Đất phân lô tách thửa sẽ đi đâu về đâu?

Đất nền đang trong giai đoạn trầm lắng. Cùng với đó, các địa phương siết chặt điều kiện về phân lô tách thửa càng khiến phân khúc này gặp khó.

Còn nhớ, đầu năm 2022, phân khúc đất nền bùng nổ ở nhiều địa phương mới nổi. Thị trường bất động sản xuất hiện nhiều đợt sốt đất tại Quảng Trị, Gia Lai, Đắc Lắc, Bình Thuận… Tuy nhiên, đây đa phần là các đợt sốt đất cục bộ, hoạc sốt ảo. Các cơn sốt đất này đến nhanh và đi qua cũng nhanh.

Đánh giá về thị trường bất động sản năm 2022, Bộ Xây dựng cho biết hoạt động của thị trường bất động sản có dấu hiệu bất thường, chưa ổn định, chưa lành mạnh. Đơn cử, đầu năm thị trường bất động sản “bùng nổ”, đặc biệt là phân khúc đất nền có tỷ lệ hấp thụ mạnh. Tuy nhiên đến cuối năm thị trường lại trầm lắng.

Bên cạnh đó, nguồn cung khan hiếm, hầu hết các sản phẩm chào bán trên thị trường đều đã được chào bán từ những năm trước, rất ít các dự án mới phát sinh. Cấu trúc nguồn cung nghiêng về sản phẩm cao cấp. Sản phẩm phục vụ ở thực, sản phẩm giá rẻ và nhà ở xã hội khan hiếm.

Riêng phân khúc đất nền chứng kiến sự bùng nổ quá mạnh, đặc biệt là tại những địa phương mới nổi, quản lý nhà nước chưa thực sự tốt tạo nên các cơn “sốt đất ảo”. Những sản phẩm này chủ yếu là tự phát, không thuộc dự án phát triển.

Cũng theo thống kê từ Bộ Xây dựng, lượng giao dịch đất nền thành công trong các quý của năm 2022 không ổn định, tăng mạnh nhất vào các quý 1, quý 2 sau đó giảm mạnh trong quý 3 và quý 4. Riêng giá bất động sản, đặc biệt là nhà ở và đất nền, liên tục tăng trong quý 1 và quý 2, chững lại ở quý 3 và quý 4 có điều chỉnh giảm ở một số dự án nhưng không nhiều. Hầu hết vẫn giữ ở mức cao đã thiết lập cuối quý 2.

Giữa thời điểm thị trường bất động sản có nhiều khó khăn như hiện nay, những cơn sốt đất ảo và cả làn sóng đầu cơ nhà đất đã không còn xuất hiện.

Phân tích thực tiễn, nhiều nhà đầu tư có kinh nghiệm cho rằng thị trường bất động sản đã qua giai đoạn đầu cơ lướt sóng. Đi cùng với đó, làn sóng tách thửa đất, phân lô, bán nền tràn lan ở các địa phương mới nổi đang được hạn chế.

Ở thời điểm hiện nay, mặc dù giá đất có giảm nhưng phân khúc đất nền tách thửa sẽ ít có lợi thế cạnh tranh hơn so với đất nền dự án do những hạn chế về quy hoạch đồng bộ, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.

Nguồn cung sản phẩm đất nền tách thửa sẽ bị hạn chế khi nhiều địa phương trong cả nước đang siết chặt việc quản lý đất đai, tách thửa đất.

Ngày 20/2 vừa qua, UBND huyện Đạ Tẻh đã báo cáo UBND tỉnh Lâm Đồng về những khó khăn, vướng mắc khi thực hiện quy định mới về việc điều kiện hợp thửa, tách thửa.

UBND huyện Đạ Tẻh cho biết, từ khi áp dụng quy định tại văn bản số 4911/UBND-ĐC ngày 05/7/2022 của UBND tỉnh Lâm Đồng, tất cả các trường hợp tách thửa chuyển nhượng của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện không được cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận xem xét giải quyết.

Lý do được cơ quan chức năng đưa ra là vì các trường hợp tách thửa liên quan đến chuyển nhượng là thuộc trường hợp kinh doanh bất động sản nên phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và lập dự án đầu tư.

Tương tự, ngày 9/2/2023, UBND tỉnh Quảng Nam đã chỉ đạo về việc tham mưu văn bản xin ý kiến của Bộ Tài nguyên và Môi trường đối với các nội dung vướng mắc về tách thửa trên địa bàn tỉnh.

Tỉnh này yêu cầu, trước mắt các địa phương chưa giải quyết thủ tục hồ sơ về tách thửa đất liên quan đến đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng giao thông cục bộ.

UBND tỉnh Khánh Hòa cũng ban hành quy định mới về hạn mức giao đất, hạn mức công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân; điều kiện tách thửa, hợp thửa theo từng loại đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh.

Tại quy định mới này, UBND tỉnh Khánh Hòa đã quy định cụ thể các điều kiện tách thửa đối với từng loại đất sau khi trừ diện tích đất quy hoạch phải thu hồi theo quy định của pháp luật.

Từng chia sẻ về vấn đề này, ông Nguyễn Chí Thanh - Phó Chủ tịch thường trực Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho hay, việc tạm dừng việc giải quyết thủ tục liên quan đến chia tách thửa đối với đất nông nghiệp, thửa đất gồm đất ở và đất nông nghiệp, thửa đất phi nông nghiệp không có đất ở sẽ ngăn chặn được việc gom đất hỗn hợp, tràn lan rồi phân lô, rao bán trái mục đích sử dụng.

Theo ông Thanh, thị trường đất nền có thể sẽ khựng lại nhưng đây là điều cần thiết. Bởi nếu phát triển nhưng theo hướng tràn lan, cho phép phân lô tùy tiện, bán đất và chuyển đổi đất sai mục đích thì không đem lại lợi ích gì, thậm chí là đang dung túng cho các nhà đầu cơ, tạo tình trạng sốt ảo giá.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhấn mạnh, việc dừng phân lô tách thửa đối với một số loại đất như đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp có thể xem xét đưa vào Luật Đất đai (sửa đổi) nhằm có cơ sở pháp lý vững chắc cho các cơ quan chức năng và chính quyền địa phương quản lý và quy hoạch đất đai.