Thị trường bất động sản nửa đầu năm 2025: "Nóng" chuyện bảng giá đất

Giá bất động sản vẫn tăng, chưa thấy giảm

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) vừa tổ chức công bố Báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam quý II và 6 tháng đầu năm 2025.

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam - đưa ra nhận định tổng quan: "Qua 6 tháng đầu năm 2025, thị trường bất động sản Việt Nam đã khởi đầu chu kỳ mới với nhiều kết quả khả quan. Nguồn cung và lượng giao dịch phục hồi trên diện rộng. Số lượng doanh nghiệp bất động sản thành lập mới và quay trở lại hoạt động tăng mạnh. Thị trường bất động sản phục hồi đi kèm với những xu hướng mới".

Về mặt quản lý, trong 6 tháng đầu năm, Chính phủ và các cơ quan tiếp tục có nhiều động thái điều hành, cải cách thủ tục, gỡ vướng cho thị trường như ban hành Nghị định 75, Nghị định 82, Nghi định 85, Nghị định 87, Nghị quyết 68, thực hiện cơ chế, chính sách đặc thù để thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội. Kết quả, nhiều dự án được gỡ vướng pháp lý, hoàn thiện thủ tục, đủ điều kiện mở bán, một số dự án còn vướng mắc được cấp sổ hồng, đảm bảo quyền lợi khách hàng và người dân. 

Theo số liệu báo cáo của VARS, điểm sáng nhất, tín hiệu cho thấy sự phục hồi rõ nét nhất của thị trường trong 6 tháng đầu năm 2025 là nguồn cung tăng vọt. Với việc được tháo gỡ vướng mắc pháp lý, hàng loạt dự án quy mô lớn được các chủ đầu tư tái thực hiện, đẩy nhanh tốc độ xây dựng. Nhiều dự án mới được triển khai mới, đặc biệt là ở khu vực phía Nam. Nguồn cung được cải thiện trong hiện tại và sẽ càng "đầy" trong thời gian sắp tới.

Trong quý II/2025, thị trường này ghi nhận hơn 36.000 sản phẩm mới, gấp 2,5 lần quý trước và tăng 90% so với cùng kỳ năm 2024. Tính chung 6 tháng đầu năm 2025, tổng nguồn cung bất động sản nhà ở đạt 64.000 sản phẩm (với hơn 51.000 sản phẩm mới), tương đương 80% cả năm 2024. 

Tuy nhiên, ở phân khúc chung cư, cơ cấu nguồn cung vẫn mất cân đối, đặc biệt tại các đô thị lớn. Các dự án án mở bán phần lớn là căn hộ cao cấp, hạng sang. Năm 2025, theo nhận định của Bộ Xây dựng, nguồn cung thiếu vắng căn hộ giá dưới 25 triệu đồng/m2, thì nay các đơn vị nghiên cứu thị trường thậm chí còn đưa ra nhận định "vắng bóng căn hộ thương mại giá dưới 60 triệu đồng/m2".

Chính bởi vậy, tuy nguồn cung tăng nhưng giá bất động sản các phân khúc vẫn tiếp tục đà tăng, chưa có dấu hiệu giảm. Từ phía doanh nghiệp, tuy thủ tục đã thông thoáng, nhanh gọn hơn nhưng phí đầu vào bao gồm chi phí đất đai, chi phí xây dựng tăng khiến giá cũng không thể giảm. 

Bảng giá đất tăng cao, người dân "sốc", doanh nghiệp e ngại

Luật Đất đai 2024 sau khi chính thức có hiệu lực đã thẩm thấu mạnh hơn vào thị trường, tác động mạnh mẽ và toàn diện hơn đến người dân và doanh nghiệp. Luật mới bỏ khung giá đất và quy định bảng giá đất được ban hành hằng năm, do các địa phương xây dựng tiệm cận với giá thị trường. 

Các chuyên gia của VARS nhận định việc bỏ khung giá đất, xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường được kỳ vọng sẽ giúp thị trường BĐS minh bạch hơn, hạn chế thất thu ngân sách, đẩy nhanh tiến độ đền bù, giải phóng mặt bằng. Thực hiện theo luật mới, các địa phương đã tiến hành ban hành bảng giá đất mới. Tuy nhiên, việc bảng giá đất với giá tăng gấp nhiều lần so với trước đây đã gây ra nhiều tranh luận. Câu chuyện "phải nộp tiền để chuyển đổi đất quá cao, cao hơn giá bán đất" khiến cộng đồng dậy sóng. Theo một chuyên gia, việc bảng giá đất tăng cao tại một số địa phương, khu vực đã khiến người dân sốc, còn doanh nghiệp thì e ngại.

VARS đề xuất cần có lộ trình tăng giá từ từ và hợp lý, có kế hoạch và theo giai đoạn để tránh gây sốc cho người dân và doanh nghiệp. Bảng giá đất vẫn cần bám sát giá thị trường để đảm bảo sự công bằng, tuy vậy cần có sự đánh giá cụ thể để áp dụng đối với từng đối tượng, áp dụng linh hoạt và phù hợp đối với mỗi người dân và doanh nghiệp. Khi đền bù giải tỏa thì hướng tới ưu tiên người dân, khi tính tiền sử dụng đất thì có ưu đãi dựa trên mục đích xây dựng cho doanh nghiệp. Chi phí tiền sử dụng đất vẫn chiếm tỷ trọng lớn nhất trong cơ cấu chi phí đầu tư phát triển dự án của doanh nghiệp, dẫn tới khó giảm giá nhà. 

Bà Nguyễn Thị Miền, Phó viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, cho biết: "Việc tăng giá đất thiếu lộ trình hợp lý đã tạo áp lực lớn với doanh nghiệp bất động sản và người dân. Khi nghĩa vụ tài chính tính theo bảng giá đất mới tăng quá cao, giá bán sản phẩm vì thế cũng tăng lên, từ đó tiếp tục giảm cơ hội tiếp cận nhà ở cho người có nhu cầu thực"

Dự báo cho 6 tháng cuối năm 2025, VARS nhận định thị trường sẽ tiếp tục ghi nhận đà phục hồi tốt, tuy nhiên những kỳ vọng về việc giá bất động sản giảm xuống sẽ khó thành hiện thực.