Bỏ thu tiền đất bổ sung: Gỡ nút thắt pháp lý cho doanh nghiệp bất động sản

Sau một năm thực thi, Luật Đất đai 2024 đã cho thấy nhiều chuyển biến tích cực trong quản lý và sử dụng đất đai. Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Quang Huy – CEO Khoa Tài chính Ngân hàng, Trường Đại học Nguyễn Trãi, vẫn còn không ít vướng mắc cần được tiếp tục hoàn thiện. Trong trao đổi với PetroTimes, ông Huy phân tích những điểm sáng, những bất cập còn tồn tại, cũng như đề xuất các hướng điều chỉnh để luật thực sự phát huy hiệu quả trong thực tiễn.

PV: Sau một năm thực thi, Luật Đất đai 2024 đã phát huy được những điểm tích cực nào và còn tồn tại vướng mắc gì cần điều chỉnh?

Ông Nguyễn Quang Huy: Sau một năm thực thi, Luật Đất đai 2024 đã bước đầu cho thấy nhiều tín hiệu tích cực, thể hiện tư duy đổi mới trong quản lý đất đai theo hướng hiện đại, minh bạch hơn. Một trong những điểm đáng chú ý là việc trao quyền rõ ràng hơn cho người sử dụng đất, góp phần tạo dựng hành lang pháp lý vững chắc để thu hút đầu tư. Luật cũng đã mở rộng quyền tiếp cận thông tin và quy hoạch, giúp người dân, doanh nghiệp chủ động hơn trong việc hoạch định kế hoạch sản xuất, kinh doanh. Ngoài ra, khung pháp lý liên quan đến đấu giá, đấu thầu đất đai ngày càng được hoàn thiện, góp phần hạn chế thất thoát tài sản công và tạo ra môi trường cạnh tranh lành mạnh hơn.

Tuy nhiên, quá trình triển khai vẫn còn không ít vướng mắc. Vấn đề xác định giá đất tiếp tục là điểm nghẽn lớn, với sự chênh lệch đáng kể giữa bảng giá do Nhà nước quy định và giá thị trường, từ đó tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý và nguy cơ phát sinh khiếu kiện. Các thủ tục hành chính liên quan đến giao đất, cho thuê đất, tính toán nghĩa vụ tài chính vẫn còn phức tạp, chồng chéo, gây khó khăn cho cả cơ quan quản lý và nhà đầu tư. Bên cạnh đó, việc thiếu cơ chế phối hợp đồng bộ giữa Luật Đất đai và các luật khác như Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản cũng đang khiến nhiều dự án bị ách tắc, không thể triển khai đúng tiến độ.

Có thể nói, Luật Đất đai 2024 đã “mở đường” cho những cải cách sâu rộng trong quản lý và sử dụng đất đai. Tuy nhiên, để luật đi vào cuộc sống một cách hiệu quả, rất cần sự vào cuộc đồng bộ, linh hoạt nhưng quyết liệt từ các cấp chính quyền trong quá trình tổ chức thực thi.

PV: Thưa ông, trong dự thảo sửa đổi Luật Đất đai 2024 đang được Bộ Nông nghiệp và Môi trường lấy ý kiến có việc bỏ quy định thu tiền đất bổ sung với dự án là điều chỉnh từ thực tiễn hay nhượng bộ chính sách?

Ông Nguyễn Quang Huy: Việc bỏ quy định thu tiền sử dụng đất bổ sung sau khi điều chỉnh quy hoạch là một bước điều chỉnh dựa trên thực tiễn quản lý và nhu cầu phát triển, chứ không nên nhìn nhận một chiều là sự nhượng bộ trong chính sách. Thực tế cho thấy, quy định này từng gây ra nhiều hệ lụy pháp lý trong quá trình thực thi, khi việc xác định lại nghĩa vụ tài chính kéo dài, phát sinh tranh cãi, thậm chí làm đình trệ tiến độ thực hiện các dự án.

Bên cạnh đó, quy định cũ đã tạo ra cảm giác thiếu ổn định và minh bạch trong môi trường đầu tư, khiến nhiều doanh nghiệp e dè, thậm chí “đứng hình” ngay trong giai đoạn triển khai dự án vì lo ngại chi phí phát sinh không lường trước. Trong bối cảnh nền kinh tế đang cần lực đẩy phục hồi, đặc biệt lĩnh vực bất động sản vốn đóng vai trò đầu kéo cho nhiều ngành nghề khác, việc loại bỏ những rào cản pháp lý chưa rõ ràng là hoàn toàn cần thiết.

Vì vậy, đây không phải là sự “ưu ái” cho doanh nghiệp, mà là một bước đi nhằm khơi thông nguồn lực, tạo môi trường đầu tư minh bạch, ổn định hơn.

PV: Vậy thưa ông, việc bỏ thu tiền đất bổ sung này có làm giảm giá nhà đáng kể hay chỉ giúp doanh nghiệp nhẹ gánh tài chính?

Ông Nguyễn Quang Huy: Việc bỏ thu tiền sử dụng đất bổ sung sau điều chỉnh quy hoạch cần được nhìn nhận trong tổng thể các tác động đa chiều, thay vì kỳ vọng đơn lẻ vào việc làm giảm giá nhà ngay lập tức. Trên thực tế, trong ngắn hạn, động thái này chủ yếu giúp giảm bớt áp lực tài chính cho doanh nghiệp bất động sản, cải thiện dòng tiền và tạo điều kiện tăng tốc triển khai dự án, đặc biệt đối với phân khúc nhà ở thương mại.

Tuy nhiên, tác động trực tiếp đến giá bán nhà trên thị trường là không lớn trong trước mắt. Bởi lẽ, giá nhà còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như cung – cầu thị trường, chi phí vốn, chi phí vật liệu xây dựng, quy trình pháp lý dự án cũng như kỳ vọng lợi nhuận của chủ đầu tư. Những yếu tố này vẫn đang giữ vai trò chi phối mạnh mẽ đến mặt bằng giá.

Do đó, dù không thể kỳ vọng giá nhà sẽ giảm sâu, nhưng việc loại bỏ một khoản chi phí pháp lý không minh bạch sẽ góp phần kiềm chế đà tăng giá, từ đó tạo mặt bằng giá ổn định hơn trong trung hạn, điều này là tín hiệu tích cực đối với người tiêu dùng và thị trường nói chung.

PV: Thưa ông, nếu không thu khoản bổ sung này, ngân sách có hụt thu? Đồng thời, cần cơ chế gì để ràng buộc tiến độ xác định nghĩa vụ tài chính?

Ông Nguyễn Quang Huy: Việc không thu khoản tiền sử dụng đất bổ sung sau điều chỉnh quy hoạch có thể khiến một số địa phương, đặc biệt những nơi phụ thuộc lớn vào nguồn thu từ đất gặp khó khăn về ngân sách trong ngắn hạn. Tuy nhiên, đây không phải là bài toán chỉ nên nhìn ở góc độ trước mắt. Về lâu dài, cần đặt vấn đề ngân sách trong chiến lược phát triển bền vững và hiệu quả hơn.

Thay vì tập trung vào những khoản “phí bổ sung” phát sinh sau điều chỉnh vốn dễ gây tranh cãi và kéo dài thời gian xác định nghĩa vụ tài chính thì việc giảm bớt thủ tục thiếu minh bạch, đẩy nhanh tiến độ phê duyệt dự án sẽ giúp nhiều dự án sớm được triển khai, mở rộng cơ sở thuế và từ đó tạo ra nguồn thu ổn định, bền vững hơn cho ngân sách nhà nước. Đồng thời, thay vì thu nhiều lần, cần hướng đến việc định giá đất sát với giá thị trường ngay từ đầu và thu đủ một lần, vừa giảm rủi ro pháp lý, vừa nâng cao tính minh bạch, công bằng.

Để đảm bảo kỷ cương trong quản lý và tránh lỏng lẻo trong thực thi, cần thiết lập một khung thời gian chặt chẽ giữa cơ quan quản lý và doanh nghiệp trong việc xác định nghĩa vụ tài chính, kèm theo các chế tài rõ ràng nếu có tình trạng chậm trễ. Bên cạnh đó, việc ứng dụng công nghệ, số hóa hồ sơ và cơ sở dữ liệu đất đai cũng là giải pháp quan trọng nhằm công khai, minh bạch và đồng bộ hóa thông tin giữa các cấp, từ đó góp phần nâng cao hiệu quả quản lý và giảm thiểu xung đột trong quá trình thực hiện.

PV: Thưa ông, việc Bộ TN&MT tiếp thu ý kiến báo chí và dư luận cho thấy gì về cách làm luật hiện nay?

Ông Nguyễn Quang Huy: Việc Bộ Tài nguyên và Môi trường tiếp thu ý kiến từ báo chí và dư luận trong quá trình xây dựng, hoàn thiện Luật Đất đai 2024 là minh chứng rõ nét cho một bước tiến quan trọng trong cách làm luật hiện nay ở Việt Nam. Điều này cho thấy luật pháp không còn là những văn bản “trên trời” tách rời thực tiễn, mà đang dần trở thành công cụ phản ánh và điều chỉnh thực tiễn, tiếp thu tiếng nói đa chiều từ cộng đồng doanh nghiệp, người dân, giới chuyên gia và truyền thông.

Đây là biểu hiện sinh động của tư duy làm chính sách hiện đại, lấy người dân làm trung tâm, doanh nghiệp làm động lực và chính quyền giữ vai trò đồng hành, kiến tạo. Việc lắng nghe ý kiến từ thực tế không chỉ giúp chính sách gần hơn với đời sống mà còn tạo dựng nền tảng vững chắc cho niềm tin vào một môi trường pháp lý ổn định, minh bạch và công bằng.

Đặc biệt, sự linh hoạt nhưng vẫn giữ nguyên tắc trong quá trình điều chỉnh chính sách là điều rất đáng ghi nhận trong bối cảnh thế giới đang biến động nhanh chóng. Đó là năng lực thích ứng, một yếu tố cốt lõi trong quản trị hiện đại.

Luật Đất đai 2024 và những điều chỉnh tiếp theo từ Dự thảo sửa đổi cho thấy nỗ lực kiến tạo một thị trường đất đai minh bạch, hiệu quả và nhân văn hơn. Tuy nhiên, để luật thực sự “sống” trong đời sống kinh tế – xã hội, cần sự đồng bộ giữa tầm nhìn chính sách, thực tiễn triển khai và năng lực điều hành từ trung ương đến địa phương. Đây không chỉ là câu chuyện kỹ thuật lập pháp, mà còn là một phần trong quá trình chuyển đổi mô hình phát triển quốc gia theo hướng hiện đại, bền vững và vì con người.

Xin cảm ơn ông!