Gần 4.700 doanh nghiệp bất động sản mới ra đời: Thị trường đã thực sự hồi phục?

Làn sóng gia nhập tăng mạnh, niềm tin quay trở lại

Theo Cục Thống kê Việt Nam, từ tháng 10 đến tháng 10 năm 2025 đã có 4.688 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành lập mới, tăng 20,3% so với cùng kỳ. Riêng quý III/2025 có thêm 1.501 doanh nghiệp mới, với tổng vốn đăng ký hơn 334.000 tỷ đồng, tăng 60,5% so với cùng kỳ năm trước.

Việc doanh nghiệp mới gia nhập mạnh cùng với vốn đăng ký tăng mạnh cho thấy có một sự cải thiện trong niềm tin của cả nhà đầu tư và doanh nghiệp vào triển vọng thị trường bất động sản. Đồng thời, các chủ thể lớn trong ngành đang tái cấu trúc, mở rộng quy mô để tận dụng cơ hội phục hồi.

Đáng chú ý, trong 10 tháng năm 2025, ngành bất động sản có tới 2.767 doanh nghiệp quay lại hoạt động, tăng 38,6% so với cùng kỳ. Sự "tái xuất" này cũng là chỉ báo cho thấy nhiều doanh nghiệp khi thấy tín hiệu thuận lợi lại quyết định tham gia lại thị trường.

Dòng vốn FDI vào bất động sản tiếp tục ổn định với 1,5 tỷ USD, chiếm khoảng 19,5% tổng vốn đăng ký, củng cố nhận định thị trường hấp dẫn cả doanh nghiệp trong nước lẫn nhà đầu tư ngoại.

Tuy nhiên, bên cạnh làn sóng gia nhập mới, vẫn có 1.523 doanh nghiệp giải thể. Điều này phản ánh quá trình sàng lọc đang diễn ra và những doanh nghiệp yếu năng lực khó trụ lại dù thị trường có dấu hiệu phục hồi.

Số lượng cần đi liền với chất lượng

Dù số lượng doanh nghiệp mới tăng mạnh, các chuyên gia nhấn mạnh rằng "số lượng" không đồng nghĩa "chất lượng" hay sự phục hồi bền vững.

PGS.TS Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương, nhận định thị trường 2025 đang theo kịch bản đi lên, nhưng phân khúc dẫn dắt là căn hộ vừa túi tiền và nhà ở xã hội, trong khi các phân khúc cao cấp rủi ro hơn.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh - HoREA, cảnh báo: "Lợi dụng nhu cầu lớn của người mua, giới đầu nậu, cò đất và doanh nghiệp bất lương có thể trục lợi, đẩy giá, vì thế người mua cần tỉnh táo và cảnh giác".

TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho rằng dù nguồn cung và doanh nghiệp mới tăng, "dòng vốn tín dụng bất động sản được điều chỉnh nhưng chưa kịp tới nhu cầu thực".

Ngoài ra, dù gần 4.700 doanh nghiệp mới được thành lập, số doanh nghiệp giải thể cũng lên tới 1.523. Điều này cho thấy quá trình tái cấu trúc đang diễn ra mạnh, và thị trường cần đánh giá kỹ chất lượng doanh nghiệp mới gia nhập.

Các chuyên gia nhấn mạnh việc doanh nghiệp gia nhập nhiều không đồng nghĩa nguồn cung dự án sẽ đáp ứng ngay nhu cầu, hay giá sẽ tăng. Báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định giá nhiều khả năng "đi ngang" đến cuối năm và nếu tăng cũng chỉ ở một số khu vực còn dư địa.

Yếu tố then chốt để thị trường "sôi động" bền vững vẫn là pháp lý dự án rõ ràng, năng lực tài chính và triển khai của doanh nghiệp, cùng nguồn cầu thực. Những doanh nghiệp mới nếu thiếu các yếu tố này sẽ khó đứng vững.

Việc gần 4.700 doanh nghiệp bất động sản thành lập mới trong 10 tháng năm 2025 cho thấy niềm tin thị trường đang hồi phục. Tuy nhiên, khoảng cách từ "số lượng" đến "chất lượng" còn lớn. Số doanh nghiệp giải thể không nhỏ, và giới chuyên gia cho rằng thị trường chưa thể lấy lại đà tăng mạnh nếu chỉ dựa vào làn sóng gia nhập mới. Theo dõi chất lượng doanh nghiệp, năng lực triển khai và dòng vốn thực sẽ quyết định khả năng bứt phá của thị trường trong thời gian tới.

Thị trường bước vào giai đoạn ổn định hơn

TS. Nguyễn Văn Đính nhận định, từ cuối năm 2025, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ bước vào giai đoạn ổn định hơn, không còn những đợt "sóng giá" phi lý như giai đoạn 2020–2024. Tuy nhiên, chi phí đầu tư hiện vẫn rất cao, nên giá nhà khó có thể giảm sâu, nhưng đà tăng nóng chắc chắn sẽ được kiểm soát. Thị trường sẽ phát triển theo hướng lành mạnh hơn, nguồn cung đa dạng, có sự phân tầng rõ ràng giữa cao cấp và nhà ở xã hội.