Chung cư cũ Hà Nội, TP.Hồ Chí Minh đồng loạt ‘rớt’ giá trong tháng 7/2025

Theo Báo cáo Tình hình biến động giá bất động sản tháng 7/2025 do Viện Kinh tế Xây dựng (Bộ Xây dựng) công bố, giá chung cư thứ cấp có xu hướng tăng tại nhiều địa phương, trong đó Khánh Hòa ghi nhận mức tăng cao nhất (3,38%). Tuy nhiên, tại hai thị trường lớn là Hà Nội và TP.HCM, diễn biến lại trái chiều khi nhiều dự án chung cư cũ giảm giá rõ rệt.

Mức độ biến động giá căn hộ chung cư tại thành phố Hà Nội

Một số dự án có mức độ tăng giá bình quân cao trong tháng như: Bamboo Airways Tower tăng khoảng 3,9% (lên mức 80,9 triệu đồng/m2), Hà Nội Center Point tăng khoảng 4,2% (lên mức 90,7 triệu đồng/m2), Sun Square tăng khoảng 3,9% (lên mức 67,9 triệu đồng/m2), The Matrix One I tăng khoảng 3,9% (lên mức 111,7 triệu đồng/m2), Hausman Premium Residences tăng khoảng 4,6% (lên mức 83,9 triệu đồng/m2), Diamond Park Plaza tăng khoảng 3,6% (lên mức 146,8 triệu đồng/m2).

Ở chiều ngược lại, một số dự án lại ghi nhận mức giảm giá khá rõ rệt trong tháng như: Royal City giảm khoảng 3,1% (xuống mức 93,1 triệu đồng/m2), D’. Le Roi Soleil giảm khoảng 4,5% (xuống mức 129,9 triệu đồng/m2). 

Unimax Twin Tower giảm khoảng 3,6% (xuống mức 46,7 triệu đồng/m2); NHS Phương Canh Residence giảm khoảng 4,6% (xuống mức 54,7 triệu đồng/m2), FLC Premier Parc Đại Mỗ giảm khoảng 3,3% (xuống mức 75,3 triệu đồng/m2), Geleximco Southern Star giảm khoảng 3,2% (xuống mức 75,4 triệu đồng/m2).

Mức độ biến động giá căn hộ chung cư tại thành phố Hồ Chí Minh

Một số dự án có mức độ tăng giá bình quân cao trong tháng như: River Garden tăng khoảng 4,3% (lên mức 70,4 triệu đồng/m2); Luxcity tăng khoảng 4,2% (lên mức 52,9 triệu đồng/m2); Riviera Point tăng khoảng 4,4% (lên mức 68,1 triệu đồng/m2); D-Vela tăng khoảng 3,9% (lên mức 37,3 triệu đồng/m2); Diamond Boulevard tăng khoảng 3,4% (lên mức 39,8 triệu đồng/m2); Midori Park tăng khoảng 4,6% (lên mức 45,5 triệu đồng/m2); Chung cư dầu khí PVC-IC tăng khoảng 5,1% (lên mức 30,1 triệu đồng/m2); Silver Sea Tower tăng khoảng 3,9% (lên mức 39,9 triệu đồng/m2).

Diễn biến trái chiều tiếp tục xuất hiện tại TP.Hồ Chí Minh. Một số dự án mức độ giảm giá bình quân nhiều trong tháng như: The View Riviera Point giảm khoảng 3,8% (xuống mức 72 triệu đồng/m2); Đạt Gia Residence giảm khoảng 3,2% (xuống mức 28,5 triệu đồng/m2); Dragon Hill Residence and Suites 2 giảm khoảng 3,5% (xuống mức 48,7 triệu đồng/m2); Orchard Hill - Sycamore giảm khoảng 3,5% (xuống mức 44,5 triệu đồng/m2); Mermaid Seaview giảm khoảng 3,2% (xuống mức 56,8 triệu đồng/m2).

Trên thực tế, xu hướng giảm giá ở phân khúc chung cư cũ tại Hà Nội và TP.HCM trong tháng 7 không hoàn toàn bất ngờ. Trước đó, theo báo cáo quý II/2025 của Savills, thị trường Hà Nội đã ghi nhận tổng nguồn cung căn hộ mới tăng vọt 121% so với cùng kỳ năm ngoái, nhưng phần lớn vẫn nằm ở phân khúc trung và cao cấp, với giá bán sơ cấp trung bình lên tới 91 triệu đồng/m².

Nguồn cung mới tăng mạnh nhưng chủ yếu ở mức giá cao, trong khi quỹ căn giá rẻ gần như vắng bóng, khiến nhóm khách hàng mua ở thực bị thu hẹp. Dù thanh khoản cải thiện nhẹ nhờ lực đỡ từ nhóm nhà đầu tư, thị trường vẫn thiếu nền tảng giao dịch bền vững từ nhu cầu thật.

Theo Savills, từ năm 2026 trở đi, khi hàng loạt dự án thí điểm hoàn tất thủ tục pháp lý, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội sẽ tăng đáng kể. Cụ thể, trong giai đoạn 2026–2027, thị trường dự kiến đón khoảng 46.600 căn hộ mới từ 43 dự án, phần lớn tập trung ngoài khu vực trung tâm. Diễn biến này được dự báo sẽ tạo sức ép khiến mặt bằng giá chung có thể giảm nhẹ, đặc biệt tại các dự án thứ cấp, chung cư cũ hoặc thiếu lợi thế cạnh tranh.

Tuy nhiên, với những dự án nằm ở khu vực có quỹ đất khan hiếm, nhu cầu ở thực cao, và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín, giá bán nhiều khả năng sẽ được giữ vững hoặc tiếp tục tăng nhờ lợi thế vị trí và chất lượng.