Thị trường nhà ở TPHCM phục hồi, dòng vốn chuyển mạnh ra vùng ven

Sau thời gian trầm lắng, thị trường nhà ở Thành phố Hồ Chí Minh đang dần khởi sắc với lượng giao dịch và nguồn cung mới tăng mạnh trong quý 3/2025.

Tuy nhiên, giá bán tiếp tục neo cao khiến xu hướng dịch chuyển dòng vốn và nhu cầu mua nhà sang các khu vực lân cận như Bình Dương (cũ), Long An (cũ), Bà Rịa-Vũng Tàu (cũ) trở nên rõ nét hơn, mở ra một giai đoạn phát triển mới cho vùng đô thị Thành phố Hồ Chí Minh mở rộng.

Thị trường nhà ở phục hồi nhưng áp lực giá còn lớn

Theo báo cáo của CBRE Việt Nam, quý 3/2025, Thành phố Hồ Chí Minh ghi nhận 2.549 căn hộ và 220 căn nhà thấp tầng mở bán mới - mức tăng đáng kể so với nửa đầu năm.

Hầu hết nguồn cung đến từ các giai đoạn tiếp theo của dự án hiện hữu hoặc tái khởi động sau thời gian dài tạm dừng. Khu Đông tiếp tục là “điểm sáng,” chiếm hơn 75% tổng nguồn cung căn hộ mới.

Giá bán sơ cấp căn hộ tại Thành phố Hồ Chí Minh đạt 87 triệu đồng/m2, tăng 6,3% so với quý trước và 31% so với cùng kỳ năm 2024. Giá thứ cấp cũng tăng mạnh lên 60 triệu đồng/m2, phản ánh nhu cầu mua nhà vẫn duy trì ở mức cao, dù người mua có xu hướng thận trọng hơn trước biến động giá.

Tại phân khúc cao cấp, theo JLL Việt Nam, thị trường ghi nhận 739 giao dịch thành công trong quý II/2025, tăng gấp sáu lần so với quý đầu năm. Các dự án có tiến độ xây dựng tốt như Dhome (DHA Corp.) hay Opus One (phường Long Bình) đạt tỷ lệ hấp thụ cao.

Trong khi đó, phân khúc nhà liền thổ ghi nhận 54 căn được tiêu thụ, tăng gần gấp đôi so với quý 1, với dự án The Sholi Bình Tân đạt tỷ lệ hấp thụ hơn 70% nhờ mức giá cạnh tranh.

Giá sơ cấp phân khúc căn hộ cao cấp đạt 5.076 USD/m2, giảm nhẹ 0,6% so với quý trước nhưng vẫn tăng 1,6% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong khi đó, giá bán nhà liền thổ sơ cấp ở mức 16.842 USD/m2, tăng 3% theo năm.

“Mức tăng giá ổn định trên cả thị trường sơ và thứ cấp, dù đã ở mức cao, cho thấy niềm tin vững chắc của người mua và nhà đầu tư vào tiềm năng sinh lời dài hạn của bất động sản nhà ở Thành phố Hồ Chí Minh”, bà Trang Lê, Tổng giám đốc JLL Việt Nam, nhận định.

Bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Thành phố Hồ Chí Minh của CBRE cho rằng: “Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài, thị trường bất động sản thấp tầng Thành phố Hồ Chí Minh đang dần hồi phục.

Quý 3 ghi nhận hơn 170 giao dịch thành công, tăng hơn 100% so với quý trước, chủ yếu tập trung ở khu Tây như Bình Tân, Bình Chánh-nơi vẫn còn quỹ đất và mức giá phù hợp hơn.”

Tuy nhiên, bà Thanh cũng lưu ý rằng mặt bằng giá cao và nguồn cung trung cấp ngày càng thu hẹp đang khiến người mua ở thực gặp nhiều khó khăn.

Dòng vốn dịch chuyển ra vùng ven - xu hướng tất yếu của thị trường

Dù có dấu hiệu phục hồi, các chuyên gia nhận định Thành phố Hồ Chí Minh vẫn trong tình trạng khan hiếm nguồn cung thực chất, đặc biệt ở phân khúc trung cấp.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, cho biết: “Dù nguồn cung mới tăng trở lại, thị trường Thành phố Hồ Chí Minh vẫn thiếu hụt trầm trọng so với nhu cầu thực. Áp lực giá khiến nhiều người mua và nhà đầu tư dịch chuyển sang các địa phương lân cận-nơi có quỹ đất dồi dào và giá hợp lý hơn".

Theo CBRE Việt Nam, khu vực Bình Dương (cũ) trong 9 tháng đầu năm nay đã chào bán gần 11.000 căn hộ mới, mức giá trung bình dưới 60 triệu đồng/m2, chỉ bằng một nửa Thành phố Hồ Chí Minh.

Khu vực Bà Rịa-Vũng Tàu và Long An (cũ) cũng ghi nhận lượng giao dịch tăng, đặc biệt ở các khu vực có hạ tầng giao thông đang được đầu tư mạnh như Vành đai 3, cao tốc Biên Hòa-Vũng Tàu, Tân Vạn-Nhơn Trạch.

Anh Lâm Toàn Tôn (35 tuổi, phường Tân Mỹ, Thành phố Hồ Chí Minh) chia sẻ: “Vợ chồng tôi tìm mua căn hộ trong nội thành nhưng giá tăng nhanh quá. Sau khi khảo sát khu vực vùng ven thành phố, chúng tôi quyết định chọn một căn hộ ở Dĩ An, giá chỉ bằng 60% so với khu thành phố Thủ Đức (cũ) nhưng hạ tầng kết nối rất tốt. Đi làm vẫn thuận tiện mà chi phí hợp lý hơn nhiều.”

Theo dự báo của JLL Việt Nam, trong năm 2025, Thành phố Hồ Chí Minh sẽ đón thêm 5.000-5.500 căn hộ cao cấp và 1.300 căn nhà liền thổ mới. Cùng đó, các công trình hạ tầng trọng điểm như nhà ga T3, nút giao An Phú, tuyến Vành đai 3 sẽ tạo động lực cho thị trường trong năm tới.

Tuy nhiên, JLL cũng cho rằng quá trình cơ cấu lại địa giới hành chính và cải cách thủ tục đầu tư công có thể khiến thị trường trải qua giai đoạn thận trọng tạm thời, trước khi bước vào chu kỳ tăng trưởng mới.

Từ góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Văn Hiền, đại diện một công ty phát triển dự án nhà ở tại phường Bình Thọ nhận định: “Khó khăn lớn nhất hiện nay là pháp lý và chi phí vốn. Dù sức cầu vẫn rất tốt, nhiều chủ đầu tư buộc phải điều chỉnh tiến độ triển khai để đảm bảo dòng tiền. Tuy nhiên, với tín hiệu tích cực từ việc tháo gỡ 86 dự án bị ách tắc, chúng tôi kỳ vọng quý IV và đầu năm 2026 thị trường sẽ sôi động trở lại.”

Nhiều chuyên gia cũng cho rằng sự liên kết vùng đang trở thành xu thế không thể đảo ngược. Các khu vực vệ tinh được quy hoạch đồng bộ về giao thông, hạ tầng xã hội và tiện ích đang thu hút lớp khách hàng trẻ-nhóm có nhu cầu ở thực nhưng khả năng tài chính hạn chế.

“Thành phố Hồ Chí Minh mở rộng sẽ là vùng phát triển năng động nhất cả nước trong vài năm tới. Khi sự chênh lệch giá giữa trung tâm và vùng ven còn lớn, xu hướng dịch chuyển dòng vốn và người mua ra các đô thị vệ tinh là tất yếu”, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, nhấn mạnh.

Thị trường nhà ở Thành phố Hồ Chí Minh và khu vực lân cận đang cho thấy tín hiệu phục hồi rõ rệt về lượng giao dịch và nguồn cung, song áp lực giá cao và sự khan hiếm phân khúc trung cấp vẫn là bài toán nan giải.

Trong bối cảnh hạ tầng vùng được đầu tư mạnh mẽ và chính sách pháp lý dần được tháo gỡ, dòng vốn và nhu cầu nhà ở đang mở rộng ra các địa phương phụ cận, góp phần hình thành một không gian đô thị đa cực - xu hướng phát triển tất yếu của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam./.