Đất nền tách thửa phân lô ven đô vẫn “đóng băng” dù giá giảm sâu 40%

Rao bán 3 tháng lô đất tại Đồng Trúc (Thạch Thất) diện tích gần 80m2, với giá 27,5 triệu đồng, anh Trần Thanh (môi giới khu vực này) cho biết: Chỉ khoảng 5 khách hỏi về thông tin lô đất. Nhưng nghe đến mức giá, khách đều “bặt vô âm tín”.

Anh Thanh nói thêm, lượng lô đất mà nhà đầu tư muốn bán khá nhiều nhưng ở chiều ngược lại, lượng hỏi thăm và chốt mua rất thấp. Sự trầm lắng của thị trường kéo dài kể từ thời điểm giữa năm 2022.

Đến cuối năm 2022, đầu năm 2023, lượng giao dịch tăng nhẹ. Tuy nhiên, phần lớn thanh khoản diễn ra đối với đất thổ cư cắt lỗ sâu cùng mức tài chính dưới 1 tỷ. Hoặc, giao dịch xuất hiện lô đất vị trí đẹp, có thể kinh doanh buôn bán hay xây nhà trọ cho thuê và cũng phải giảm sâu.

Anh Thanh chia sẻ thêm, nhiều nhà đầu tư “chôn vốn” do chính sách hạn chế phân lô tách thửa. Nhưng đến hiện tại, khi Hà Nội cho phép phân lô tách thửa trở lại, thị trường cũng không khả quan hơn, vẫn vắng bóng giao dịch và người xem.

Lý giải hiện tượng này, anh Thanh phân tích: “Thị trường hạ nhiều bởi rất nhiều nguyên nhân mà không phải đến chủ yếu từ cấm hay cho phép phân lô tách thưả. Ví dụ như lãi suất tăng cao khiến nhà đầu tư phải gồng gốc lãi. Người mua e dè xuống tiền. Tâm lý chung của thị trường đều sợ xuống tiền giai đoạn này.

Mặc dù có một số người đang chờ đất rẻ để vào tiền nhưng nhóm người này rất ít. Hoặc họ cứ kỳ vọng thị trường “sập”, mới vào mua. Nhưng giá đất nền ven đô chỉ hạ khoảng 10-20%, hoặc cá biệt từ 30%. Để giảm sâu tới 50% là trường hợp thực sự hiếm. Thực tế, dù có giảm tới 30-40% thì người mua cũng chần chừ xuống tiền”.

Môi giới này thẳng thắn nói, không ít cò đất lợi dụng tin cho phép tách thửa để đẩy thị trường lên nhưng vẫn không đủ sức kéo giao dịch gia tăng.

Khảo sát thực tế, tại một số điểm nóng trước đó như Sơn Tây, Quốc Oai, Thạch Thất (Hà Nội) và Lương Sơn, Kim Bôi (Hòa Bình) đều ghi nhận thanh khoản chững lại. Một số khu vực như Đồng Trúc, biển quảng cáo rao bán đất treo tràn lan. Một số khu đất ghi nhận giảm từ 10-12 triệu đồng/m2 xuống 7-8 triệu đồng/m2.

Tại khu vực Vai Réo, Phù Cát, huyện Quốc Oai, giá đất dịch vụ, đất tái định cư cũng giảm khoảng 20% so với thời gian sốt đất, từ mức 8,5 – 9 triệu đồng/m2, nay còn khoảng 6 – 7 triệu đồng/m2, tùy khu vực.

Một số dự án tái định cư, đất nền phân lô sát trục đường tỉnh lộ 420, nối từ Quốc lộ 21 lên trung tâm huyện Thạch Thất từng có giá 15-20 triệu đồng thì chủ đất hạ giá còn 11-12 triệu đồng/m2. Dù giảm sâu nhưng lượng giao dịch vẫn chậm.

Một báo cáo của trang Batdongsan.com.vn ghi nhận, đất nền là phân khúc có lượng đầu cơ tương đối lớn trên thị trường. Đầu năm 2023 nhu cầu tìm mua đất giảm mạnh, chỉ còn khoảng 30 - 40% so với đỉnh năm 2021.

Báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) mới đây cũng đưa ra nhận định, giá đất nền thứ cấp tại các huyện vùng ven giảm 15-35%, đất nền dự án giảm từ 8-15%...

Ô Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS - cho biết giá bất động sản, đặc biệt là phân khúc đất nền đang được điều chỉnh giảm mạnh, gần như trở lại mức giá tại thời điểm cuối năm 2021 khi chưa xảy ra “sốt đất”. Tuy nhiên, việc “cắt lỗ” thời gian qua chỉ xảy ra với các nhà đầu tư ngắn hạn hoặc đối với các sản phẩm đầu tư, không phục vụ nhu cầu ở thực. Ông Đính cũng đánh giá, thị trường bất động sản chung đang chững lại, thanh khoản ở mức thấp.