Nghị quyết 68: Bệ phóng chính sách cho doanh nghiệp bất động sản tiếp cận vốn

Những rào cản truyền thống bóp nghẹt dòng vốn

Trước khi Nghị quyết 68-NQ/TW và Nghị quyết 198/NQ-CP ra đời, doanh nghiệp bất động sản, đặc biệt là khối nhỏ và vừa (SMEs), gần như bị “gạt ra bên lề” trong hệ thống tín dụng. Ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính Ngân hàng – Đại học Nguyễn Trãi, chỉ ra ba rào cản chính dẫn đến việc này là các SMEs thiếu tài sản đảm bảo, năng lực tài chính yếu kém và cơ chế tín dụng thiên về tài sản thế chấp thay vì dòng tiền. Những điều này khiến doanh nghiệp không đủ điều kiện vay vốn, dù có dự án tiềm năng.

Cùng quan điểm với ông Huy, chuyên gia tài chính Nguyễn Trí Hiếu khẳng định rằng: “Doanh nghiệp bất động sản trước đây rất khó vay ngân hàng bởi không chứng minh được dòng tiền, thiếu tài sản thế chấp và không có lịch sử tín dụng minh bạch”.

Trong khi đó, với vai trò là lãnh đạo doanh nghiệp, ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty Đầu tư Bất động sản Việt An Hòa, cũng thẳng thắn chia sẻ: “Trước Nghị quyết 68, khoảng trên 50% doanh nghiệp bất động sản gặp khó trong tiếp cận vốn, đặc biệt là doanh nghiệp nhỏ và vừa. Vốn ngân hàng chủ yếu chỉ chảy vào một nhóm ít doanh nghiệp lớn, có lịch sử hoạt động và tài sản đảm bảo rõ ràng”.

Trước những thách thức trên, Nghị quyết 68 được xem là một bước ngoặt lớn khi nhấn mạnh yêu cầu “đa dạng hóa và cải thiện tiếp cận vốn” cho khu vực kinh tế tư nhân. Theo ông Nguyễn Quang Huy, đây không chỉ là một điều chỉnh kỹ thuật, mà là “tuyên ngôn chính sách” ở tầm chiến lược nhằm tái định hình hệ sinh thái tài chính theo hướng linh hoạt, toàn diện và hiện đại hơn.

Nghị quyết 68 hướng tới phát triển các kênh huy động vốn không chỉ giới hạn trong hệ thống ngân hàng, mà còn mở rộng sang vốn mạo hiểm, thị trường chứng khoán, tài chính chuỗi giá trị và các mô hình tài trợ mới như gọi vốn cộng đồng hay cho vay ngang hàng... Điểm đáng chú ý là việc khuyến khích sử dụng dữ liệu lớn, hệ thống chấm điểm tín dụng và ứng dụng công nghệ số trong thẩm định hồ sơ doanh nghiệp là những điều chưa từng có tiền lệ trong quản lý tín dụng tại Việt Nam.

Trên cơ sở Nghị quyết 68-NQ/TW, Nghị quyết 198/NQ-CP cụ thể hóa các chính sách hỗ trợ doanh nghiệp theo hướng thực chất hơn. Trong đó, nổi bật nhất là cơ chế hỗ trợ lãi suất 2% mỗi năm cho các doanh nghiệp triển khai dự án xanh, tuần hoàn, ESG.

Ông Huy cho biết, nếu tận dụng hiệu quả, doanh nghiệp bất động sản có thể hưởng ba lợi ích lớn: giảm chi phí vốn thực, mở rộng khả năng tiếp cận nguồn vốn quốc tế từ các tổ chức như ADB, WB, JICA… và tăng giá trị tài sản, thương hiệu trong dài hạn nhờ các tiêu chuẩn ESG.

Ông Trần Khánh Quang cũng nhận định đây là một hướng đi đúng: “Chủ đầu tư lớn và người tiêu dùng đang quan tâm nhiều hơn đến bất động sản xanh. Chính sách hỗ trợ 2% lãi suất cho các dự án xanh là cú hích cho xu hướng phát triển bền vững, phù hợp với nhu cầu thị trường và các cam kết toàn cầu.”

Gỡ nút thắt bằng cách nhìn mới

Một điểm đột phá khác của Nghị quyết 198 là khuyến khích cho vay tín chấp dựa trên dòng tiền, tài sản vô hình và tài sản hình thành trong tương lai, những tài sản trước nay không được coi là “có giá trị tín dụng”.

Chuyên gia Nguyễn Trí Hiếu cho rằng: “Các quy định trong Nghị quyết 198 là một ‘chìa khóa mở cửa’, giúp các ngân hàng có cơ sở pháp lý để thay đổi cách tiếp cận trong thẩm định hồ sơ vay. Tuy nhiên, việc hiện thực hóa nó lại phụ thuộc vào hành động cụ thể từ hệ thống ngân hàng thương mại”.

Trong khi đó, theo ông Huy, nếu các ngân hàng chấp nhận định giá tài sản vô hình như thương hiệu, hợp đồng thuê dài hạn, phần mềm quản trị hay dữ liệu thiết kế, doanh nghiệp nhỏ và vừa sẽ có thêm không gian tài chính đáng kể để phát triển dự án. Đồng thời, việc Chính phủ chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước và các ngân hàng thương mại cải tiến quy trình nội bộ, xét duyệt tín dụng theo chuỗi giá trị và dòng tiền thay vì tài sản đảm bảo là một bước chuyển tư duy quan trọng.

Thay vì “chắc thì cho vay” nghĩa là có tài sản thế chấp cụ thể mới được vay, các ngân hàng sẽ cần chuyển sang “hiểu thì cho vay” tức là phân tích mô hình kinh doanh, dự báo dòng tiền, và uy tín của doanh nghiệp để ra quyết định.

Để tận dụng tối đa các chính sách trên, ông Trần Khánh Quang đề xuất rằng doanh nghiệp bất động sản cần rà soát lại toàn bộ chuỗi giá trị từ đầu tư đất đai, xây dựng đến bán hàng và chăm sóc khách hàng để chứng minh dòng tiền khép kín. Ông cho rằng: “Với chính sách này, nếu tận dụng tốt, thị trường sẽ xuất hiện nhiều sản phẩm bất động sản vừa tầm, phù hợp với nhu cầu người dân, thay vì tập trung vào các dự án quy mô lớn và kén người mua như trước”.

Ngoài ra, danh mục tài sản cho thuê tài chính được mở rộng sang cả tài sản trí tuệ, phần mềm và dữ liệu thiết kế, cũng là một “cửa sổ cơ hội” cho doanh nghiệp bất động sản – xây dựng trong việc tiết giảm chi phí đầu tư ban đầu và tăng hiệu quả sử dụng vốn.

Mặc dù các chính sách từ Nghị quyết 68 và 198 mang đến nhiều kỳ vọng, nhưng theo các chuyên gia, bản thân doanh nghiệp cũng cần chủ động thay đổi. Việc minh bạch hóa tài chính, nâng cao năng lực quản trị, ứng dụng công nghệ số và theo đuổi các tiêu chuẩn ESG không thể chỉ là hình thức. Đó phải là một chiến lược dài hạn, đồng bộ và có tính thực thi cao.

Nếu chính sách là “ngòi nổ” thì doanh nghiệp chính là “thuốc súng”. Chỉ khi hai yếu tố này gặp nhau, thị trường mới có thể bùng nổ trở lại và bước vào một chu kỳ phát triển mới mạnh mẽ, minh bạch và bền vững hơn.