Đầu tư phân khúc nào có lợi nhất khi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực?

Nhân dịp lễ công bố tiêu điểm thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội, PV Báo điện tử Xây dựng đã phỏng vấn bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc điều hành Công ty TNHH CBRE Việt Nam về những vấn đề mà dư luận quan tâm.

PV: Thưa bà, có thông tin cho rằng, có vẻ như chúng ta đang đứng trước một chu kì mới, chu kì của Hà Nội dẫn dắt thị trường bất động sản, thay vì Thành phố Hồ Chí Minh trước đây?

Bà Dương Thuỳ Dung: Theo nghiên cứu của chúng tôi thì cứ sau khoảng 7-10 năm thị trường bắt đầu một chu kì mới của bất động sản. Năm 2014, thị trường Thành phố Hồ Chí Minh phục hồi sau 7 – 10 năm chững lại. Cũng theo chu kì đó, thì nay, thị trường Thành phố Hồ Chí Minh đang chững lại. Các nguyên nhân như nguồn cung thấp, tác động của Covid-19, khả năng chi trả của người dân thấp hơn… khiến thị trường sụt giảm nặng nề hơn. Thành phố Hồ Chí Minh trong quý 1/2024 có khoảng 500 căn hộ chung cư mở bán mới, quý 2/2024 có thêm 1.200 căn chào bán mới tập trung ở khu Đông và khu Nam.

Hầu hết các căn hộ được chào bán trong nửa đầu năm nay là từ dự án cũ chào bán giai đoạn tiếp theo, chỉ có 2 dự án mới là dự án The Aurora ở khu Phú Mỹ Hưng với 82 căn và dự án Eaton Park với 841 căn ở quận 2 (Thủ Đức) là hoàn toàn mới. Số lượng căn hộ bán được đạt 80% so với cùng kỳ năm trước, đạt trên 1.700 căn.

Đới với thị trường bất động sản Hà Nội, nguồn cung mở bán mới trong quý 2/2024 tăng gần gấp 4 lần so với quý trước, đạt xấp xỉ 8.500 căn. Tính chung 6 tháng đầu năm, Hà Nội mở bán mới 10.840 căn từ 17 dự án. Đây cũng là nguồn cung mở bán cao nhất từ 2020 đến nay tại Hà Nội. Phần lớn nguồn cung mở bán mới nằm ở phía tây Hà Nội và chủ yếu đến từ hai dự án Lumi Hà Nội giai đoạn 1 và Imperia Sola Park. Số lượng căn hộ bán được đạt 80-90% .

Về giá bán, giá chung cư ở Hà Nội đang tiệm cận với giá bán tại Thành phố Hồ Chí Minh ở cả hai thị trường sơ cấp và thứ cấp. Tại thị trường sơ cấp, giá bán trung bình chung cư Hà Nội đạt xấp xỉ 60 triệu đồng/m2 chưa bao gồm VAT và phí bảo trì, chỉ thấp hơn 3 triệu đồng/m2 so với mức giá trung bình tại Thành phố Hồ Chí Minh. So với trước, giá bán đã tăng 6,5%/quý và tăng 25%/năm. Tại thị trường thứ cấp, giá bán chung cư ở Hà Nội đạt 38 triệu đồng/m2 chưa bao gồm VAT và phí bảo trì. Giá bán tăng chậm lại ở mức 5%/quý và hơn 22%/năm. Trong khi đó, tại Thành phố Hồ Chí Minh, giá bán trên thị trường sơ cấp tăng nhẹ, từ 3%/quý và 6%/năm, đạt trên 63 triệu đồng/m2. Giá bán tại thị trường thứ cấp cũng tăng nhẹ, đạt 4%/quý và 3%/năm.

Có thể thấy với chu kì mới này, Hà Nội đang dẫn dắt thị trường bất động sản, thay vì Thành phố Hồ Chí Minh trước đây. Nguồn cung của Hà Nội đang dồi dào hơn, mức giá thấp hơn Thành phố Hồ Chí Minh khiến cho thị trường sôi động hơn trong thời gian tới, sau khi Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực.

PV: Vậy theo bà, đâu là tiêu điểm của thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh?

Bà Dương Thuỳ Dung: Tiêu điểm của thị trường Thành phố Hồ Chí Minh trong thời gian tới có lẽ chính là nhà phố và bất động sản công nghiệp. Tuy 6 tháng đầu năm thị trường Thành phố Hồ Chí Minh chỉ có 47 căn nhà phố được bán ra, nhưng giá khá cao, cao hơn từ 2,5-3,5 lần so với mức bình quân của thị trường. Giá bán mới đạt khoảng 310 triệu đồng/m2 đất (chưa bao gồm thuế), tăng 19%/quý và 21%/năm. Mặc dù giá cao nhưng việc mua bán giao dịch tốt, đạt trên 70%. Đối với bất động sản công nghiệp, thị trường cấp 1 miền Bắc đạt 134USD/m2/kỳ hạn, tăng nhẹ 0,3%. Trong khi đó, thị trường cấp 1 miền Nam đạt 173USD/m2/kỳ hạn, tăng 1% so với cùng kỳ.

PV: Vẫn là câu hỏi mà rất nhiều nhà đầu tư, nhà phát triển bất động sản và khách hàng quan tâm, đó là, thời gian tới đầu tư vào phân khúc nào thì có lợi nhất?

Bà Dương Thuỳ Dung: Có rất nhiều câu trả lời cho câu hỏi này tuỳ thuộc vào mục đích và nhu cầu mỗi người. Các chuyên gia cũng đã nói, họ vẫn chọn Condo (căn hộ chung cư) ở thị trường Hà Nội, chọn landing (nhà phố) cho thị trường Thành phố Hồ Chí Minh. Ngoài ra, cũng có gợi ý cho những bất động sản dọc theo các trục đường lớn, cao tốc mới mở, rồi shophouse…, nhưng tôi nghĩ vẫn là bất động sản công nghiệp bởi vì cái này chúng tôi có dữ liệu chúng tôi nghiên cứu cụ thể. Với sự phát triển của hạ tầng giao thông, thị trường bất động sản công nghiệp đang lan những khu vực mới như các thị trường cấp 2 hay các khu kinh tế cửa khẩu. Bên cạnh đó, sự mở rộng của các chủ đầu tư hiện hữu hay gia nhập thị trường của các chủ đầu tư mới khiến cho bức tranh bất động sản công nghiệp thời gian tới càng trở nên sôi động.

PV: Có chuyên gia cho rằng, hai điều tác động lớn nhất khi Luật kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực, đó là vấn đề định giá và phát triển dự án, bà có nghĩ như vậy không?

Bà Dương Thuỳ Dung: Tất cả vẫn còn ở phía trước, nhưng những tính toán chắc chắn là có. Vấn đề định giá đất, định giá tài sản sắp tới chắc chắn sẽ sôi động. Về phát triển dự án, các chuyên gia nói sẽ rất khó khăn, bởi nguồn tài chính huy động sẽ thấp, tiền đặt cọc chỉ có 5% giá trị hợp đồng. Vì thế, tìm kiếm dòng tiền ổn định và mạnh để phát triển dự án sẽ là một lợi thế. Ngoài ra, sắp tới dự báo thị trường M&A cũng diễn ra sôi động ở nước ta, vốn ngoại sẽ đổ về nhiều.

PV: Cảm ơn bà đã trả lời phỏng vấn.