số lượng căn nhà bị chậm cấp “sổ hồng” còn lớn hơn nhiều lần.

Mới đây, tại Hội thảo "Tắc tiền sử dụng đất", nhiều doanh nghiệp bày tỏ bức xúc về việc cơ quan chức năng chậm cấp "sổ hồng" cho người mua nhà. Nguyên nhân là vướng khâu xác định tiền sử dụng đất trong khi đây không phải lỗi của chủ đầu tư và người dân.

Theo chia sẻ từ một số doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM, nếu với các dự án bất động sản thực hiện ngoài TP.HCM, trung bình chỉ mất 3 - 4 tháng đã có kết quả thẩm định và phương án tính tiền sử dụng đất thì tại TP.HCM, hầu hết hồ sơ tính tiền sử dụng đất kéo dài nhiều năm vẫn chưa được giải quyết xong hoặc bị yêu cầu bổ sung nhiều lần, bị chuyển lòng vòng.

Quá trình thẩm định giá đất, xác định tiền sử dụng đất mất rất nhiều thời gian, doanh nghiệp phải từ 3 năm mới nộp được tiền sử dụng đất. Thậm chí, nếu doanh nghiệp nộp tiền sử dụng đất trước khi công nhận, chủ đầu tư cũng mất đến 5 - 7 năm vẫn chưa được thông qua phương án giá đất.

Do đó, việc chậm trễ thẩm định giá đất, xác định tiền sử dụng đất dẫn đến việc chưa cấp sổ hồng được cho cư dân là lỗi xuất phát từ cơ quan thẩm quyền, không phải do lỗi của doanh nghiệp, nhưng doanh nghiệp đang phải gánh chịu trách nhiệm, thiệt hại nặng nề.

Là chủ đầu tư chuyên xây nhà giá rẻ, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành chia sẻ, dự án nhà ở xã hội (NƠXH) của doanh nghiệp tuy nằm trong diện được miễn tiền sử dụng đất nhưng cũng bị tắc, không làm thủ tục xin cấp sổ hồng được do... vướng ở khâu xác định tiền sử dụng đất.

Bởi theo quy định, NƠXH được miễn tiền sử dụng đất, giấy giao đất lẽ ra nên ghi rõ "doanh nghiệp được miễn tiền sử dụng đất" thì lại ghi "doanh nghiệp thực hiện nghĩa vụ tài chính (nếu có). Chính điều này khiến cho doanh nghiệp làm NƠXH không được miễn tiền sử dụng đất.

Còn ông Bùi Xuân Huy, Tổng Giám đốc Tập đoàn Novaland cho biết, doanh nghiệp của ông đang thực hiện hơn 40 dự án nhà ở tại TP.HCM và gặp nhiều vướng mắc về chính sách pháp luật liên quan quản lý đất đai, trong đó có thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà cho khách hàng.

Có nhiều trường hợp đã thực hiện nghĩa vụ tài chính nhưng vẫn chưa được giải quyết. Chủ yếu là các dự án đã bàn giao cho cư dân sinh sống 2 - 3 năm nhưng người dân vẫn chưa được cấp sổ hồng.

Việc “tắc tiền sử dụng đất” dẫn đến “tắc sổ hồng” cho người mua nhà đã dẫn đến nhiều hệ quả tiêu cực. 

Thứ nhất, việc này vừa không đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng, đồng thời gây tâm lý hoang mang, bất an cho khách hàng mua nhà.

Thứ hai, việc chậm cấp sổ hồng còn làm giảm nguồn thu ngân sách nhà nước. Số thu tiền sử dụng đất của TP.HCM đã bị sụt giảm liên tục từ năm 2018 đến nay. 

Cụ thể, năm 2018, TP.HCM chỉ thu tiền sử dụng đất được 16.493 tỷ đồng, giảm 21,2%; năm 2019 là 14.650 tỷ đồng, giảm 11,2%; 8 tháng đầu năm 2020 là 4.453 tỷ đồng, giảm đến 52%.

Điều đáng quan tâm là tỷ trọng tiền sử dụng đất trong tổng thu ngân sách của thành phố 5 năm vừa qua chỉ chiếm 3 - 5%, thấp hơn rất nhiều so với các năm trước đây (thường chiếm tỷ trọng 9 - 10% số thu ngân sách). Nếu tháo gỡ được ách tắc” tiền sử dụng đất thì sẽ tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước.

Thứ ba, việc chậm cấp sổ hồng cũng làm thiệt hại cho chủ đầu tư dự án, bởi doanh nghiệp không những không thu được 5% giá trị hợp đồng còn lại mà còn bị mang tiếng “bội tín” với khách hàng.

Đáng quan ngại là đã có một số trường hợp người mua nhà khiếu kiện gay gắt, phát sinh tụ tập đông người, căng băng rôn, biểu ngữ, ảnh hưởng đến an ninh trật tự.

HoREA đề nghị UBND TP.HCM xem xét, chỉ đạo giải quyết “ưu tiên” giải quyết cấp “sổ hồng” trước cho khách hàng đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng mua nhà, vì là bên vô can, để triệt tiêu các “điểm nóng” tiềm ẩn.

Về nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất bổ sung (nếu có) giữa chủ đầu tư dự án với Nhà nước, thì đề nghị tách ra xử lý riêng với một số biện pháp bảo đảm.

Cụ thể, các căn hộ và diện tích kinh doanh mà chủ đầu tư giữ lại, thì chưa cấp “sổ hồng” và sẽ cấp sau, khi đã có kết luận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Chủ đầu tư cũng có thể phải ký quỹ một khoản tiền và chủ đầu tư có văn bản cam kết thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính bổ sung với Nhà nước trong trường hợp được cấp "sổ hồng" cùng cư dân.

Được biết, trước đây, khâu tính tiền sử dụng đất do Sở Tài chính TP.HCM phụ trách theo Luật Đất đai 2003. Thế nhưng, sau năm 2014, Luật Đất đai 2013 và Nghị định 44 quy định công tác này được giao Sở Tài nguyên và Môi trường lập kế hoạch định giá đất cụ thể và tổ chức thực hiện việc xác định giá đất. Đây là điểm “tắc nghẽn” khiến nhiều chung cư không được cấp sổ.