Cơ hội nào cho thị trường bất động sản trong bối cảnh mới?

Bất động sản chưa thực sự được tận dụng tốt tiềm năng

Hướng tới mục tiêu tăng trưởng 8% trong năm 2025 và tăng trưởng hai con số trong các năm tiếp theo, kinh tế tư nhân, trong đó có lĩnh vực bất động sản, đã nhận được sự quan tâm lớn của Chính phủ với việc ưu tiên nguồn vốn và thúc đẩy triển khai giải ngân nhanh cho việc đầu tư các dự án hạ tầng lớn trong cả nước, nhằm tạo thuận lợi kết hợp; tập trung tháo gỡ cho hơn hàng ngàn dự án có vướng mắc trong quá trình triển khai.

Đặc biệt, bước sang ngày thứ 3 khi cả nước thực hiện cải cách tổ chức không gian phát triển, sáp nhập tỉnh/thành, giờ đây bài toán quy hoạch và chiến lược phát triển của 34 tỉnh/thành thay vì 63 tỉnh/thành như trước đây trong không gian phát triển mới của cả nước sẽ tạo cơ hội lớn lẫn thách thức đan xen cho nhà đầu tư và doanh nghiệp.

Nhằm mang tới góc nhìn đa chiều, "Diễn đàn đầu tư bất động sản trong kỷ nguyên mới: Tư duy mới, Vận hội mới" đã được Tạp chí điện tử TheLEADER tổ chức, với sự tham gia của các đại diện cơ quan quản lý nhà nước, hiệp hội bất động sản, chuyên gia kinh tế - bất động sản, cùng các nhà đầu tư.

Phát biểu tham luận, PGS.TS Trần Đình Thiên, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ, đánh giá, trong 30 năm qua, thị trường bất động sản (BĐS) cứ sốt đất rồi lại đóng băng rồi lại hồi phục mỗi 5-7 năm. Nhưng có lẽ không có thị trường nào "bốc khói bốc lửa" mạnh như thị trường BĐS - một thị trường mang lại sự giàu có cực đại cho nhiều người.

Tuy nhiên, thực tế cho thấy, nền kinh tế chưa phát huy được hết tiềm năng của thị trường BĐS, điển hình là trong 40 năm đổi mới vừa qua, chưa năm nào Việt Nam tăng trưởng 2 con số, bình quân tăng trưởng 6,5%.

Điều này đến từ "điểm nghẽn của điểm nghẽn" của thể chế, pháp lý, do vậy chưa thực sự hỗ trợ lực lượng doanh nghiệp tư nhân BĐS Việt Nam tận dụng được cơ hội mà các Hiệp định thương mại tự do đem lại. Đồng thời, khiến Việt Nam trở thành "điểm sáng" trên thế giới về thu hút FDI nhưng lại không phải là "điểm sáng" về phát triển kinh tế tư nhân trong nước.

Trước thực trạng trên, PGS.TS Trần Đình Thiên nêu ra những nguyên nhân chính, gồm: (1) Chậm xây dựng, kiến tạo các nền tảng thị trường, đặc biệt là ít chú trọng đồng bộ thị trường các nguồn lực, mà trong đó là thị trường đất đai và thị trường tài sản; (2) Duy trì quá lâu cơ chế "xin - cho" và tình trạng phân biệt đối xử; (3) Không kiềm chế xu hướng đầu cơ, đặc biệt là thị trường đất đai, dẫn đến tình trạng mức giá nóng sốt trong thời gian qua, khiến người dân khó tiếp cận.

Tất cả điều đó dẫn đến hệ lụy cấu trúc thị trường méo mó, không bền vững, lãng phí nguồn lực và rủi ro chính sách, từ đó phần nào làm cản trở sự phát triển tiềm năng của thị trường BĐS hiện nay.

Ngoài ra, ông Thiên đưa ra cảnh báo: Nếu kỳ vọng tăng trưởng kinh tế lên đến hai con số mà không kịp thiết kế chính sách ứng phó, thì thị trường BĐS - vốn nhạy cảm và mang tính đầu cơ cao - có thể đối mặt với nguy cơ bong bóng hoặc sụp đổ. Vì vậy, nếu kinh tế tư nhân được xác định là động lực quan trọng nhất thì Nhà nước cũng cần phải hành xử khác, không còn phân biệt đối xử. Đây chính là điều then chốt để tạo cơ chế phát triển lành mạnh cho BĐS trong tương lai.

Cơ hội nào cho bất động sản trong bối cảnh mới?

Tại diễn đàn, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, đã khẳng định những cơ hội lớn mà thị trường đang có.

Thứ nhất là toàn hệ thống chính trị đang chuyển đổi tư duy, từ vai trò của Nhà nước đến vai trò tư nhân, mô hình phát triển cũ sang chú trọng công nghệ, đổi mới sáng tạo.

Thứ hai là vấn đề thể chế, vốn được gọi là "điểm nghẽn của điểm nghẽn" đang được tháo gỡ quyết liệt, điều này cũng góp phần củng cố thêm niềm tin và động lực để tiếp tục phát triển cho các doanh nghiệp.

Ngoài ra, việc "sắp xếp lại giang sơn" cũng mở ra một cách tổ chức phát triển theo hướng mở rộng, không chỉ không gian vật lý mà là không gian cơ hội, vì lợi thế hay bất lợi của các địa phương sẽ cộng hưởng nhau. Từ đó sẽ xuất hiện các cuộc làm lại quy hoạch phát triển, mà ở đó, các doanh nghiệp BĐS sẽ chú ý và can dự vào quá trình đó nhiều hơn, đi sâu vào BĐS các tỉnh và khu vực cụ thể.

Đại diện nhóm doanh nghiệp, ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch HĐQT Cen Group, cho rằng, thị trường gặp nhiều vướng mắc, đặc biệt là nguồn cung bị hạn chế. Tuy nhiên, với tình hình sắp tới, thị trường BĐS nhiều khả năng sẽ "bùng nổ", điều này không nằm ở giá bởi giá cao sẽ khiến người dân khó mua được nhà, mà sẽ là sự bùng nổ ở nguồn cung, giúp người trẻ có cơ hội mua nhà.

Ngoài ra, chiến lược đầu tư kinh doanh của các doanh nghiệp cũng sẽ có nhiều thay đổi trong tương lai để phù hợp với bối cảnh mới, thời thế mới trước những tiền lệ chưa từng có, cụ thể là trong 5 - 10 năm tới.

Đánh giá thêm về cơ hội cho các doanh nghiệp BĐS sắp tới, TS. Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó Chủ tịch ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, Viện trưởng Viện Tư vấn phát triển, nhận định, trong bối cảnh chuyển mình của thị trường, Nghị quyết 68 có vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế tư nhân nói riêng, trong đó BĐS đóng vai trò trụ cột.

Vì vậy, trong "sân chơi mới" này, các doanh nghiệp lớn với hệ sinh thái đa dạng và tiềm lực mạnh mẽ sẽ có những lợi thế nhất định, có khả năng kiến tạo những khu đô thị hiện đại, đồng bộ với đầy đủ tiện ích, từ đó định hình thị trường BĐS. Các các doanh nghiệp có quy mô nhỏ hơn có thể tìm kiếm cơ hội hợp tác, chia sẽ những "miếng bánh" phù hợp với năng lực, tạo nên sự cộng hưởng và phát triển chung.