Tháo gỡ “điểm nghẽn” cho thị trường bất động sản

Bất động sản và thị trường bất động sản có vai trò quan trọng đối với nền kinh tế, tác động trực tiếp và rộng lớn đến người dân, doanh nghiệp, giúp tăng trưởng và phát triển kinh tế. Tuy nhiên, từ cuối năm 2022 đến nay, thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn. Trong đó, các khó khăn, vướng mắc liên quan đến các thủ tục pháp lý, tiếp cận tín dụng, nhất là thủ tục giao đất, cho thuê đất, xác định giá đất,...

TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, sự tắc nghẽn dòng tiền trên thị trường bất động sản, vô hình chung cũng khiến hoạt động sản xuất, kinh doanh của các doanh nghiệp trong ngành nghề liên quan khác bị ảnh hưởng nghiêm trọng. Làn sóng thất nghiệp cũng lan rộng từ bất động sản sang rất nhiều ngành nghề, gây ảnh hưởng rất lớn tới vấn đề an sinh xã hội nói chung."Người dân vay tiền mua nhà, bao gồm cả dự án nhà ở giá phù hợp, nhà ở xã hội cũng bị “làm khó” bởi chính sách tín dụng từ các ngân hàng ngày càng ngặt nghèo hơn, điều kiện giải ngân khó hơn. Nếu không tiếp cận được các dòng tín dụng cho vay mua nhà thì đầu ra thị trường sẽ càng đi xuống", ông Đính nói.

Luật sư hiến kế

Trong khuôn khổ hội thảo, Luật sư, Ths: Phạm Thanh Tuấn - Đoàn Luật sư TP. Hà Nội, chuyên gia pháp lý BĐS có nhiều đề xuất nhằm tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp.

Theo ông Tuấn, trong quá trình các doanh nghiệp triển khai dự án bất động sản, việc lập, khớp nối được các quy hoạch (bao gồm quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch chuyên ngành...) cùng với các thủ tục về đất đai (bồi thường giải phóng mặt bằng, giao đất, cho thuê đất) là những thủ tục mất nhiều thời gian, chi phí tuân thủ và cũng là các thủ tục phức tạp nhất của nhà đầu tư.

Cụ thể, Điều 19 Luật quy hoạch đô thị 2009 (sửa đổi) quy định trách nhiệm lập quy hoạch đô thị của các chủ thể, trong đó vai trò lập quy hoạch đô thị chủ yếu của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Khoản 7 Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị quy định “chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng tổ chức lập quy hoạch chi tiết khu vực được giao đầu tư”.

Như vậy, với các khu vực dự án có sử dụng đất không tổ chức đấu thầu, đấu giá, hiện nay các doanh nghiệp muốn đề xuất dự án tại khu vực cụ thể (chưa có quy hoạch 1/500) và phù hợp với quy hoạch cấp trên (quy hoạch phân khu, quy hoạch chung) thì phát sinh thủ tục về việc doanh nghiệp chưa là chủ thể “được giao đầu tư” theo khoản 7 Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị 2009 (sửa đổi).

Do đó, thực tế, doanh nghiệp phải lựa chọn: (i) “đợi” cơ quan nhà nước lập QH 1/500 khu vực dự án hoặc (ii) xin tài trợ lập quy hoạch đô thị hoặc nông thôn để làm cơ sở lập dự án đầu tư. Tuy nhiên, việc tài trợ lập quy hoạch hiện nay của doanh nghiệp đang gặp khó khăn do không có cơ chế pháp lý rõ ràng.

Ngay cả trong Dự thảo Luật quy hoạch đô thị và nông thôn đang trình quy hoạch cho ý kiến tháng 6.2024 cũng chưa có quy định cho phép các doanh nghiệp, tổ chức kinh tế được lập quy hoạch chi tiết 1/500 trong trường hợp khu vực lập quy hoạch chi tiết.

Tương tự, với các dự án tổ chức lựa chọn nhà đầu tư theo phương thức đấu thầu, Luật đất đai 2024 (Điểm b khoản 3 Điều 126 và điểm b khoản 7 Điều 126) quy định UBND cấp tỉnh “tổ chức lập quy hoạch chi tiết hoặc có quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000”.

Như vậy, về cơ bản trong trường hợp dự án đầu tư thực hiện theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hay đấu thầu dự án có sử dụng đất thì trách nhiệm lập quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết của UBND và cơ quan có thẩm quyền.

Thực tế thẩm định các dự án có sử dụng đất, nhất là các dự án nhà ở thương mại, các địa phương đều yêu cầu phải có quy hoạch 1/500 đã duyệt làm căn cứ đánh giá. Như vậy, nếu không có quy hoạch chi tiết 1/500 được duyệt thì doanh nghiệp sẽ không có cơ sở và căn cứ để trình hồ sơ xin chấp thuận chủ trương đầu tư dự án.

Trong khi đó, do nguồn lực hạn chế các địa phương nhiều khu vực tại địa phương mới chỉ có quy hoạch chung, quy hoạch phân khu được duyệt và “phủ”; nhiều khu vực chưa có quy hoạch chi tiết 1/500. Do chưa có quy hoạch chi tiết 1/500 được duyệt, chưa có dự án đầu tư nên doanh nghiệp đang có quyền sử dụng đất hợp pháp chưa được xác định là “chủ đầu tư dự án” nên không thuộc đối tượng được lập quy hoạch chi tiết 1/500.

Để “tháo gỡ” cho các tình huống vướng mắc trên thực tế như trên, Ths Phạm Thanh Tuấn đề xuất cần có quy định cho phép doanh nghiệp, tổ chức kinh tế được lập quy hoạch chi tiết 1/500 với các khu vực doanh nghiệp đang có quỹ đất hợp pháp theo quy định pháp luật đất đai (để loại trừ trường hợp dự án phải đấu thầu, đấu giá khi đó trách nhiệm lập quy hoạch sẽ của cơ quan nhà nước).

Điều này góp phần khơi thông nguồn lực đất đai, đẩy nhanh việc “phủ” quy hoạch và cũng không tạo nên tình trạng lợi ích nhóm.

Do đó, sửa đổi Khoản 7 Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị 2009. Cụ thể, đề xuất nội dung mới trong Luật quy hoạch đô thị và nông thôn đang trình Quốc hội xem xét nội dung sau (nội dung mới).

“Đối với các khu vực đã có quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu được duyệt, doanh nghiệp, tổ chức kinh tế được đề xuất ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận để tổ chức lập nhiệm vụ và quy hoạch chi tiết trong trường hợp đã có quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định pháp luật về đất đai mà dự án không thuộc trường hợp lựa chọn nhà đầu tư theo hình thức đấu thầu đấu giá, trừ trường hợp quy định của pháp luật”.

Đề xuất thành lập quỹ bảo lãnh cho doanh nghiệp vay ngân hàng

Theo ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội, điểm nghẽn lớn nhất hiện nay là các cơ chế chính sách chưa đồng bộ dẫn đến thực trạng cung không đủ cầu. Các dự án không được phê duyệt, trong khi nhu cầu về nhà ở rất lớn. Hệ quả, giá nhà tăng cao, nhà giá rẻ khan hiếm, khiến người có thu nhập thấp khó chạm tới giấc mơ an cư.

Ngoài ra, các thủ tục pháp lý hiện nay rất phức tạp, kéo dài. Chẳng hạn, để hoàn thành một dự án bất động sản, thời gian có thể kéo dài 3 năm, 5 năm, thậm chí có những dự án đến 15 năm. Ách tắc pháp lý là rào cản rất lớn hiện nay kìm hãm đà tăng của bất động sản.

Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội cho rằng, trong bối cảnh người dân đang “khát” nhà ở giá rẻ nhưng tồn tại hàng chục dự án căn hộ tái định cư bỏ hoang, không người đến ở gây lãng phí lớn. Nguyên nhân xuất phát từ cơ chế làm nhà tái định cư, nhiều khu tái định cư được xây dựng ở những khu vực xa trung tâm, thiếu tiện ích và dịch vụ công cộng. Điều này làm giảm sức hấp dẫn và gây khó khăn cho người dân trong việc di chuyển và sinh hoạt. Một số dự án tái định cư gặp vấn đề về chất lượng xây dựng như vật liệu kém chất lượng, thiết kế không hợp lý và thi công không đạt chuẩn. Những vấn đề này không chỉ ảnh hưởng đến an toàn của cư dân mà còn làm giảm giá trị của các căn hộ, khiến người dân không muốn chuyển đến.

Theo ông Điệp, để bất động sản phát triển, cần các cơ chế chính sách phải đồng bộ và tạo được nguồn lực phát triển. Quan trọng hơn nữa, phải tạo được lợi ích cho doanh nghiệp cũng như người dân. Cơ chế, chính sách phải tạo điều kiện cho tất cả các khâu, chẳng hạn thủ tục pháp lý phải nhanh, để bàn giao chủ cho đầu tư hoặc các thủ tục pháp lý để cấp sổ đỏ. Công tác định giá, đấu giá cũng cần được đẩy nhanh tốc độ để hạ thấp giá thành và nguồn cung hàng hóa dồi dào hơn, tạo được sự cân đối cung cầu.

Nhà nước phải đảm bảo các quyền lợi của những người làm công ăn lương, những người không tiếp cận được với nhà ở thương mại. Đảng và Nhà nước và các bộ, các ngành các địa phương phải có những chính sách thiết thực, giảm bớt những điều kiện, thủ tục pháp lý phức tạp, nới lỏng điều kiện tiếp tận nhà ở xã hội để người dân có nhà.

Theo ông Nguyễn Thế Điệp, do đại bộ phận các doanh nghiệp hiện nay rơi vào hoàn cảnh rất khó khăn. Thực tế hiện nay, 70-80% doanh nghiệp bất động sản đang phải “đứng im” vì không đủ điều kiện tiếp cận với ngân hàng để tiếp tục triển khai dự án. Mặc dù có tài sản rất lớn nhưng nhiều doanh nghiệp không đủ điều kiện để vay ngân hàng và vay ngân hàng phải đảm bảo điều kiện là một doanh nghiệp kinh doanh, phải thu hồi được vốn ngân hàng mới cho vay. Bởi vậy, để tháo gỡ một cách kịp thời, Chính phủ cần có một quỹ bảo lãnh tạo điều kiện cho những doanh nghiệp có tài sản lớn, không đủ điều kiện vay ngân hàng.

"Nếu như vẫn theo hình thức ngân hàng thẩm định và phải đủ những điều kiện mới cho vay thì nhiều doanh nghiệp sẽ không tiếp cận được ngân hàng và không triển khai được những dự án. Đây là sự đột phá, cần Chính phủ đứng ra để bảo lãnh cho doanh nghiệp để doanh nghiệp tiếp tục phát triển" - ông Điệp nói.