Cơ hội bắt đáy của nhà đầu tư từ bất động sản phát mãi

Thời gian gần đây, nhiều ngân hàng đang rao bán các bất động sản thế chấp để thu hồi nợ do những chủ sở hữu không có khả năng thanh toán các khoản vay. Tuy nhiên, những người mua nhà bình thường lại ít quan tâm đến loại hình tài sản này vì không hiểu về các quy định mua bán, đấu giá tài sản thế chấp. Đó là lý do vì sao nhiều ngân hàng phải giảm giá và ra thông báo bán đấu giá nhiều lần mới có người đăng ký mua. Đây là cơ hội cho những người mua đầu tư am hiểu về lĩnh vực này. 

Ông Alex Quang - Tổng thư ký của CLB doanh nhân tư vấn nợ Ngân Hàng (BDC) - cho biết gần đây khách hàng săn lùng bất động sản đấu giá phát mãi rất nhiều. Theo ông Quang, pháp luật hiện đã quy định rất rõ ràng và bảo vệ quyền lợi cho người mua trúng đấu giá bất động sản phát mãi. Vì vậy, rất nhiều nhà đầu tư chỉ tập trung săn lùng mua những bất động sản bán đấu giá mong kiếm được lợi nhuận nhiều hơn so với mua bất động sản thông thường. 

Theo quy định thì khi phát mãi tài sản, ngân hàng phải thuê một đơn vị định giá độc lập để thẩm định giá. Vì vậy, giá bất động sản theo thông báo bán lần đầu có thể không rẻ hơn giá thị trường, thậm chí còn cao hơn giá thị trường. Nhưng cứ sau một phiên đấu giá (khoảng một tháng) mà không có người đăng ký mua thì cơ quan thi hành án hoặc ngân hàng có thể điều chỉnh giảm giá tối đa đến 10% và tiếp tục rao bán ở phiên tiếp theo. Do đó, những bất động sản mà đã giảm 3 phiên trở lên thường là rẻ hơn giá thị trường. Thậm chí có những nhà đầu tư mua được bất động sản đã giảm giá đến 10 phiên, lúc đó giá có thể đã giảm xuống dưới 50% so với giá thị trường.

Chị Hiền – một nhà đầu tư chuyên săn lùng bất động sản do ngân hàng phát mãi tài sản – cho biết từ đầu năm đến nay, chị đã mua liên tiếp được 3 căn nhà bán đấu giá và cũng đã xong thủ tục và bán chốt lời được 2 căn. Sau một thời gian đầu tư bất động sản loại này, chị Hiền đã hiểu rõ quy trình và an tâm về mặt pháp lý hơn cả mua nhà của người bán bình thường.

“Trước đây tôi thường mua bất động sản trực tiếp từ chính chủ nhưng có trường hợp sau khi công chứng xong đi đăng bộ thì bị ngăn chặn. Lúc đó tiền thì đã thanh toán đến 80% cho chủ nhà rồi và họ cũng đã sử dụng tiền cho mục đích khác nên muốn huỷ để lấy lại tiền cũng rất khó khăn. Nếu như những bất động sản bị ngăn chặn trước khi công chứng thì mình còn kiểm tra được, còn những bất động sản mà sau khi công chứng rồi họ mới nộp đơn ngăn chặn ở văn phòng đăng ký thì không ai có thể lường trước được”, chị Hiền chia sẻ.  

Kể từ khi đầu tư bất động sản bán đấu giá, chị Hiền thấy an tâm hơn vì khi mua bên bán cho mình là ngân hàng hoặc thi hành án nên không sợ lừa đảo. Trường hợp nếu có xảy ra rủi ro cũng dễ lấy lại được tiền do ngân hàng hoặc thi hành án phải giữ tiền giúp khách mua cho đến khi hoàn tất thủ tục mới được tất toán.  

“Nếu mua tài sản đấu giá của thi hành án thì lại càng an tâm hơn, vì cơ quan thi hành án thực thi bản án của Toà nên những tranh chấp khác không thể ngăn chặn được”, chị Hiền nói.

Anh Bình – một nhà đầu tư khác - chia sẻ kinh nghiệm khi mua bất động sản đấu giá phải tìm hiểu kỹ hồ sơ và nên thông qua đơn vị tư vấn đấu giá chuyên nghiệp. Vì mỗi hồ sơ đấu giá đều khác nhau về pháp lý, chỉ có những người theo dõi và làm hồ sơ này mới nắm được rõ tình tiết cụ thể. Đặc biệt, người mua cần quan tâm đến việc bàn giao tài sản sau khi trúng đấu giá.

Thông thường, bất động sản sẽ được bàn giao trong thời gian tối đa 60 ngày kể từ ngày người mua nộp đủ tiền. Nhưng có những trường hợp chủ nhà chống đối, cơ quan thi hành án phải tổ chức cưởng chế, trường hợp này thì thời gian có thể kéo dài từ 3 tháng đến 6 tháng.

“Người mua để sử dụng thì thời gian này không có vấn đề gì nhưng với người đầu tư bất động sản kiếm lời thì cần thời gian bàn giao nhà nhanh để bán lại chốt lời”, anh Bình nói.

Theo anh Bình, hiện nay có nhiều đơn vị chuyên tư vấn cho lĩnh vực này. Đơn vị tư vấn nghiên cứu và theo dõi hồ sơ bán đấu giá từ ban đầu. Họ cũng có mối quan hệ với các bên liên quan nên có thể biết được thông tin những bất động sản nào có thể bàn giao ngay hoặc phải cưỡng chế.

Anh Bình thường thuê các luật sư từ CLB doanh nhân tư vấn nợ Ngân Hàng (BDC) để giúp thực hiện các thủ tục pháp lý cho những bất động sản bán đấu giá. Sau một thời gian đầu tư, anh Bình hiện chỉ tập trung săn lùng hàng đấu giá đã bán giảm nhiều phiên để mua nhằm đạt được mức lợi nhuận tốt hơn. 

Theo nhận định của nhiều chuyên gia, thị trường bất động sản thời điểm này đã bắt đầu phục hồi và đã qua đáy. Do đó, đây là thời điểm tốt để các nhà đầu tư quay trở lại với bất động sản để đón đầu đợt sóng mới.

Tuy nhiên, một số chuyên gia khuyến cáo thị trường còn đi ngang một thời gian nữa và sẽ có chiều hướng tăng nhẹ từ đầu năm 2025. Vì vậy, đầu tư trong giai đoạn này cũng cần chọn được bất động sản có giá rẻ so với thị trường hiện tại chứ không phải nhìn giá ở quá khứ hoặc dự đoán tương lai. Cũng chính vì lý do đó, những bất động sản thanh lý đấu giá là cơ hội tốt nhất nhất cho nhà đầu tư.

Ông Nguyễn Trường Sơn - Chủ tịch chuỗi hệ thống sàn môi giới bất động sản iHOUZZ – nhận định: “Thời gian gần đây khách hàng tìm đến iHOUZZ để nhờ tư vấn mua đầu tư nhiều hơn. Nhu cầu hầu hết vẫn đang tập trung vào các khu vực có dân cư, bất động sản có dòng tiền và một số dự án khu đô thị lân cận TP.HCM có quy hoạch tốt cũng được quan tâm".