CII – 'Trùm đất' Thủ Thiêm và gánh nặng khối nợ gần 23.000 tỷ đồng

Kinh doanh ảm đạm, cổ phiếu vẫn tăng “nóng”

Thời gian gần đây, cổ phiếu CTCP Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật TP HCM (Mã CK: CII) liên tục tăng mạnh với nhiều phiên tăng trần liên tiếp. Tính từ đầu tháng 12 đến nay, thị giá CII đã tăng đến 42%, kết thúc phiên giao dịch ngày 21/12, CII tăng kịch trần lên 41.150 đồng/cp với khối lượng khớp lệnh 11,6 triệu cổ phiếu.

Cùng với CII, CTCP Đầu tư Năm Bảy Bảy (Mã CK: NBB) – Công ty con của CII cũng ghi nhận tăng nóng, chốt phiên 21/12, NBB đạt thị giá 47.500 đồng/cp, tăng 5,6% so với mức tham chiếu, khối lượng khớp lệnh 2,1 triệu cổ phiếu. Đáng chú ý, thị giá NBB đã tăng gần gấp đôi kể từ đầu năm đến nay.

Đà tăng của bộ đôi Công ty mẹ - con này còn nhờ hiệu ứng phiên đấu giá đất “lịch sử” tại Thủ Thiêm vừa qua với con số kỷ lục lên đến 2,45 tỷ đồng/m2 đất, gấp 8,3 lần giá khởi điểm. Trong khi đó, CII sở hữu quỹ đất lớn tại Thủ Thiêm, NBB cũng có dự án đang triển khai tại khu đô thị này. Nhà đầu tư kỳ vọng, sau phiên đấu giá mặt bằng giá bất động sản Thủ Thiêm tăng và các doanh nghiệp đang sở hữu quỹ đất tại đây sẽ được hưởng lợi.

Mới đây, CII vừa công bố đã bán xong 3,1 triệu cổ phiếu NBB, giảm tỷ lệ sở hữu tại NBB xuống còn 65,32%. CII đã thu về khoảng 127 tỷ đồng sau giao dịch này. Đây là lần thứ 4 kể từ thời điểm tháng 10/2021 CII bán ra cổ phiếu. Tổng cộng chỉ sau khoảng gần 3 tháng, CII đã bán ra khoảng 25,4 triệu cổ phiếu NBB để giảm tỷ lệ sở hữu từ mức 93,7% xuống còn 65,32% như hiện tại.

Về tình hình kinh doanh, theo Báo cáo tài chính hợp nhất quý 3/2021 của CII, hầu hết các chỉ số đều giảm so với cùng kỳ. Cụ thể, doanh thu thuần của CII giảm 85,8% xuống còn 259 tỷ đồng. Lợi nhuận gộp còn 70 tỷ so với 337 cùng kỳ năm ngoái.

Ngược lại, doanh thu từ hoạt động tài chính kỳ này tăng 29,3% lên 374 tỷ đồng, chủ yếu từ chuyển nhượng quyền tham dự dự án đầu tư và lãi tiền gửi đã giúp công ty báo lãi sau thuế 10,6 tỷ đồng, giảm 87% so với cùng kỳ.

Lũy kế 9 tháng, doanh thu thuần của CII đạt 2.223 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế 126 tỷ, lần lượt giảm gần 25% và 73%. Với kế hoạch doanh thu 6.700 tỷ đồng, lợi nhuận ròng 615 tỷ đồng cho cả năm, ước tính CII đã thực hiện được 33% chỉ tiêu doanh thu và 5,5% mục tiêu lợi nhuận ròng sau 9 tháng.

Đáng chú ý trong 9 tháng đầu năm, dòng tiền kinh doanh của CII tiếp tục âm 1.083,8 tỷ đồng, cùng kỳ năm ngoái khoản mục này âm 1.484 tỷ đồng. Ngược lại, dòng tiền tài chính của doanh nghiệp ghi nhận dương gần 1.055 tỷ đồng, cùng kỳ năm ngoái dương 2.157 tỷ đồng.

Tính đến cuối quý 3, tổng tài sản của CII tăng 3,4% so với đầu năm lên 30.549 tỷ đồng. Trong đó tài sản cố định 9.549 tỷ đồng, tăng 76%. Mức tăng này do trong kỳ, công ty đã ghi nhận tăng thêm quyền thu phí giao thông có được từ dự án BOT Mở rộng Xa lộ Hà Nội và dự án mở rộng 4 đoạn tuyến Quốc lộ 60 - Cầu Rạch Miễu.

CII cho biết, kết quả kinh doanh của doanh nghiệp giảm chủ yếu do việc tạm ngừng các dự án giao thông và dừng thi công các dự án hạ tầng cơ sở, bất động sản vì COVID-19. Tuy nhiên doanh nghiệp nhận định sự suy giảm này không ảnh hưởng đến kết quả dài hạn của công ty.

“Trùm đất” Thủ Thiêm nhờ dự án BT

Theo báo cáo thường niên 2020 của CII, Công ty này có 3 mảng kinh doanh chính là xây dựng, cầu đường và bất động sản.

Ở mảng bất động sản, tính tới hết quý III, CII có tổng cộng 4 công ty con trực tiếp gồm NBB, Công ty TNHH MTV Khu Bắc Thủ Thiêm, Công ty TNHH Đầu tư Cao ốc Điện Biên Phủ, Công ty TNHH Đô thị xanh Sài Gòn Long Khánh, một công ty con gián tiếp thông qua NBB là Công ty TNHH Xây dựng - Thương mại - Dịch vụ - Sản xuất Hùng Thanh đều ở TP HCM và một công ty liên kết ở Quảng Nam là Công ty TNHH Đầu tư và Xây dựng Tam Phú.

Sau phiên đấu giá đất “chấn động” với mức cao nhất lên đến 2,44 tỷ đồng/m2, Tập đoàn Tân Hoàng Minh trúng đấu giá lô đất diện tích 10.059,7 m2 tổng giá trị 24.500 tỷ đồng, câu chuyện giá đất, quỹ đất Khu đô thị mới Thủ Thiêm và những “đại gia” đang sở hữu đất vàng tại khu vực này trở nên nóng hơn bao giờ hết.

Trong đó, CII được biết đến là "trùm đất" Thủ Thiêm nhờ quỹ đất đối ứng “khủng” từ các dự án hợp đồng BT - đổi đất lấy hạ tầng. Diện tích đất mà CII có tại khu Thủ Thiêm gần gấp 10 lần diện tích lô đất đấu giá của Tân Hoàng Minh.

Ngày 31/12/2012, CII đã lập ra Công ty TNHH MTV Khu Bắc Thủ Thiêm với số vốn điều lệ ban đầu là 340 tỷ đồng (CII góp 100% vốn). Nhiệm vụ chính của Công ty này là xây dựng thi công hạ tầng và đầu tư, kinh doanh bất động sản tập trung chủ yếu ở khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Công ty Bắc Thủ Thiêm đang thực hiện dự án BT đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu dân cư phía Bắc và hoàn thiện đường trục Bắc Nam trong khu đô thị mới Thủ Thiêm (dự án BT Thủ Thiêm).

CII cho biết, tổng vốn đầu tư của dự án BT Thủ Thiêm là 2.642 tỷ đồng. Để hoàn vốn cho dự án này, CII đã được thành phố giao cho 90.078 m2 đất sử dụng ổn định lâu dài (để xây dựng nhà ở) và 6.053 m2 đất sử dụng 50 năm (để xây dựng văn phòng) thuộc khu dân cư 3 và 4. Những lô đất này có vị trí dọc bờ sông, công viên và cả trục đường Bắc Nam, tiếp giáp cầu Thủ Thiêm 1 và nối liền với 1 khu vực của quận Bình Thạnh.

Trên quỹ đất này, CII đã và đang triển khai hàng loạt dự án căn hộ, nhà phố và shophouse tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Tiêu biểu là loạt dự án Thủ Thiêm Lakeview. Dự án toạ lạc tại 5 lô đất ở khu 3 và 4.

Hiện CII đã bàn giao hai dự án Lakeview 1 (lô 3-1 với 14.059 m2) và Lakeview 2 (lô 4-7 với 6.516 m2) trong năm 2018, 2019. Năm 2020, CII cũng đã cất nóc dự án D'verano (lô 3-2 với 9.474m2), dự kiến hoàn thành cũng như bàn giao dự án vào quý 2/2021. Dự án này đang được rao bán bình quân từ 80 - 90 triệu đồng/m2.

Đối với dự án lô 4-8 và 3-6 (đều có diện tích 9.474 m2), CII cho biết sẽ hoàn thành hồ sơ pháp lý nhằm khởi động dự án trong năm nay và dự kiến hoàn thành bàn giao trong giai đoạn 2022.

Đối với dự án khu nhà ở chung cư tại lô 3-15 và 3-16, đây là Dự án căn hộ cao cấp Thủ Thiêm River Park của Công ty CP Đầu tư bất động sản Thủ Thiêm River Park - công ty 100% thuộc sở hữu của CII làm chủ đầu tư.

Cuối năm 2017, CII và Hongkong Land đã chính thức tiến hành ký kết hợp đồng hợp tác phát triển dự án trên diện tích khoảng 3,5 ha, trong đó lô 3-15 rộng 15.376 m2, cao từ 10 – 15 tầng và lô 3-16 rộng 19.881 m2, cao 10 – 20 tầng.

Dự kiến sau khi hoàn thành dự án sẽ cung cấp khoảng 1.140 căn hộ bao gồm các căn hộ cao cấp, biệt thự trên không, căn hộ sân vườn,… với tổng vốn tham gia đầu tư dự kiến hơn 400 triệu USD (khoảng 9.300 tỷ đồng).

Ngoài ra, một công ty con khác của CII là NBB cũng đã và đang đầu tư hơn 10 dự án bất động sản như: Diamond Riverside 4,1ha, NBB Garden 2 rộng 10,2ha, NBB Garden 3 rộng 7,7ha, Sơn Tịnh là 102,6ha, Delagi rộng 124,7ha…. Tổng cộng các dự án đang triển khai của NBB là 376,8ha, vốn đầu tư 13.681 tỷ đồng.

Tương tự, Công ty TNHH Đầu tư Cao ốc Văn Phòng Điện Biên Phủ - công ty con của CII đang xây dựng Dự án cụm công trình Cao Ốc Văn Phòng 52 Điện Biên Phủ, Quận Bình Thạnh. Dự án là cao ốc hợp khối cao 27 tầng và 2 tầng hầm. Tổng diện tích sàn xây dựng là 65.424 m2; khu căn hộ và văn phòng trên khu đất rộng khoảng 5.745m2.

Tính đến cuối quý 3/2021, giá trị tồn kho tại CII ghi nhận 4.875 tỷ đồng, tăng gần 27% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, dự án khu nhà ở chung cư tại lô 3-15 (The River Thủ Thiêm) tồn kho gần 2.042, dự án khu nhà ở chung cư lô 3-2 (Thủ Thiêm Lake View) gần 149 tỷ đồng…

Khoản nợ “khủng” của CII

Tại ngày 30/9/2021 nợ phải trả tại CII ghi nhận 22.757 tỷ đồng, tăng 4,5% so với con số đầu năm. Khoản mục phải trả của CII chiếm phần lớn là tổng nợ đi vay với số nợ 17.661 tỷ đồng, tăng 6,5% so với hồi đầu năm, đa số vẫn là đi vay dài hạn từ các ngân hàng trong nước và thông qua phát hành trái phiếu.

Trong đó, vay ngắn hạn đạt 4.620 tỷ đồng, tăng 40% so với số nợ đi vay hồi đầu năm. Trong đó, CII đang có khoản vay gần 825 tỷ đồng tại ngân hàng VPBank, hơn 400 tỷ đồng tại ngân hàng HDBank, hơn 233 tỷ đồng tại ngân hàng BIDV, hơn 410 tỷ đồng tại các công ty chứng khoán và một số khoản vay tổ chức và cá nhânkhac.

Vay dài hạn tại CII tính đến cuối quý 3/2021 là 6.574 tỷ đồng, tăng nhẹ hơn 777 triệu đồng so với con số đầu năm. Chủ nợ của những khoản vay này là các ngân hàng Vietinbank (3.467 tỷ đồng), BIDV (1.438 tỷ đồng), TPBank (647 tỷ đồng), HDBank (653 tỷ đồng), VPBank, ACB, ADB và các khoản vay từ tổ chức, cá nhân khác.

Đáng chú ý, các khoản vay trái phiếu chiếm phần lớn trong tổng nợ đi vay của CII, dư nợ trái phiếu của doanh nghiệp tính đến cuối tháng 9/2021 là 13.039 tỷ đồng.

Các lô trái phiếu được huy động với mục đích tăng quy mô hoạt động cho công ty, tài trợ vốn cho các dự án BOT trọng điểm, các dự án bất động sản trong KĐT mới Thủ Thiêm, dự án khu dân cư Sơn Tịnh – Quảng Ngãi, thanh toán các lô trái phiếu sắp đến hạn… với mức lãi suất cao nhất là 11%.

Phần lớn các lô trái phiếu của CII không có tài tài sản đảm bảo, một phần được đảm bảo bằng cổ phiếu, cổ phần, vốn góp tại các công ty con thuộc sở hữu của CII và chỉ một số ít lô trái phiếu được đảm bảo bằng bất động sản hoặc một phần là bất động sản…

Liên quan đến việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp, thời gian qua, câu chuyện về “bom nợ Evergrande” đã khiến nhiều nhà đầu tư bắt đầu để ý hơn tới tài sản đảm bảo cho trái phiếu doanh nghiệp. Trong khi đó, chất lượng tài sản bảo đảm của thị trường trái phiếu doanh nghiệp tại Việt Nam còn nhiều hạn chế.

Theo SSI Research, riêng nhóm trái phiếu bất động sản, tài sản đảm bảo chủ yếu là các dự án đầu tư, tài sản sẽ hình thành trong tương lai hoặc cổ phần của chính doanh nghiệp phát hành. Nếu tính các trái phiếu bất động sản được đảm bảo một phần bằng cổ phiếu, con số này là hơn 140.000 tỷ đồng, chiếm 67% tổng lượng trái phiếu bất động sản phát hành trong 9 tháng đầu năm.

Tỷ trọng các doanh nghiệp phát hành không có tài sản đảm bảo cũng tương đối cao, chiếm 15,8% tổng lượng phát hành; trong đó, có một số lớn doanh nghiệp không niêm yết nên khả năng tiếp cận các thông tin tài chính của các doanh nghiệp này bị hạn chế.

SSI đánh giá đây sẽ là rủi ro lớn cho các nhà đầu tư trong trường hợp dòng tiền của các doanh nghiệp bất động sản không được đảm bảo nếu hoạt động sản xuất kinh doanh khó khăn và sẽ không trả được nợ gốc, lãi trái phiếu cho nhà đầu tư.

Mặt khác, việc đảm bảo nghĩa vụ thanh toán nợ gốc lãi trái phiếu bằng cổ phiếu không có nhiều ý nghĩa vì khi vi phạm xảy ra, doanh nghiệp mất khả năng thanh toán thì giá trị cổ phiếu dùng làm tài sản đảm bảo cũng sẽ sụt giảm nghiêm trọng…

Trước diễn biến “nóng” của thị trường TPDN, đầu tháng 12/2021, Bộ trưởng Bộ Tài chính và Thủ tướng Chính phủ đã liên tiếp có các chỉ đạo đẩy mạnh việc kiểm tra, giám sát về phát hành TPDN.

Trong đó, đặc biệt lưu ý việc phát hành TPDN không có tài sản đảm bảo của một số doanh nghiệp, tổ chức phát hành có dấu hiệu tăng nhanh và nóng, tiềm ẩn nguy cơ gây hậu quả cho nền kinh tế.